2018年中国湖畔大学学员所在行业解读之——房地产:销售规模增速放缓,碧桂园稳居榜首

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  2名学员来自房地产行业,霍英东集团发展可期

  截至目前,湖畔大学共有2名学员来自房地产行业,均是第二届学员,同时两位学员所在企业均属于典型的家族企业集团。此外,尽管两大集团均是大型综合类集团,业务多元化特征显著,但是仍均以房地产投资和开发为主,并将传统房地产业务转型升级作为其重点发展方向。

  

  值得一提的是,霍英东集团作为发家于中国香港的老牌房地产开发商,其较早发掘了广州南沙地区的发展潜力,至今已深耕南沙房地产市场长达30年的时间,投资超过60亿元,竣工项目超过了25个。总体来看,21世纪以前,霍英东集团主要着力投建了南沙片区市政交通、基础设施、公共服务场所和机构,积极打造和建设当地的商业发展和居民生活所必须的配套设施;而21世纪以后,霍英东集团开始在南沙片区开发地产项目,以商业地产和旅游地产为切入点,而后积极开发住宅地产项目。目前,南沙湾御苑项目已经面向市场销售。

  

  而在2019年2月18日出台的《粤港澳大湾区发展规划纲要》中反复提到广州南沙地区,例如,打造广州南沙粤港澳全面合作示范区;支持符合条件的港澳银行、保险机构在深圳前海、广州南沙、珠海横琴设立经营机构;在深圳前海、广州南沙、珠海横琴建立港澳创业就业试验区;支持广州南沙建设全球进出口商品质量溯源中心等等,由此表明未来广州南沙地区将成为广、深、港、澳四城合作核心之一,而布局较早且深入的霍英东集团必将受益于此,发展前景尤为值得期待。

  房地产开发投资增速稳定,新开工意愿积极

  从行业整体发展情况来看,在供给方面,2011-2018年,房地产开发投资完成额逐年递增,增速总体波动变化,近3年趋于稳定。2018年,全国房地产开发投资完成额为12.03万亿元,同比增长了9.6%,较2017年有小幅上涨。

  

  从土地购置面积来看,2011-2018年,房地产开发土地购置面积波动变化。在历经2014-2016年连续4年的下滑以后,自2017年开始,我国房地产开发土地购置再次大幅回升,并在2018年得以持续。2018年土地购置面积增长至2.91亿平方米,同比增长了14.2%,增速较快。

  

  从新开工面积来看,房地产新开工施工面积近几年呈波动性变化,其中2014年和2015年出现了较严重的下降,房屋新开工面积分别为17.96亿平方米和15.45亿平方米,分别同比下降了10.7%和14%;而2016年房屋新开工面积出现回暖迹象,实现同比增长8.1%;2018年我国房屋新开工面积为20.93亿平方米,较2017年同比增长了17.1,增速创下自2011年以来的最高纪录。可见,目前房地产企业拿地开工意愿强烈,行业发展实现连续三年回暖。

  

  但与此同时,中国房地产竣工面积进一步有所下降。2018年,全国房屋竣工面积仅为9.36亿平方米方同比下降了7.8%,降幅同样创下自2011年以来的最高值。也就是说,近两年,由于早期投建的房地产项目不断面市,市场上的存量或施工项目多为最近两年新投建项目,预期在未来有望集中面向市场销售。

  

  销售规模再创新高,但增速明显放缓

  在需求方面,2011-2018年,中国商品房销售面积总体保持增长之势,增速波动变化。2018年,全国商品房销售面积再创新高,达到了17.17亿平方米,但是销售面积增速却进一步下滑,仅增长了1.3%。

  

  同时,全国商品房销售额增速也有所放缓。2018年,中国商品房销售额为15万亿元,同比增速下滑至12.2%。由此可见,2018年中国房地产市场需求明显疲软,这主要与供给端加速推盘促进回款,叠加需求端棚改货币化补偿比例下降、贷款利率上行、调控政策收紧等因素有关。短期来看,我国房地产销售仍将持续放缓。

  

  东部地区仍是销售主力,西部地区增速亮眼

  而从区域的角度来看,东部经济发达地区仍然是我国房地产销售的主力。2018年,东部地区商品房销售面积和金额分别为6.76亿平方米和7.93万亿元,占比分别为39%和53%,均领先于全国其他地区的水平。此外,东北地区的商品房销售规模最小,销售面积不足1亿平方米,占比仅为5%;而销售金额仅为0.57万亿元,还不足全国总体的5%。

  

  此外,在区域销售增速方面,2018年,西部地区的商品房销售增速最为亮眼,销售面积和金额的增速分别为6.9%和23.4%,均领先于其他地区。而东部地区和东北地区的商品房销售面积却同比出现下滑。总体来看,我国西部地区的房地产市场具有较大的增长潜力,而东部市场发展趋于缓慢,东北市场依然冷淡。更具体的,三线城市成为本轮房价上涨、销售面积上涨的集中区域;同时,二三线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在,部分城市依然处于去库存时期,但房价上涨仍是主流。

  

  碧桂园销售稳居榜首,万科、恒大次之

  最后,从企业竞争的角度来看,碧桂园在商品房销售面积和销售金额上,均稳居行业榜首。2018年,碧桂园商品房销售面积和销售金额分别为7730.7万平方米和7286.9亿元,均大幅领先于其他企业。此外,中国恒大和万科地产的销售规模尽管不及碧桂园,但常年稳居第二、三的位置,竞争实力也相对强劲。而融创、绿地、保利、中海、龙湖、华润地产等也在房地产市场上占据较大的试产份额。

  

  

  以上数据及分析均来自于前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。

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