郁亮:没找到和房地产赚钱相当的行业,万科要活下去、活得好

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  “我们都想找到一个和房地产赚钱前景相当的行业,但经验告诉我们,没有可能找到这样的行业。”

  近日,在万科2019年目标与行动沟通会上,董事会主席郁亮发表了讲话。

  其表示,经济下行压力加大,人口形势面临“少子化”挑战,住宅全面短缺时代已经结束,万科要“收敛聚焦,巩固提升基本盘”,保证万科活下去、活得好、活得久。值得注意的是,去年8月份以来万科在全国的项目多次出现施工安全或质量事故,上海万科一工地塌方甚至导致3人死亡。郁亮在此次谈话中也提到:集团最近发生好几起工程事故,这是不可接受的,严重影响了万科的声誉。

  

  万科董事会主席郁亮(资料图片)

  对于2019年,郁亮认为对万科影响非常大的两点是:

  1、 经济下行压力加大,“L”型走势尚未探底。

  “过去我们听得最多的是‘触底反弹’,我们的经历也是‘触底反弹’。但权威人士告诉我们,现在L型的竖线还没有到底,预计到2020年左右才有可能见底。更值得关注的问题是,L型的那一横不知道会持续多少年。房地产行业从来不能脱离经济大势,所以宏观形势并不乐观。

  2、人口形势面临“少子化”挑战。

  “我们的房子是卖给人使用的,如果人口减少,毫无疑问我们的需求客户就会下降。”郁亮表示,90后比80后人口少4100万,00后又比90后少3100万,也就是说20年间,从8岁到28岁的未来购房主力人群减少了7200万。

  他认为,经济大势和人口结构,比宏观调控政策对我们行业的影响更大、更长远。因此,“收敛聚焦,巩固提升基本盘”,是基于对宏观形势的判断所做的必然选择。

  

  郁亮指出,从行业层面看,住宅全面短缺时代结束,政策层面继续坚持“房住不炒”的基调。今天,中国人平均住房面积超过40平米,套户比率1.13,经过行业过去20年高速发展,住房全面短缺的问题已经基本解决。另外过去房子有财富效应,买了房子可以涨价,但今天这个局面也发生了改变。

  同时,行业集中度上升,头部企业间竞争激烈。今天中国TOP3包括万科在内的发展商共获得13%的市场份额;TOP10的发展商是28%的市场份额;TOP20的市场份额为39%。这说明竞争也会越来越激烈,而且是重量级选手之间的相互竞争。

  郁亮还特别提到的是,行业的转型绝非易事。

  “若干年前,包括万科在内,很多同行都尝试转型,但是行业转型是非常不容易的。首先,我们都觉得需要找到一个和房地产行业赚钱前景相当的行业,但经验告诉我们,我们没有可能找到这样的行业。当我们做物业、物流的时候,发现每平米赚的钱都是以了几毛、几分为单位时,大家便觉得无从下手。”

  他表示,尽管房地产行业还不错,但是不代表我们未来还能靠吃这口饭活下去,所以我们必须要做新业务。做新业务的时候,让赚大钱的人去赚小钱,难度太大。到今天为止,坦率而言,似乎没有什么特别成功的转型案例。

  关于新业务,郁亮称短期内不是不能赔钱,但是一定要知道未来不可以长期赔钱,否则就难以持续开展业务。如果摸索三年尚未找到成熟的商业模式,业务就应该暂停。

  不过他也提到,房地产行业还是有机会的。中国的城市化进程仍在继续,房地产仍然会维持较大规模。过去城镇化水平还有一些水分,比如部分农民工进城务工后,还未真正转为市民,所以城市化还有机会。

  “如果说第一阶段城市化以农民进城打工为标志的话,现在第二阶段的城市化已经开始,那就是都市圈化。比如粤港澳大湾区、长三角一体化、京津冀一体化以及中心城市都市圈等。这其中依然有很多机会,比如粤港澳大湾区中有香港、广州、深圳三个核心城市,各具不同的特色和能力,这在全球范围内也不多见,所以有机会。”

  郁亮表示,从过去到现在,到未来10年,开发业务都将是万科的基本盘,它支持着未来10年万科主要的收入、利润和现金流。

  

  值得注意的是,去年8月份以来万科在全国的项目多次出现施工安全或质量事故,上海万科一工地塌方甚至导致3人死亡。郁亮在此次的讲话中也特别提到,要守住安全、质量与价值观底线。

  “集团最近发生好几起工程事故,这是不可接受的,严重影响了万科的声誉,质量问题会给我们造成安全问题。除质量安全外,我们在资金、业务等方面同样存在许多安全隐患。”他表示。

  南都记者林广

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