住建部拟出新规“住宅按套内面积交易”征求意见

分享至

日前，住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》，其中一份《住宅项目规范（征求意见稿）》指出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”，顿时引起市民热议。不少市民认为，这是一项利好政策，但也有市民称开发商或变相提高价格。对此，济南市房地产协会秘书长李刚认为，该政策对规范房地产销售具有良好作用，但与房价没有必然联系。业内人士称，

新规“刷屏”：

房地产交易或将告别“公摊面积”

买房是人生大事，却总绕不开“公摊面积”四个大字。“70%”的夸张公摊把济南诚基中心推向舆论的风口浪尖，2018年8月，新华社发表评论《买100平米房子只得70平米，“公摊面积”让我们很受伤！》一文，指出公摊面积缺少标准、管理混乱，不仅会让消费者在购房时需支付更多房款，更使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本。而随着房屋精装修政策乃至未来房地产税出台，购房者遭遇到的问题还将进一步加剧，产生的各类矛盾也将愈发尖锐。

日前，住房和城乡建设部官方在《住宅项目规范（征求意见稿）》的第二部分2.4.6条指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”，这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易，意味着房地产交易或将正式告别一直让人头疼的“公摊面积”，近一年来舆论密切关注的“买100平米房子只得70平米”现象有望终结。据悉，意见反馈截止时间为2019年3月15日。

消息一出，顿时引起市民热议。“这利好的消息真是大快人心，希望快快实现啊”，“这一政策是否会增加单价都对购房者来说是好事，因为套内面积才是真正属于购房者的”……一些市民压抑不住内心的喜悦，称这一政策可以减少“公摊猫腻”，交易更加透明，对购房者来说无疑是好消息；但也有市民担心，此举可能会影响房价，“毕竟公摊也是开发商的成本。”甚至有市民形象的以“不去皮20一斤，去皮称重50一斤”来形容新规对房价市场的影响。

“糊涂”公摊：

产生“价格幻觉” 还会带来“额外”收费

谈起公摊面积，刘强（化名）有点郁闷。几年前，他在省城东部购买了一栋公寓，仅关注房屋价格的他，入手后发现50多平的房子只有30多平大小，公摊面积达到40%，这让他心留有点“接受不了”。

“我记得买的时候确实提过，但我没往心里去。”刘强辩解道，直到实际入住后他才感觉有点“别扭”，毕竟收入一般，20多平相当于白白“扔掉”，放在当时可以说丢了一部不错的车。

记者询问刘强，是否知道公摊面积怎么计算，刘强摇摇头，称只知道公用走廊、电梯、楼梯等等算为公摊，其他并不了解。记者又询问了其他几名市民，对于公摊他们也仅仅停留在名字上，“公用的摊给自己，肯定是越低越好。”

“买房的时候就单方面关注价格了，高层的便宜一点，一商量就买了高层，后来才知道高层的公摊面积大，多花在公摊上的钱还不如买个小高层呢！”购房者小敏（化名）说，她称其为“价格幻觉”。

对于公摊面积的费用，济南一家售楼处的工作人员也坦言这是一笔“冤枉钱”。“毕竟华的钱买了不是自己房子里的东西。但是其中也有道理，像是一些新建的住宅一进大厅特别敞亮，加上电梯，楼梯，本身就给购房者带来了便利，也是开发商的成本，如果都按照不想多拿公摊的想法，可能就没有这么敞亮的大厅了，那就考虑没电梯的老房子吧，那个公摊也就10%。”

此外，有市民表示，像是供暖、物业费等等，都是按照建筑面积收费的，公摊面积大相当于业主支付比套内面积多的“额外”费用，因此许多市民表示公摊让他们“很受伤”，新规拟出台，一定程度上将解决买房者“吃得亏太多”。

记者调查：

济南在售高层住宅公摊多为26%左右对拟定新规多称不知情

就市民关心的济南一些在售楼盘的公摊情况，23日，记者走访了济南几个在售楼盘进行调查，发现很少有售楼人员主动提起公摊面积。

在记者询问的三个楼盘中，有位于唐冶片区的、也有西客站片区以及中心城偏北的楼盘，大多在售的为高层住宅，也有在售小高层、洋房的楼盘。

在天桥区一家售楼处，记者发现大厅内张贴着价目表，其中包括了在售房屋的房号、装修标准、户型等，值得关注的，还有建筑面积、套内面积、公摊面积的详细数字。“这都是很透明的，一般好的开发商不会在这有隐瞒。”该售楼处的工作人员说。

“公摊是按照整栋楼的规范设计事先确定好的，一般现在33层的高层建筑公摊在26%左右，这个基本都差不多，如果违规改变是不能交房的。”一售楼处人员介绍，其他几个售楼处的工作人员也给出了几乎相同的答案。

“高层的（公摊）基本都是在25、26%左右，小高层的在20%左右，12层的小洋房大概在18%左右，有的到15%的。公摊小的，价格肯定上去了。”一售楼处人员说，“像我们这33层的高层住宅每平价格在1.5万左右，根据户型之类的会有调整，但同样位置的其他楼盘，我知道的如果是小高层至少1万7一平，有的都2万多，每平差2000到5000，算起来也是个不小的数字。”

对于住建部的拟定新规，即住宅按套内面积交易，售楼处的工作人员多表示“没有接到这样的政策通知”，因此并不知情，也无法预测影响。

业内声音：

“取消公摊”与房价没有必然联系

《规范》发布后，不少市民担心“取消公摊”会让开发商会忽视公用设施部位建设、降低环境配套等公共公用设施质量，甚至进一步推高房价。

对此，山东房地产业发展研究中心主任孙大海表示，建筑面积计价和套内面积计价都有一套专门的计算法则，以前买房是按建筑面积计价，规范实行后按套内面积计价，公摊面积的价格自然会分摊到套内面积的价格上来，这只是换算方法的不同。这会有一个缓慢的调整过程，虽然每平米的单价会有提升，但是房子的总价不会产生变化。

济南市房地产协会秘书长李刚也表示，拟出的新规与房价没有必然联系。

有专家认为，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”对购房者而言，只是计价方式有所改变，对房价并不会产生太大影响，从原则上来看，应该保持这一个房屋总价不变，使用面积与建筑面积切换的一个思路进行。

“取消公摊”一定程度减少开发商的灰色利益

从事房地产领域多年的周强（化名）称，公摊面积是社会的热门话题，但不少开发商对于其计算方法与说法都比较“含糊”，在以建筑面积作为房产销售宣传口径的前提下，对公摊使用面积尽可能少谈，甚至有的还变相推高公摊的实际比例，影响购房者的实际权益。

“取消公摊面积，是朝着实现交易透明、对等的方向努力，一定程度上减少了开发商的灰色利益。”周强说，“还有就是一些物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低，对购房者是很有利的。”

周强表示，对于已经购房的投资者而言，未来在同等建筑面积的前提下，交易方肯定更偏向于套内面积更实用的房产，“因此出台套内计价模式，需要考虑之前已经入市的项目如何衔接的政策。”

不少业内人士认为，目前该规定正处于公开征求意见，距离实施还具有一定时间，届时开发商会以什么样的策略进行营销，房产单价又会以什么样的姿态进行演绎，无疑影响到后续房地产市场的走向。

“取消公摊”的本质是“明白消费”

济南市房地产协会秘书长李刚表示，该项政策本质上是一种“明白消费”，如果实施将是一个进步。

“其实几年前就有专家提出，按照建筑面积交易并不合理，最优的是按照‘套’来交易，‘套内面积’属于一个过渡，是对消费者购房的一种引导，将注意力更多的关注房子本身，如配套设施等，而不是简单的一个数字，即房屋价格。”李刚说。

李刚告诉记者，目前济南市住宅带电梯的高层（33层以上）公摊面积在26%到27%左右，12层左右的则在18%到20%左右，公寓则达到40%甚至50%左右。“但这都是需要符合建筑的设计规范的，如果违反规范后期是办不下房产证的。”李刚说。

李刚表示，一些市民在买房时可能并不会关注公摊面积，但开发商知情，信息的不对称可能在事后产生纠纷，比如购房者认为公摊面积比想象中大等，开发商就会拿出合同说市民购房时已经“签了字”，而确实也存在一些 “黑心开发商”利用公摊“偷面积”的行为，给消费者带来了困扰。

“但现在济南市一些大开发商都会提前告知，也越来越多的市民关注公摊。”李刚说，若政策落地，会在房地产行业内部形成一种优化营商环境、规范企业消费行为的作用，让购房者“明明白白”的消费。

相关新闻；

四层楼以上应安装电梯新建住宅要全装修交付

记者李震

在《住宅项目规范》中，除了住宅按套内面积交易这一项外，还提出了对四层及四层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯，且应在设有户门和公共走廊的每层设站。

具体来说，每个设置电梯的居住单元应至少设有1台可容纳担架的电梯，且电梯轿厢尺寸不应小于为1.50米×1.60米，轿厢门净宽不应小于0.90米。十二层及十二层以上的住宅建筑，每个居住单元设置电梯不应少于2台，其中设置可容纳担架的电梯不应少于1台。对于既有住宅建筑，要求加装电梯的载重量不应小于300千克，轿厢门净宽度不应小于0.80米。

此外，《住宅项目规范》提出，城镇新建住宅全装修交付，即所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，给水排水、供暖、通风和空调、燃气、照明供电等系统基本安装到位，厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕，达到基本使用标准。

同时，住宅交付时应当具备接通水、电、燃气、暖气等条件，配套设施具备交付使用条件，安全防护设施验收合格。

同时，《住宅项目规范》对房屋验收交付给出了详细的标准。如对放水工程要求，防水墙、地面无渗漏、无积水；抹灰顶面的要求则是，粘结牢固，无空鼓，表面平整、洁净，无裂缝，无爆灰等等。