西安土拍揽金151亿！四大特征助推房价上涨？

2019年首月的全国土地市场延续2018年走势，成交面积环比下滑31%，同比下滑14%，以低位运行的方式开场，流拍案例频频上演，春节后，安徽阜阳因土地流拍频繁，取消了楼市限价，又一座三四线城市出于“自救”目的，放松了楼市调控。

而西安市场却与全国走势截然相反，据中指院数据，2019年元月，西安土地成交151亿元，较去年同期增长233%，成交金额超越上海、武汉、郑州等城市，跃居全国第四，房企拿地热情丝毫不减。

数据来源：CREIS中指数据

数据范围：以公开招拍挂市场成交数据为准

城市下辖区县不纳入统计范围

壹丨哪些土地是揽金主力？

百花村城改项目用地

百花村城改项目占地231.4亩，土拍当日被莱安地产一口吞下，以莱安的调性，项目入市时，没准会摇身一变为某黑马房企的项目。整个项目由三个地块组成：地块一：商住和学校用地共计137.04亩，地块二：住宅55.861亩，地块三：住宅38.51亩，这三块地均由莱安以起拍价竞得，合计金额20.8亿元，此外还需配建22893方的公租房、幼儿园、公办学校。

单从拿地金额来看，土地成本价并不高，算上1.2亿-1.3亿元的公租房建设成本，三个地块的平均亩单价931万，净楼面价每平米仅4100元出头，但问题来了，为了解决百花村城改项目的遗留问题，莱安地产还需额外支付14亿左右的高额费用。

那就意味着莱安实地拿地金额接近43亿元，百花村城改地块实际亩单价在2200万左右，楼面价8500元/平米左右，从地块3.5-3.91的容积率和建筑密度不大于17%-25%的来看，莱安接手的百花村城改项目多将以高层的形式与购房者见面！

正荣新盘落子大明宫板块

合计126.6亩的地块，分两次推出，均由正荣在一月摘得，由于是核心区的开发用地，不涉及城改、棚改等繁杂手续，两次土拍现场异常火爆，正荣在招商、旭辉、金辉、大明宫置业、万科、中海、华远、金地等一众房企中再次拼出一条血路，将两块地揽入囊中，地块整体溢价率接近45%。

126.6亩的居住用地，容积率不大于2.8，正荣耗资近19亿，此外还需配建12773㎡的公租房并且在划拨的32.8亩教育用地上，配建幼儿园、中小学等教育配套，折合亩单价1460万元/亩，楼面价接近7700元/㎡。

正荣新摘地块与百花村城改项目相距不远，亩单价与楼面价相当，区域汇集着万科、华远、恒大、碧桂园等名企项目，从近期推货的项目售价来看，装修房源均价14000元/㎡左右，正荣新项目与百花村城改项目，楼面价已到8000元/㎡左右，这会是地价再次催高区域房价的惯例还是一场高位接盘的大秀呢？

华侨城欢乐谷配套住宅项目启动

作为西北重镇的西安，数年里不断和华侨城欢乐谷流传着“绯闻”，2017年5月，华侨城欢乐谷落户西安的消息终于被证实，时隔一年半后，华侨城才取得该项目的配套住宅用地。

2019年1月22日，沣东举行土地拍卖会。其中709亩土地捆绑拍卖，在土拍的限制条件中，可以判定为定向出让，竞得企业必须是“全国文化企业三十强”（2018年）；竞得人需额外支付19804万元作为临近小学（占地面积36亩）有偿划拨及建设费用；竞得人须在沣东新城镐京片区内投资不低于3.5亿元建设2.5万平方米博物馆和3万平方米图书馆各一座；竞买人须通过竞得公司引入不低于1亿美元的外资；并且须在沣东新城范围内投资不低于3亿元建设现代农业示范项目。

毫无疑问，这709亩大块开发用地被符合竞拍条件的华侨城摘得，除纯商业地块，居住兼商业用地合计588.4亩，容积率最低1.2，最高2.0，平均亩单价640万/亩，楼面价接近5500元/㎡，此外还需至少配建总建面5%的公租房，综合算下来，华侨城欢乐谷项目的配套住宅楼面价轻松突破6000元/㎡。

本土500强陕煤草滩摘地

1月30日，经开草滩JK1-5-67住宅用地的拍卖现场，万科、正荣、保亿、雅居乐等品牌房企齐聚一堂，但最终却花落陕西大秦能源置业有限公司（陕煤）。

出让宗地位于西安北站以北的草滩科技创新示范园，净用地面积83.205亩，用地性质为住宅、商服,容积率不大于2.5,建筑密度不大于28%,绿地率不小于35%。其中出让住宅用地75.773亩，出让商服用地7.432亩。

经过多轮竞拍，最终该地块以52%的溢价率成功出让，成交价近8.4亿，此外还需配建6241㎡的公租房，折合亩单价1086万元/亩，楼面价6500元/㎡，周边目前在售高层项目较少，此前推售的隆源国际城毛坯房源价格不到10000元/㎡，中南紫云集装修高层11400元/㎡，洋房13600元/㎡。

贰丨猪年土拍新特征

一、主城区供地情况好转。2017年、2018年，非限购区域的土拍专场接二连三，沣东、高陵、临潼、沣西、秦汉等外溢区域土地成交活跃，成交面积160-320万㎡，位居第一梯队，而主城区则相对冷清，供地稀缺，供地最多的浐灞、港务、曲江成交面积130-220万㎡。任泽平的名言是“中期看土地”，如果土地市场供应不足，价格就有上涨可能，所以补充土地供应是保持市场稳定的前提。

到了2019年，首月主城区供地便有所缓解，主城区成交土地高达879.7亩，同比增长153%。地段优越、配套齐全的大明宫板块、土门板块皆有地块成交。

2019年元月为主城区全年供应确实开了个好头，2018年11月，政府的新闻发布会上，也提出要“盘活土地资源，加快主城区供地”，“盘活”的目标直指西安市内近260个城改、棚改项目，随着又打响了“城中村三年攻坚战”，所以今年的主城区供地将明显有所好转！

二、可随着核心位置土地的成交，土地价格也大幅上涨了！大明宫板块的万科幸福臻园、中海太华府、绿地峰辉、旭辉国悦府均在2017年拿地，楼面价仅2039-2475元/㎡，仅对比楼面价，19年元月成交的百花村城改用地、正荣新项目，较2017年上涨了近4倍，亩单价也翻倍了，毫无疑问，这些产品都将以装修房的形式入市，保守估计正荣、莱安新项目入市均价在1.6万元/㎡以上；沣东区域也是如此，综合公租房的配建成本，华侨城住宅项目的楼面价突破6000元/㎡，较2018年6月中南摘得的上悦城项目用地，翻了一倍多，而在2017年，沣东楼面价仅1500元/㎡左右。

当人们在说西安房价涨得太快了，其实土地价格的涨幅才更是惊人，春节后，新任市长站台许言，“努力稳地价、稳房价、稳预期”，如今看来，这项工作的确需要“努力”才能完成，或者说“努力”二字更机智土地开发先行，地价不稳，何谈稳房价，稳预期？

三、容积率控制在2.8以下。2018年底，政府报告会提出，要将新供居住用地的容积率控制在2.8以下，2019年1月，不涉及城改、棚改事宜，超高层引资项目的开发用地有6宗，这6宗居住用地的容积率均在2.8以下。

由于前期规划存在缺失，导致二环内满是高容积率的筒子楼，从北门沿着未央路向北，左右两侧容积率5-6的住宅项目比比皆是，城西更有容积率接近10的楼盘，控制住宅的容积率是件好事，不仅能够提高业主的居住舒适度，也能够改善整个城市的“精神面貌”，何况好的产品也需要指标的兑现，但相反容积率低，房企为了追求利润就必须抬高单价。

四、按比例配建公租房等保障性住房。2019年至今成交的居住用地中，后期均需至少配建总建面5%的公租房，假设一宗居住100亩，容积率2.8，则至少需要配建1栋公租房。

而从2018年12月中旬，在市政府下发的通知中明确，在限购区内新出让的地块至少需要配建宗地住宅建面15%的公租房，随着配建比例的上升，开发成本也将随之提高。

无论从地块指标还是位置，或是新成交土地价格趋势，似乎都给了地价上涨充分的理由。那么，在楼面价上涨，供需关系还未平衡的时候，调控就显得尤为重要，说白了，就是此时若放松，趋稳的楼市将功亏于溃。那么问题来了，房价能否稳住？看来全靠物价局粑粑了！