杭州大江东+下沙合并，会是下一个“浦东”么？

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大江东+下沙=江东新区

今年年初，杭州市委十二届六次全体（扩大）会议上，明确了2019年主城区要做好5篇文章，其中，关于“东整”的部分提到要完成大江东产业集聚区和杭州经济技术开发区（下沙）的整合。

1月22日，在杭州政府官网就发布了杭州大江东产业集聚区（杭州经济技术开发区）的相关任命通知：

杭州大江东产业集聚区（杭州经济技术开发区）管理委员会，这个已合并、待成立的“新区”，正是去年5月，浙江省政府发布会上，高调官宣的“浙江大湾区”4大重点发展新区之先导区——江东新区的暂用名。官方已明确，待条件成熟后，争创国家级新区，成为展示我国先进制造业发展水平的重要窗口。

如今，区领导班子的任命也出炉了，原大江东产业集聚区+原杭州经济技术开发区（简称“下沙”）两地整合的工作也已实质在推进了。如此快速的进展，让我们看到了杭州市政府高效的行政执行力。

但是，大江东与下沙这两个“黑区”（非行政建制区）合并后，何时能成为杭州第11个行政建制区？何时能申报成功国家级新区？这恐怕不是杭州市这个层面所能决定的！

国家发改委已表示：根据《新区设立审核办法》和国家级新区布局有关要求，原则上一个省只同意设立一个国家级新区。鉴于国务院已批复设立浙江舟山群岛新区，浙江应先集中力量建设好舟山群岛新区，待条件成熟后，再适时启动杭州国家级新区的相关工作。

这就意味着：杭州江东新区，申报国家级新区，不是没可能，但短期内没戏！

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大江东&下沙的前世今生

大江东的前身：

2006年成立的江东、临江和前进三个工业园区；

2010年，作为杭州市委、市政府派出机构的大江东产业聚集区党工委、管委会成立，正式托管萧山区的河庄、义蓬、新湾、临江、前进5个街道，在行政区划与司法管辖上，仍隶属于萧山区不变，但在经济上独立核算，大江东托管的5个街道社保、户籍、教育等公共服务与杭州主城区并轨，享受城6区“城里人”待遇，而萧山区、余杭区目前还是“县里人”待遇；

2018年，省里提出“浙江大湾区”4大新区概念后，开始有了"江东新区"的称谓。

名字不停变换，大江东的实力也一直在增强。2018年，大江东创造了304.3亿元的GDP总量，主导产业有汽车零部件制造、高端装备制造、新材料等，到目前为止，已吸纳了60多个世界500强和中国500强企业入驻。

再看这次合并的另一主角：杭州经济技术开发区（下沙），成立于1993年，是全国唯一集工业园区、高教园区、出口加工区于一体的国家级开发区，托管江干区下沙和白杨2个街道，2018年地区GDP总量达到703.6亿元，常住人口约40.6万。

下沙的最大优势在于人才。这里集中了杭州师范大学、浙江工商大学、中国计量大学、浙江传媒学院等16所高校，业已形成了以人才为基础，发展高新技术产业的优势。

在2018年国家级经济开发区的排名中，下沙经济开发区位列第9，科技创新排名也是全国第9，是浙江省唯一进入全国十强的经济开发区。

不难看出，大江东和下沙的合并，本身就是一次“1+1>2”的优势互补的过程。

下沙是浙江省最大的高校园区，但辖区面积不过104.7平方公里，有限的土地资源无法承载更多的产业，难以容纳每年涌出校门的大学生。而大江东地广人稀，427平方公里，常住人口只有21.8万。合并后，幅员辽阔的大江东能够承接更多下沙外溢的企业。

下沙大学城俯瞰图

一方面，大江东承接下沙的部分企业后，下沙板块定位会逐渐清晰，宜居度也会逐渐上升；而且，随着企业的迁出，能挪出更多的土地，规划下沙的未来。

另一方面，大江东的先进智造业发展，亟需各类人才输入，亦能解决每年数万下沙大学城毕业生的就业问题。而下沙的生物医药、数字经济产业，能填补大江东这块领域的空白。

下沙、江东分居钱塘江杭州主城区东段两岸，两地核心区相距不足30公里，驾车半个小时可达。江东大桥是两地目前的必经道路，但也已是常年拥堵，艮山东路过江隧道即将开工，地铁8号线2021年通车后，将直连大江东中心与下沙中心，方便两地的往来。

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江东新区，会是下一个“浦东”么？

我们先来看以下3张图表：

【表1】大江东+下沙合并后，杭州“江东新区”与长三角另两个国家级新区的数据

名称

面积

常住人口

2018年GDP

人均GDP

上海浦东新区

1210平方公里

550万

10000亿

18.18万

南京江北新区

2451平方公里

170万

2300亿

13.52万

杭州江东新区

531.7平方公里

62.4万

1007.9亿

16.15万

浦东新区（1993年成立时）

523平方公里

140万

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【表2】杭州各区县2018年GDP数据

【表3】杭州各区县2018年末常住人口一览表

直观感受：

1.大江东+下沙合并后的杭州江东新区，面积仍是沪、宁、杭3大新区里最小的，仅与1993年初创时的上海浦东新区面积相当，但常住人口也不到1993年时浦东新区人口的一半。

2.杭州江东新区的人均GDP并不低，明显要高于南京江北新区。

3.如果把大江东+杭州经济及开发区（下沙）合并算作一个行政区，在杭州所有13个行政区中，GDP总量排名第6，常住人口也排名第6，属于中等偏上。然而，上海浦东新区和南京江北新区不仅常住人口稳居全市第一，而且GDP也占到了各自城市的30%和18%。

由此，我们可以得出这一结论：杭州未来要申报的国家级新区，若仅局限于大江东+下沙合并后的“江东新区”现状范围，其对于整个杭州市的驱动能力，相较上海浦东新区或南京江北新区，还是弱爆了！

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未来杭州国家级新区，多大才合适？

上海浦东新区=1993年版浦东新区（原上海中心城黄浦、徐汇、杨浦三区浦东部分+闵行区三林镇+川沙县全境）+2009年合并南汇区；

南京江北新区=浦口区（原浦口区+江浦县合并）+六合区（原大厂区+六合县合并）+栖霞区八卦洲街道；

杭州江东新区的合理范围，笔者认为，应该涵盖杭州经济技术开发区（下沙）+大江东产业集聚区+滨江区+萧山区全境（初期至少要包括钱江世纪城、萧山科技城、空港新城、瓜沥小城市、萧湘湖新城这5个功能区）才合理！若以此四区作为未来杭州国家级新区范围，则2018年常住人口252万人（与上海第二大区闵行区253万人口相当），GDP总量4160亿元，占杭州全市GDP的比重，也正好与浦东新区一样，达到30%

未来的杭州江东国家级新区VS上海浦东新区，各功能区找“定位”

钱江世纪城≈陆家嘴金融贸易区

杭州经济技术开发区（下沙）≈金桥出口加工区

杭州高新技术产业开发区（滨江区）≈张江高科技园区

萧山科技城≈张江科学城（南区）

大江东产业集聚区≈临港新城+外高桥保税区

空港新城≈祝桥航空城

瓜沥小城市≈川沙城市副中心

湘湖新城≈上海国际旅游度假区（迪士尼）

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江东国家级新区，后亚运时代杭州新希望！

尽管大江东+下沙的合并，今年被杭州市政府高调官宣，尽管“东整”后的“江东新区”，注定是浙江大湾区重点发展的4大新区之龙头。

但是，去年11月，中央明确了以上海为龙头，推进“长三角一体化”提升为国家战略之后，由于未得到上海方面的积极响应，浙江也不再经常提“环杭州湾大湾区“、”浙江大湾区”了。

上周，省政府新闻办召开《浙江大都市区建设新闻发布会》，今年的关键词，已由去年的“大湾区”变成了“大都市区”，在杭州市的部分，也仅提到重点打造城西科创大走廊、钱塘江金融港湾这两个平台。

事实上，钱塘江与杭州湾的分界线，在产生钱塘江潮的源头“喇叭口”，这个“喇叭口”的北岸是嘉兴海宁市东部的尖山“源头潮”处，南岸是杭州萧山与绍兴柯桥的区界。杭州市全境都在喇叭口以西。因此，严格意义上讲，身处杭州湾腹地的杭州，已经不能算沿（杭州）湾城市，而只是沿（钱塘）江城市。所以，杭州官方一贯的提法：实施“城市东进、拥江发展”战略，是对的！

鉴于2022年这一重大节点，杭州近期发展的“重中之重”必定是钱塘江金融港湾，这个金融港湾包括了隔江相望的钱江新城与钱江世纪城（举办G20峰会和2022年亚运会的奥体博览城都在这一区域）。

至于未来申报国家级新区，笔者认为，那大概率是2022年以后的事情了！现阶段，大江东要做的只是战略储备，完全没有必要将所有利好都提前出尽。否则，拿什么来作为”后亚运时代“杭州发展的新红利呢？

套用大江东产业集聚区官网Banner上的话就是：大江东将是（2020年代以后的）长三角经济圈新增长极，定位是“智慧大江东、魅力生态城，开启大杭州新未来！”。

当然，战略储备归储备，大江东的基础设施建设，今年还是会实打实的在加快推进。杭州地铁7号线（吴山-城站-奥体-萧山机场-江东）、8号线（下沙-江东）、31号线机场快线（杭州西站-未来科技城-西溪湿地-西湖文化广场-杭州东站-萧山机场）；杭绍台高铁二期杭州绕行线（杭州西-临平北-江东-萧山机场-绍兴北）、机场联络线（杭州南站-萧山机场）、杭绍甬超级高速公路等工程已相继开工或批准立项。到2022年亚运会前，江东新区的3条地铁+2条高铁+1个高铁站+1条超级高速公路，都将全面建成，为未来杭州的“大浦东”开发，打好扎实的基础。

根据《杭州地铁2035年建设规划》，大江东规划有1、7、8、11、13、31、34号线共7条轨交

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大江东最新楼盘推荐

目前大江东的房价，对很多“新杭州人”来说，还是相对容易“上车”的！总价100万量级的，就可以住的很舒适，200万量级，可以住上大江东的“武林壹号”。

以下给大家盘点一下，大江东近期在售的房源：

1.龙湖江与城

地址：义蓬街道青六路与江东大道交叉口往北

简介：项目位于大江东核心区，在建地铁7号线上盖，毗邻东湖，配套有18万㎡江东天街。是龙湖集团在杭州打造的第5座城市综合体项目，包含天街、酒店、湖景高层、洋房、低密度别墅全业态产品。目前在售二期，规划5幢高层房源，户型面积89-123㎡，预计将于3月加推。

2.金色和庄

地址：河庄街道河庄大道1111号

简介：项目位于大江东的“外滩”，规划地铁8号线河庄站旁，由国家一级资质广宇建设承建，由国家一级资质开元物业管理的围合庄园式高端智能社区。目前2-5号楼房源已卖完，只剩1号楼未开，户型面积为88、89方，预计春节后加推。

3.滨江新希望新城未来海岸

地址：新湾街道建华路与闸口路交汇处

简介：项目毗邻规划地铁8号线江东高铁站，周边有义桥新天地、杭州市一医院集团大江东院区、新湾公园等配套，项目目前主推39号楼，户型面积115㎡，精装修交付，均价17200元/㎡，装修标准4000元/㎡，预计2020年交付。

4.滨江春盛大江名筑

地址：义蓬街道义府大街与河西弄交叉口

简介：项目系滨江集团在大江东核心位置义蓬街道正中心义府大街上开发的首个豪宅项目，临近义蓬购物中心、英冠天地，致力于打造大江东的“武林壹号”。目前已进入清盘阶段，还剩40多套房源在售，户型有143、167、175、178㎡，14000-16000元/㎡，预计2020年3月交付。

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