若以套内面积计价,豪宅、地王将最受伤

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  (图片来源:全景视觉)

  经济观察网 记者 田国宝 2月18日,住建部官网发布《住宅项目规范》征求意见稿,其中2.4《使用维护》章节里面提到:“住宅建筑应以套内面积进行交易”,这一内容,使得“建筑面积”“使用面积”“公摊面积”成为舆论关注的焦点。

  目前仅仅是征求意见稿阶段,距离落地还有很长时间,但是,如果真的以套内面积计价,对哪些领域的影响最大呢?

  一家香港上市房企的营销总监认为,受影响最大的有两个方面,第一是高端住宅方面,可能会导致整个产品体系重构;第二,对地王项目解套会产生巨大影响。

  通常情况下,高端住宅项目单价和总价较高,一些开发商为了快速去化,往往会采取赠送面积的方式进行促销,也就是行业内以“偷面积”作为产品竞争力。

  在他看来,如果以套内面积计价的话,一方面限制了开发商的开发难度,另一方面加大了购房者的购买难度。

  在以往高端住宅营销中,一些项目往往通过赠送公摊面积来增强客户的购买意愿。“举个例子,让你1000万元买100平方米的房子,你可能会考虑考虑,但是如果100平方米的房子,使用面积是200平方米,你会不会买?”一家龙头房企的项目经理表示。

  据上述营销总介绍,全国一共有260多块地王,目前已经解套的有100多块地,还有150-160块地王没有解决。如果按套内面积计价,这些地王解套将面临着巨大的难题,“如果真的按套内面积计价,这些地王基本没有解套希望。”上述营销总表示。

  地王解套逻辑与高端住宅营销一样,也是通过赠送面积实现。比如,一家开发商以高于市场价50%的楼面价购买土地,别人的房子卖5万元,而该开发商需要把房价卖到10万元才能从地王中解套。

  在这种情况下,这家开发商以高于同行一倍的价格销售的话,显然没有太大竞争力。

  例如,有两套房子,一套建筑面积是100平方米,单价是5万元,总价是500万元;一套建筑面积只有50平方米,单价是10万元,总价也是500万元。对于购房者来说,用500万元肯定会买100平方米的房子。

  但是,如果是50平方米的房子,再赠送50平方米,其定位和品质稍微胜出一筹,竞争力就会进一步加强,甚至会超过100平方米的房子,“实际使用面积是一样,你建筑面积少的,交的税还少呢。”上述项目总表示。

  此外,在住建部发布的《住宅项目规范》征求意见稿2.4使用维护中,还约定了“不应擅自改变居住区内规划配套建设的公共建筑和共用设施的用途”。

  

  田国宝经济观察报部门主任

  不动产开发报道部主任
主要关注房地产、产业园区、双创及物业等领域。擅长深度报道和调查报道。

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