专家解惑：购房时全款还是贷款好一些？ 20年还是30年贷？

过去几年里，不少人通过购房贷款依靠金融杠杆一夜暴富，虽然这种投机的方式并不可取，但不得不承认，贷款买房确实有很多好处，本期第一part，我们就来说说贷款买房有哪些好处——

1、抵御通货膨胀

通货膨胀是经济大环境导致的，人民币的购买力在20年、30年后会缩水，这也是大家的普遍认知。所以，现在跟银行贷款200万，几十年后也许只值30万，钱未来或许会变得越来越不值钱，但是房子的增值保值功能还是可观的。

2、丰富资产配置

大家都知道，鸡蛋不能全部放在一个篮子里，否则出了问题将变成一无所有。现代人都讲究资产配置，即使可以全款购房，也可以少贷，剩下的钱投资到别的地渠道，使得资产增值保值更保险。

3、增加审查过程

购房者向银行贷款，银行就有义务也有必要对所购房产项目进行审查，所以无形中银行替购房者把了一次关，再次降低风险。

4、贷款买房相对风险系数小

目前销售的楼盘基本都是期房，如果因为开发商资金断裂、证件不足、违拆违建等原因造成烂尾楼盘，那么全款购房者就会损失更多，后期处理不好也许会有去无回。

既然觉得贷款买房是个不错的选择，那房贷到底选20年好，还是30年好？我们来听听业内人士的回答——

我们来举个例子，假如我们要买一套88万的房子，首付26.4万，需要贷款53.6万，选择等额本息还贷方式，按房贷利率4.9%计算：
选择20年贷款：每月需要还贷3507.82元，利息总额305876.82元，累计还款总额841876.82元
选择30年贷款：每月需要还贷2844.7元，利息总额488090.28元，累计还款总额1024090.28元

如果选择20年的话，利息就少很多，每月还款压力较大，而如果选择30年的话，每月还款压力偏小，并且如果选择30年还款的话，房子如果继续升值，那就是赚的。

另外需要注意的是——老生常谈的“通货膨胀”问题。虽然30年房贷本息合计较高，但以中国通货膨胀的形势来看，货币一直是在贬值的，十年后的102万的实际购买力远比不上现在的102万，按照目前每年不低于7%实际通胀率来算，20年后100万实际购买力或许只相当于现在的10来万，30年后购买力下降将更加厉害。通过以上分析，房贷还是选30年的好。

另外小吉提醒大家的是，无论你是贷20年还是30年，“要不要提前还款”都是需根据当下环境三思而行的。虽然在传统观念里面，大多数人是觉得买房贷款越早还清越好，所谓无贷一身轻，手里有点钱就想着提前还款，但这里小吉想告诉大家的是，并不是所有提前还款都是好的，也有些情况下建议还是不要提前还款的好：

1、等额本金还款期已过1/3的

等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，越到后期，这种方式所剩的本金越少，所产生的利息也越少。如果你已经还款超过1/3了，就说明已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。

2、等额本息还款已到中期的

等额本息是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。

另外，如果30年的房贷使用的是公积金，我们就不必一次性还款。而如果是组合贷款，可以选择把商业贷款的部分一次性还完，剩下的公积金贷款就不用再还了。