房子按套内使用面积交易 将推高房价？

中国商报/中国商网（记者 王立芳）近日，住房和城乡建设部发布了《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》，在这份强制性工程建设规范中，内含一份《住宅项目规范（征求意见稿）》，当中指出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。

这是住建部首次在官方文件中明确住宅建筑应以套内面积进行交易。该征求意见一出，随即引发热议，有不少声音认为，经常引发购房者吐槽的公摊面积将会消失。但实际情况真的如此吗？

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公摊面积仍会存在

美房网投资俱乐部首席分析师康辉在接受中国商报记者采访时表示，所谓按套内面积计价只是一种交易方式，并不意味取消了公摊面积，公摊面积还是实实在在存在的。

所谓“公摊”是我国房地产界的一个特色概念，意为公用建筑面积的分摊，与套内面积共同组成一套商品房的建筑面积。根据2000年开始实施的《房产测量规范》，购房者分摊的公共建筑面积为：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用 房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。

中国商报记者了解到，中国内地惯常使用的建筑面积计价方式来自香港，但是香港从2013年开始已经改成了套内使用面积计价，其住宅物业销售新规要求地产代理在推销住宅时要先行提供物业单位的实用面积信息，然后才可有选择性地提供相关的建筑面积数据。

而在内地，重庆是目前唯一一个执行套内实用面积计价的城市。2002年6月，重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，以地方法规的形式，首次对商品房的计价方式作出明确规定和要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。

《商品房销售管理办法》中规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。该规定还进一步解释称，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。

据了解，在目前的购房合同中，一直都是以建筑面积、套内面积、套总价计算的，而最终签订的合同，基本上都是以套内面积计价。“从以建筑面积计算转变为以套内使用面积计算，只是计算方式的转换，对于购房者来说，这套房子的总价实际上是不变的。”康辉说。

那为什么会有人觉得按照套内使用面积计价后，房价会上涨呢？

记者在北京市住建委网站上查询到的一套新入市的商品房住宅交易公示信息显示，该套住房的套内面积141.48平方米，建筑面积为173.72平方米，如果按照套内面积计价，表面上少了32.24平方米的公摊面积，但平均单价也从8.8万提高到10.8万，增加了19%。

中原地产首席分析师张大伟发文表示，按照市场平均的得房率，如果住宅建筑按照套内面积进行交易，全国的房价相当于还要高20%-25%。

防范公摊猫腻

康辉对中国商报记者表示，是否按套内使用面积计价对购房者实际购房成本基本不造成影响，也并不会使公摊面积“消失”。它的主要作用在于增加房屋各项面积计算的透明度，防范开发商在公摊上搞“猫腻”。

记者了解到，开发商在办理房产证前，要请测绘公司实地测量后出具测绘成果报告，测绘成果报告里面包括详细的建筑面积、套内面积和公摊面积情况，用公摊面积除以套内面积即为该套房屋的公摊系数。由于目前我国并未针对公摊面积制定统一的标准规范，不同房产项目的公摊面积差异较大。一般情况下，住宅的公摊系数在18%-25%，商业用房在30%-40%。

但是在实际操作过程中，开发商并不会将这份有详细公摊情况的测绘报告透露给购房者，而购房者多为非专业人士，又很难测量出公摊面积到底有多少。这就给某些想打擦边球的开发商提供了可腾挪空间。

一位业内人士向记者透露，为了实现利益最大化，开发商会采取一系列方式在公摊面积上做文章。例如，将公摊面积划成车位出租、出售，重复公摊；将电梯广告等公摊部分产生的收益据为己有；以多计算出来的公摊面积收取精装修费、物业费和取暖费等费用，这样即使每户多公摊零点几个平方米，整个项目算下来也是一笔非常可观的收入。

特别是近年来房价上涨，公摊系数也随之上升，有些住宅超过了30%，而据媒体报道，某些楼盘的公摊系数甚至超过50%，出现公摊面积比套内面积还大的现象。这些不透明收费也造成了不少业主与开发商之间的矛盾。

康辉表示，改成以套内使用面积计价后，虽然购房者最终支付的房款总额并不会发生变化，但有利于遏制因公摊面积不透明产生的争议和“暗箱操作”，对于房地产市场健康发展有好处。

不过，按套内使用面积进行交易对业主来说并不全是利好，原因在于，今后为了将套内使用面积数值做大，开发商可能会过度挤压公用建筑面积，如电梯间变小，楼道变窄，大厅面积变小等。也就是说，虽然业主不喜欢公摊额外非使用面积，但楼道、大厅、通道等公摊面积缩水也意味着社区的舒适性和便捷性将会降低。