房屋征收停产停业损失补偿归产权人还是承租人享有

x
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈

  

  民商实务 追寻法意

  解析案例 探索规则


  房屋征收停产停业损失补偿

  归产权人还是承租人享有

  (编辑:晓东)

  一、案件情况

  原告:卢某,女,成年。

  被告:刘某,男,成年。

  被告:黄某,男,成年。

  被告:李某,女,成年。

  案件事实:自2015年起,原告卢某,承租案外人张某(即被告刘某、黄某、李某之母)所有的位于铜仁市双江路84号房屋,从事餐饮服务经营(店名为凯里三肠),其并与刘某签订了《门面租赁合同》。至同年8月4 日,卢某业巳办理营业执照、食品流通许可证。2016年 7月1日,卢某再次与刘某签订《门面租赁合同》,约定卢某租赁位于江宗门双江路84号砖木门面一间;租赁期限从2016年 7月1日至2017年12月12日止,第一年每月租金为900元且按月支付在租赁期间;押金1000元,合同期满遐还;租赁期间产生的一切费用由卢素银承担。上述合同签订后,均按月向刘玉德支付租金。2017年12月31日,根据刘某、黄某、李某(案涉房屋所有权人张某之子女)所提供的《身份证》(刘玉德、黄新发、李红英)《结婚证》《死亡证明》《户口注销证明》《房产证》《土地使用权证》《营业执照》《税务登记证》《餐饮服务许可证》《食品流通许可证》《照片》(卢某所经营凯里三肠店)复印件各一份,铜仁市碧江区房屋征收补偿安置办公室与刘某、黄某、李某签订《铜仁市碧江区江宗门片区古城建设项目房屋征收补偿安置协议书》载明:根据实地测绘、清理登记以及刘某、黄某、李某所提供的不动产证件和门面经营等其他证明材料,张某(已死亡)所被征收的房屋坐落于铜仁市双江路84号,砖混、砖木结构,住宅、经营用房;建筑面积为293.78 m2 (其中,住房132.68 m2,经营房161.1m2);房屋补偿1429184元、房屋装修补偿47782元、房屋附属物(设施)补偿11550元、一次性过渡补助40939元、一次性搬家补偿3260元、停业停产损失补偿费28998元、奖励29378 元合计1591091元,上述款项已由刘某、黄某、李某各自领取530364元、530363元、530364元。案涉房屋所涉住所分别2010年8月20日、2013 年9月29日、2015年8月4日注册登记为铜仁市碧江区巴陵茶油鸭馆、铜仁市碧江区杨家全牛干锅店、铜仁市碧江区凯里三肠店。

  二、一审裁判

  卢某诉请:1.判令刘某、黄某、李某连带返还一次性搬家补偿1020元、一次性过渡补助2550元、停业停产损失补偿140250元、交房奖励14689 元、房屋装饰装修补偿15712元共计174221元;2.本案诉讼费用由刘某、黄某、李某负担。

  一审法院认为:根据《门面租赁合同》约定,案涉房屋的租赁期限至2017年12月12日届满。刘某巳收取自2017年12月1日至2018年1月1日的租金,未与卢某续签租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的约定,在本案中,对自2017年12月13日至2018年1月 1日的租赁行为,应视为不定期租赁。对刘某而言,在明知因铜仁市碧江区江宗门片区古城建设项目而无法继续将案涉房屋交付卢素银使用的情况下,其仍然让卢某使用案涉房屋且收取租金(即自 2017年12月13日至2018年1月1日的租金)存在一定过错;对卢某而言,在明知因铜仁市碧江区江宗门片区古城建设项目而无法继续使用案涉房屋经营凯里三肠店,且案涉征收办公室工作人员也要求提供营业执照等证件的情形下,卢某仍然继续经营凯里三肠店,而采取必要措施防止损失扩大,也存在一定程度的过错。对因案涉租赁合同所遭受损失,双方均应承当相应的责任。然而,截止法庭辩论终结,卢某所提供证据均无法对其因案涉租赁合同所遭受损失予以佐证,应就此承担举证不能的不利后果。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条“为了公共利益的需要, 征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。”、第十七条“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。”的规定,因公共利益(即江宗门片区古城建设)的需要,案涉房屋被依法征收,致使所有权人无法实现对该房屋的私使用性时,由征收单位对被征收房屋所有权人给予的公平补偿。也即,因丧失对案涉房屋的所有权等财产权益,获得相应补偿款1591091元的主体仅为案涉房屋的所有权人。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时,除当事人另有约定外,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。”、第十一条第四项“承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对巳形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。”的约定,在因江宗门片区古城建设而导致案涉租赁行为履行不能时,对案涉房屋未形成附合的装饰装修物,由承租人即卢素银自行拆除;对巳形成附合装饰装修物的残值损失,由双方按照公平原则分担。截止法庭辩论终结,卢某所提供证据均无法对其所装修案涉房屋有无附合物以及该附合物的残值损失予以佐证,应就此承担举证不能的不利后果。因此,卢某向刘某、黄某、李某主张一次性搬家补偿1020元、一次性过渡补助2550元、停业停产损失补偿140250元、交房奖励14689元、房屋装饰装修补偿15712元共计174221元,无事实和法律依据,依法不予支持。

  一审法院判决:驳回原告卢某的全部诉讼请求;案件受理费人民币1892元,由卢某负担。

  三、二审裁判

  卢某上诉请求:1.撤销一审判决,改判由刘某、黄某、李某给付卢某停产停业损失补偿费147407元;2.一、二审诉讼费用由刘某、黄某、李某负担。事实和理由:被征收户已得到了全部建筑面积的房屋补偿,不应再享有停产停业损失补偿费。实际产生停产停业损失是承租人卢某,该停产停业损失补偿费应当归卢素银享有。被上诉人之所以得到停产停业损失补偿,是因为被征收户提供了卢某的营业执照等经营证件。

  二审法院认为:在本案纠纷中,卢某的权利及义务,来自于与案涉房屋所有权人签订的《门面租赁合同》。经查,双方《门面租赁合同》约定的租赁截止日期为2017年12月12日,到期后双方并未另行签订新的租赁合同,但卢某仍然实际继续租用该房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定,双方的租赁合同关系已由定期租赁转化为不定期租赁,此时租赁房屋被征收并未导致承租人卢某在租赁期限上的合同利益受损。同时,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条“为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。” 第十七条“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括……(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”的规定,停产停业损失的补偿对象为被征收房屋所有权人。因而,案涉房屋的所有权人即刘某、黄某、李某三人,与房屋原承租人卢某之间,在产权人能否获得停产停业损失的补偿以及补偿金额为多少等问题上,并无民事法律上的权利及义务关系。因而,卢某所持“刘某、黄某、李某领取停产停业损失补偿费对卢某构成不当得利”的上诉理由,并无事实及法律依据,不能成立。

  二审法院判决:驳回上诉,维持原判;二审案件受理费3248元,由上诉人卢某负担。

  四、案件评析

  该案在事认定上争议不大,争议的焦点在于对法律关系的判断上。原告卢某认为,被告刘某等三人获得停产停业损失补偿,是利用了原告租赁该房屋进行经营的事实及相关证照,否则不能获得停产停业损失补偿。因而,刘某等三人已构成了不当得利。卢某的该主张,系对法律规定的误解。

  首先,卢某的权利,来自于与案涉房屋所有权人签订的租赁合同。然而,双方的租赁合同关系,已由定期租赁转化为不定期租赁。因而,此时租赁房屋被征收并未导致承租人卢某在租赁期限上的合同利益受损。

  同时,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条的规定,停产停业损失的补偿对象为被征收房屋所有权人。因而,案涉房屋的所有权人即刘某、黄某、李某三人,与房屋原承租人卢某之间,在产权人能否获得停产停业损失的补偿以及补偿金额为多少等问题上,并无民事法律上的权利及义务关系。

  因而,卢某所持“刘某、黄某、李某领取停产停业损失补偿费对卢某构成不当得利”的主张,并无事实及法律依据,不能成立。

  五、裁判索引

  一审:贵州省铜仁市碧江区人民法院(2018)黔0602 民初2543号。

  二审:贵州省铜仁市中级人民法院(2019)黔06民终27号。

特别声明:本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布,仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。

跟贴 跟贴 3 参与 35
© 1997-2019 网易公司版权所有 About NetEase | 公司简介 | 联系方法 | 招聘信息 | 客户服务 | 隐私政策 | 广告服务 | 网站地图 | 意见反馈 | 不良信息举报

正洪观点

与你同行 每次相遇 无限温馨

头像

正洪观点

与你同行 每次相遇 无限温馨

951

篇文章

777

人关注

列表加载中...
请登录后再关注
x

用户登录

网易通行证/邮箱用户可以直接登录:
忘记密码