绿地斥资121亿元接盘“地王”董家渡 负债激增何以为继？

文：胡嘉琦

ID：BMR2004

2019年2月14日，绿地控股（600606.SH）发布公告宣布，公司全资子公司绿地地产集团有限公司收购中国民生投资股份有限公司及其子公司上海佳渡置业有限公司持有（合称“转让方”）的中民外滩房地产开发有限公司（“标的公司”）50%股权及转让方对标的公司的全部债权，交易价格共计121亿元。

据了解，除享有转让方对标的公司的全部债权外，绿地还需要承担该项目的高额债务。承担高额债务是否会对绿地的资金构成压力？接盘董家渡项目是否会影响到绿地经营性现金流？对此，《商学院》记者联系到绿地品牌方面，对方回复称， “请以官方新闻披露及公司相关公告为准。”

资本市场很快给出了反映，2月15日，绿地控股股票下跌1.2%，股价跌至6.56元/每股。截至2月22日，绿地股价收盘价为6.58元，相比于2015年8月18日登陆上交所时的25.1元的开盘价，已经缩水超过2/3。

开发运营仍存挑战

2014年，中民投联合上海外滩投资和上海佳渡置业斥资248.5亿元一举拿下，彼时，中民投创始人董文标豪言称“三年回本”。

但随之而来的却是高成本难题，根据中民投向有关部门报批的文件，董家渡的总建筑面积113.9万平方米，总投资概算达到604亿元。这个数额超过上海中心大厦的投资，建设年限也变成了5年。

记者从天眼查发现，最初该项目公司中，中民投持有85%股权，上海佳渡置业持有10%，国资背景的上海外滩投资持有5%。2017年初，中民投将自己持有的36%、旗下上海佳渡置业持有的9%转让给安信信托，中民投持股下降至49%，上海佳渡置业持股下降至1%。

此次变更之后，绿地地产集团持有中民外滩房地产50%股权，安信信托持有45%股权，上海外滩投资持有5%股权。

据悉，标的公司的主要资产为上海市董家渡项目，位于上海市黄浦区核心区域——老城厢与南外滩之间。该项目由中民投于 2014 年 11 月以 248.5 亿的总价竞得，用地性质为商住办，占地面积 12.67 万方，容积率 5.54，总建筑面积 119.9 万方，其中地上部分计容建筑面积约 70.19 万方（包括商办 57.56 万方，住宅 12.63 万方）。由此计算，住宅项目占比18%，商办项目占比82%。对比此前 17 年安信信托以 240 亿元受让其 45%股权，此次绿地地产仅出价 121 亿元就购得其 50%股权。

可见，绿地购买董家渡地块并不亏，但是绿地也被要求居住比例不得超过18%、开发企业需自持办公楼总体量60%并且10年后才能整售等条款，对于绿地的现金流、综合运营能力都是一种考验，此次交易对绿地或许仍有很长的路要走。

与“王者”渐行渐远

据克尔瑞发布2018年1-12月中国房地产企业销售金额数据显示，绿地控股销售金额为3812.2亿元。从数字来看，绿地依旧处于房企第一阵营，但是对比碧桂园、万科、恒大，绿地的“慢进”已经与行业前三名的差距越拉越大：今年前三季度， 碧桂园、万科地产、中国恒大、销售额分别达到7286.9亿元、中国恒大6069.2亿元、 5511亿元。从目前趋势看，绿地集团与房企前三强的差距还在不断加大。同时，也低于融创中国与保利发展，两者销售金额分别为4600亿元、4050亿元。

2018年半年报显示，绿地控股总资产9037.9亿元，然而净资产只有995.9亿元，负债则高达8042亿元，资产负债率为88.98%。即使扣除掉2954亿元预收款项后的负债依旧高达5088亿元，扣除预收款项后的负债与其净资产比例仍高达5.1倍。此外，其1年内到期的非流动负债有668亿元，其他流动负债也有91亿元。

而截至2018年9月底，绿地控股总资产9038亿元，负债8042亿元，较2017年底增加491亿元，同期资产负债率上升至89.31%。如果参考国资委对央企非工业企业资产负债率不得超过80%的规定，“混改”后依然具有国资背景的绿地资产负债率却已上升至89.31%。

资深地产人士优淘城总裁薛建雄在接受《商学院》记者采访时认为，接盘董家渡地王对绿地的现金流会有一定影响，但单个项目影响不大。绿地主要问题是商办存量过大，要尽量多甩卖难去化的商办以减少总负债。

“要切实地降低负债，房企的负债率应该降低到60%，发展不重要，活下去最重要。” 协纵策略管理集团创始人黄立冲说。

惠誉发布报告称，绿地集团的杠杆率在未来两到三年内不太可能下降到50%左右的低水平，高杠杆率将继续限制其评级。

值得一提的是，宣布接盘董家渡的同一天，绿地控股全资子公司绿地地产即刻向上海银行（601229）质押了其所持有的中民外滩房地产开发有限公司股份，出质股权数额为50亿元，占其持股比例的100%。

黄立冲提出，股权质押反映的状况是一种立体的债务困境。质押融资属于本身就不应该做的事情，因为上市房企本身股权就已经质押融资。 “对于房地产企业而言，股权质押等同于加杠杆。因为房地产行业的股东权益本身就有80%-85%的杠杆，也就是说它的实际债务占资产的80%-85%。如果再进行股权质押，风险是很大的。除非市场始终保持高歌猛进的上涨态势，但是，经济是有规律的。”黄立冲对《商学院》记者表示。