专家：放宽落户会让二三线城市房价大涨！真的会是这样吗

最近管理层发布指导意见，提出要：为加快培育发展现代化都市圈，放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制。简单的说，这个意见的意思就是要打破户籍壁垒，让人才能够更好的更自由的流动，同时也是让更多的农村人口进城，拥有城市户籍。那么，这次主要开放的是一些二三线城市，随着未来这些城市户籍准入的放宽，那么必然会出现人口流入的情况。那么问题来了，人口流入之后，这些城市的楼市会不会出现一轮大涨行情呢？对于这个答案，有一些专家给出的结论是必然会出现新一轮的上涨而且很可能是大幅的上涨。

对于涨不涨的问题，我觉得本着“短期看资金，中期看政策，长期看人口”的宗旨，在有人口流入的大背景下，某一城市的房价长期看涨，这是非常正确的。但是，这次放宽户籍主要流入人口的二三线城市中，并不是所有的都能涨，甚至可以说大部分涨起来都比较艰难。为什么会得出这样的结论，我觉得有以下三个原因。

原因一：很多二三线城市限购政策依然严厉

由于之前两年的房价过快上涨，很多二三线城市目前都还在实行较为严格的限购政策，这些政策一方面是为了打击炒房者，另一方面是为了抑制房价的过快上涨。而且这些限购标准是本地户籍与外地户籍一视同仁的，也就是说有没有户口都要遵守这个限购条款。那么，这就让很多有房但是也有改善需求的改善性刚需无法买房，而且其中的一些限购也会影响到刚刚把户口迁入到这些城市的人群，让这些人群买房受到影响，因此现有的限购政策将会阻碍一部分刚需购房，所以调节限购政策是有必要的。

原因二：新迁入户籍人群的支付能力不足

买房需要钱，没钱买不成。这些二三线城市中，新迁入户籍的人群买房也必然是需要钱的，但是这群人的支付能力有多少呢？这是一个值得思考的问题。固然很多人都可以首付一部分，然后向银行贷款，然后每个月慢慢的还贷款，但是首付这个障碍也是不小的。这些人口迁入的城市，目前的房屋均价普遍在1万以上，其中像杭州、南京的均价都在3万左右，像西安、重庆的均价也在1.2万左右，均价低于1万的二三线城市已经基本绝迹了。所以我们以每平米1.2万为基准价，由于户口新迁入者很多人买房都不是一个人住，都是一家人住，那么我们认为一个90平米面积的房子才比较合适，那么这套房子的总房款就是90平米1.2万=108万，假设其中30%要首付，那就是32.4万。那么到底有多少新迁入户籍的人群能拿出这32.4万呢？所以支付能力是值得怀疑的。

原因三：过去两年房价上涨过快

我们说支付能力不足是因为房价的涨幅过快，那么房价越上涨，能买得起的人就越少。一些二三线城市，最近两年的房价上涨幅度着实不小。其中西安市最具代表性的，西安房价从2017年初的均价6500元一路上涨到2018年夏天的均价1.3万，两年不到的时间房价翻倍。我们知道，房价的变化，经济的发展都是有周期的，目前很多城市阶段性上涨周期已经结束了，需要的是休整，休整之后才可能开启新一波上涨，那么从现在看某些二三线城市休整的时间肯定是不够的，所以即便放宽户籍，那么上涨的可能或者说大涨的可能也是比较小的。

可以说，人口流入确实会从长期给这些二三线城市的房价带来上涨的基础，但是短期看一些二三线城市近两年的房价上涨已经透支了一些对未来的预期，同时，房价收入比偏高、短期涨幅过大以及支付能力不足的现象均比较严重。这些因素都制约着部分二三线城市短期的上涨空间。人口流入看好长期房价走势，这当然没错，但是也要注意这些短期因素对房价的影响，因此我认为很多二三线城市短期再度上涨甚至大涨的概率偏低。