全装修交房+取消公摊?新《住宅规范》即将出炉!

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  2月15号,住房和城乡建设部办公厅发布关于《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知,其中包括大家最关心的:《住宅项目规范(征求意见稿)》

  

  先来看《住宅项目规范(征求意见稿)》的最大亮点:

  ● 2.3.2 城镇新建住宅建筑应全装修交付;

  ● 2.4.6 住宅建筑应以套内使用面积进行交易;

  

  全装修交房?

  01 多地曾发文推进全装修

  2017年4月26日,住建部印发《建筑业发展“十三五”规划》,提出,到2020年,城镇新建民用建筑全部达到节能标准要求。城镇绿色建筑占新建建筑比重达到50%,新开工全装修成品住宅面积达到30%,绿色建材应用比例达到40%。

  2017年年底以来,多个省市曾发文推进住宅全装修和成品住宅交付。

  

  2017年11月,在住建部召开的全国装配式建筑工作现场会上,上海住建委提出,自2017年起,外环线以内城区新建商品住宅实施全装修的比例要达到100%,其他地区达到50%。

  12月3日,山东政府网站发布《关于转发省住房城乡建设厅山东省建筑设计和装修服务业转型升级实施方案的通知》,要求大力推广住宅精装修,推进土建装修一体化,推广精装房和装修工程菜单式服务。2017年,设区城市新建高层住宅实行全装修;2020年,新建高层、小高层住宅淘汰毛坯房。

  12月7日,浙江省住建厅召开新闻发布会,公开解读《关于加快推进住宅全装修工作的指导意见》,明确住宅全装修实施范围为各市、县(市、区)中心城区,出让或划拨国有土地上的新建住宅,推行全装修,实现成品交房。

  12月9日,海南省下发《关于继续落实“两个暂停”政策,进一步促进房地产市场健康发展的通知》,要求从2017年7月1日起,各市(县)商品住宅项目全部实行全装修。

  12月11日,成都市城建委官网发布《成都市建设行业大气污染防治十条措施》。文件要求,从2017年起,将成品住宅建设要求纳入土地出让建设条件,大力发展成品住宅。2020年底,成都中心城区、高新区和天府新区新建商品住宅中成品住宅比例要达到80%。

  2018年,也有多个城市出台新规。

  温州市住建委规定,自2017年6月1日起,市区中心城区新出让或划拨国有土地上的保障性住房和商品住房,均实行全装修和成品交房;至于住宅全装修造价,目考虑将全装修的造价与房价结合在一起。

  8月23日,山西省政府办公厅发布《关于加快推进住宅全装修工作的实施意见》。该实施意见提出,今后各设区城市中心城区(由各市划定)范围内新出让或划拨国有土地上的新建住宅,原则上实行住宅全装修,推行成品交房。

  12月28日,西安市人民政府办公厅关于印发《西安市推进新建住宅全装修工作实施意见》的通知,自2019年1月1日起,在全市行政区域内新建住宅推行全装修成品交房,实现住宅装修与土建安装一体化设计,促进个性化装修和产业化装修相统一。

  02 全装修≠精装修

  全装修并不是简单的毛坯房加装修,按建设部规定,住宅装修设计应该在住宅主体施工动工前进行。也就是说,住宅装修与土建安装必须进行一体化设计。

  具体地说,全装修房厨房中应有灶具、洗涤池、操作台、排油烟机、电器插座、顶灯(防水、防尘型)、冰箱位及接口等,全装修房卫生间内应有浴缸或淋浴器 、便器、洗面盆 、镜(箱)、镜灯、排风扇 (风道)、电器插座、顶灯(防水型)等。

  全装修并不等同于精装修。

  精装修是指装修的档次以及规格,一般精装修的房子,地面是地板,墙面以及屋顶有石膏边,厨房是整体橱柜,卫生间有瓷砖,只需搬进家具和沙发等软装,就可以拎包入住。

  精装修实际上是一种业主行为,或者开发商行为。而全装修是政府的一个底线,要做到哪里,符合要求。

  可以说,精装修就是全装修的进阶版,比全装修更注重品质、也更个性化。

  03 全装修交付,要注意什么?

  看清合同附件——

  作为商品房的预售合同附件,将全装修的内容、建材用料的质材标准、数据、质量、工艺,以及菜单选择标准等具体落实在合同上,并开具含有装修费用(注明)的一张购房发票。

  

  约定全装修方式——

  约定全装修的方式,写明是开发商自主装修还是开发商指定装修公司,以及具体设施售后维修的保修期(应以交房日期为准)、保修范围和服务细则;销售房价应含毛坯房价格和装修价格两部分,开发企业不得另行收取装修费用。

  明确交房标准——

  商品房的预售合同的附件中,应明确交房标准,并附有装修设计图纸,以备方便验收和维修。

  明确违约方——

  合同应明确全装修部分的违约方,如装修部分由开发商指定装修公司负责,那么装修标准或质量违约,应明确由开发商或是装修方负责维修、赔偿。

  

  与样板房进行对照验收——

  验收时应对照合同装修部分设施的品牌、型号、质量、标准逐一进行检查和试用,并与样板房进行对照,不得低于样板房标准(样板房不得在交房前拆除),如不符要求和标准的当即予以指出或更换。

  取消公摊?

  去年,一篇题为《买100平方米的房子只得70平方米,这么坑的“公摊面积”到底怎么来的?》的文章在网络热传,激起了很多网民共鸣。

  

  在房价高企、调控不断加码的背景下,越来越多的人开始追问:既然国际上基本都是按套内面积计算房价,为何我国计算房价、物业费等都要包括占比颇高的公摊面积?职能部门治理房地产行业乱象之时,能否回应公众关于公摊面积问题的关切?

  实际上,从1998年进入商品房时代开始,由购房者分摊购买的共有建筑面积,就因不符国际惯例、现有法律法规没有设定上限等问题一直为人诟病。值得注意的是,公摊面积缺少标准、管理混乱,不仅会让消费者在购房时需支付更多房款,更使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本。

  近年来,随着商品房价格攀升,部分开发商更利用普通购房者对公摊面积缺乏深入了解与测算能力,不断推高公摊面积和公摊系数,使之快速上涨并超过了30%。2010年,山东高密某楼盘推出后的公摊系数甚至超过52%,使购房者很受伤。

  

  其实早在2002年,重庆市人大常委会就以地方法规的形式,首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求:商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。不按这一计价依据销售的开发商,将被行政主管部门重罚。

  近几年,广州、北京等地也开始出现按套内建筑面积计价的探索。人们期待着相关职能部门在研究房产调控政策之时,能正视公摊面积问题,探索更科学、合理的计价方式,切实保护百姓权益。

  如今,住房和城乡建设部办公厅发布住宅项目规范,提出“以套内使用面积进行交易”,并公开征求社会意见,在一定程度上也说明关于公摊问题,又向前迈了一大步。

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