38万套交房数据告诉你,要想客户喜欢,精装修就得这么干!

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  2月15号,住建部印发了《住宅项目规范(征求意见稿)》,其中最大亮点是 2.3.2条:城镇新建住宅建筑应全装修交付。随着国家和各省市相继出台住宅“全装修”政策,以及购房者对建筑质量追求的不断提升,越来越多的房地产开发企业正加强全装修项目的建设。

  不过,随着“消费升级”以及业主维权意识的不断增强,相比于毛坯房,精装修房的交付难度要高很多,除了对本身材质和施工工艺要求更细以外,业主对精装修房设计以及品质的关度注和期望值也更高。

  本期我们通过明源供应链研究院通过调研收集到的2018年度387746套精装房交付数据,分析盘点出精装交房时业主反馈问题排行,为房企在做精装交付时提供参考,全面预控精装交付风险。

  反馈问题排行:

  户内门居首,与墙面、涂料占比超总量50%

  根据明源供应链研究院所调研的387746套精装房正式交付数据统计,2018年业主反馈问题数达571256条。反馈排名前十的问题项分别是,户内门、墙面、涂料、入户门、天花顶棚、地砖、木地板、窗、开关、墙纸壁纸。

  

  从具体数据参考,我们可以看到,户内门问题的反馈情况是遥遥领先于其他问题,反馈数高达125630条,占比达31%。而排名随后的墙面、涂料问题同样突出,反馈数据分别达到74147条,39235条。尤其值得注意的一点是,户内门、墙面、涂料三大问题的反馈占比达到59%,超过反馈总量的一半。

  

  其中,户内门项反馈TOP3分别是破损、划伤、松动问题,分别占据户内门反馈总量比例的16.7%、15.0%、8.6%。

  

  ▲精装交房业主反馈户内门问题细分及占比

  墙面项反馈TOP3分别是空鼓、破损、污染问题,分别占据墙面反馈总量比例的18.6%、12.5%、11.8%。

  

  ▲精装交房业主反馈墙面问题细分及占比

  涂料项反馈TOP3分别是污染、色差、开裂问题,分别占据涂料反馈总量比例的21%、15%、14%。

  

  ▲精装交房业主反馈涂料问题细分及占比

  与此同时,我们根据统计数据,对精装修成品房业主反馈问题进行了原因分类,分析发现,排名前十的反馈项出现问题的原因主要集中在这两个方面:

  一方面,是工人在施工或安装过程中粗制滥造,操作不当或不过关;比如:原材料质量不符合要求、基层处理不干净、水泥砂浆比例不对等造成墙面空鼓开裂;比如:涂层和搅拌不均匀造成涂料色差;比如:瓷砖间的缝隙尺寸不合理、铺设时水泥或者黏合剂没有填充到位造成地板松动鼓起等。

  另一方面,是在后期装修过程中,现场成品保护没有做到位。比如:门、窗等成品安装好后在装修过程中,没有进行整体包装防护,以致于造成划伤、污染、变形等。

  

  从上图,我们不难发现,像户内门、墙面、涂料、天花顶棚、地砖、木地板、开关等反馈问题项主要原因都在施工(安装)质量通病上。尤其是开关,安装质量问题反馈数高达20017条,占开关总反馈量的98%。

  试过那么多方法,

  为什么你还是做不好精装房工程质量管理?

  较之于毛坯项目,精装修的工程质量管理难度是成倍增长的,从精装修项目本身的管控难点我们可窥探一二。

  一来,精装项目本身特点是专业分包多,施工协调难度大,交叉作业管理复杂;材料设备选用与施工工艺选择不统一,暴露的许多与原设计或施工工艺偏差问题,都将直接影响施工质量。二者,现阶段,我国还比较缺乏高管理水平的精装修队伍。

  因此,如何对批量精装修项目进行有效的施工质量管理,成为当前房地产开发商面临的共性困惑。结合标杆房企的实例探索,我们认为,一要步步抓实,二要紧跟创新。

  ①做好施工过程管控,在土建阶段就前置施工。

  

  · 在移交阶段制定好土建移交精装修质量标准;

  · 做好三边两线与同户型实测实量,有效减少返工项;

  

  ②在质量问题防治上,通过材料把关、精装修样板与重点工序来进行提前预控。

  

  · 对重要材料严把“准购”、“准进”和“准用”关,如设备、灯具的考察、订购、进场、使用过程把关。

  · 包括土建移交精装修样板、精装修工艺工法样板、精装修实体交付样板的实施,保证过程质量管理的一致性,明确产品最终交付客户的观感标准。

  · 同时,通过工序工艺以及材料质量管理,消除空鼓、开裂、渗漏等质量风险。

  

  ③在精装修成品保护阶段,注重关键要点的细节管理。

  

  · 坚持谁施工谁保护原则,即各分包单位负责对自己做好的成品进行检查和维护工作;

  · 各工序空间上分开,时间上错开,减少多工作同区域同时作业,特别注意入户门、铝合金窗、电梯、开关插座的保护;

  · 产品保护进行动态管理,即先检查后保护,直到清洁开荒甚至交付业主使用之前的持续性保护。

  

  ④交付前多轮风险排查,将服务质量问题提前暴露出来并解决。

  

  · 第一轮初验:主要针对室内、室外部分进行分户验收,对房屋各零部位进行检查。

  · 第二轮复验:主要对关键部位、关键问题进行复验、检查。

  · 第三轮综合验收:主要对前面“初复验”完成情况进行交付前最后一次排查,主要包括:细节部分的收边收口、卫生观感等做全面普查及整改。

  

  不过棘手的是,原来的毛坯交房,检查项相对较少,而精装房的检查项根据不同的交付标准,会相对繁多。根据标杆房企的检查标准大数据统计,精装交房有将近1000+检查项要验,这无疑是一项大工程。

  对此,当前标杆们采取的做法是:利用“明源移动验房”APP标准化流程操作指引,在前期的专项检查、模拟验房等环节中进行清单式、针对式验收。一来,实现了批量精装项目施工质量可追溯,智能推荐检查重点,更及时、更高效地进行排除、整改;二来,将APP中沉淀的质量缺陷大数据复盘起来,指导后续批量精装项目的设计与施工,避免产品缺陷、整体提升工程质量。

  标杆房企精装交付标准指引

  

  ▲入户门整体观感:表面平整光洁、无划痕空鼓变形,执手无歪斜无松动、开启无异响

  

  ▲石材台面整体观感:平整光亮,磨边圆滑美观,接缝平直紧密、手感平滑

  

  ▲木地板整体观感:色泽均匀、扣条顺直

  

  ▲门窗框边收口:密封胶表面均匀、光滑、顺直,无裂纹, 密封条安装完好,不得脱槽

  

  ▲开关插座观感:安装横平竖直,箱体及盖板干净整洁;各个回路标识清晰

  

  ▲地面瓷砖、石材整体观感:接缝均匀、深浅一致,套割吻合,边缘整齐

  

  ▲墙面瓷砖整体观感:无空鼓、裂缝,填嵌应连续、密实

  

  ▲瓷砖阳角整体观感:拼缝严密,上下砖的阳角缝顺直

  

  ▲窗台板收口打磨顺直、无磕碰掉角

  

  ▲地漏周边勾缝饱满

  

  ▲直碰门槛石,门槛石边 150mm 范围内木地板环氧树脂胶点粘固定

  

  ▲涂饰观感:色泽均匀,表面平整,整洁无污染,表面无裂缝、咬色、起疙和掉粉等;

  

  ▲壁纸整体观感:密缝拼接。色泽一致,无气泡无胶痕

  

  ▲木饰面墙面效果:板条或木基层之间需要留缝3~5mm,防止木饰墙面变形,涂刷防潮防腐漆

  结语

  根据相关统计,截至目前,全国累计发布精装修政策28次,涉及到18个省。从原先的“鼓励建设”到如今的“要求实现”,精装交房已成大势所趋。

  这对房企而言,机遇与挑战并存。在竞争激烈的白银时代,精装房为房企带来新的溢价空间和持续竞争力,但与此同时,也对开发商工程品质管控能力、精装交付能力提出了更高的要求,更是要注意从客户角度出发,跟上行业步伐,挖掘新工艺、新管理法则,在改善型市场中精作产品、深耕口碑,实现无风险精装交房。

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