春节刚过 杭州楼市的风向要变？

每日商报 记者 周坚洪 楼楠 摄影 周坚洪

在市场下行期,任何的风吹草动,都格外引人关注。

元宵节刚过,关于“杭州限价放松”的讨论沸沸扬扬:绿城建发·沁园,加推价格上涨10%。几乎同时,下沙大学城北的新盘龙湖·春江天越领出约3万元/平方米的首开价格,创造板块新高。

抓人眼球的新闻不止一个。1月23日,浙江省财政厅发布《关于浙江省贯彻实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》,根据通知,过户未满2年的二手房,增值税附加税及印花税减半收取。

同时,银行也传来利好,首套房贷款利率出现下调,最低可以做到基准利率上浮7%,回到去年同期水平。

沁园房价上涨约10%

申花高层突破5万大关

2月20日下午,申花板块在售项目绿城建发·沁园公布销售方案:推出8幢共125套可售房源,均价54000元/平方米(装修标准6000元/平方米)。

这是绿城建发·沁园的第二次推盘。此前在去年10月份,沁园首开推出了9号和11号楼,共计168套房源,均价49500元/平方米(装修标准6000元/平方米)。

两相对比,8号楼价格比首开时上涨了9.09%,接近10%。

沁园涨价的动力在哪里?从楼栋分布来看,和9号、11号楼相比,8号楼北面沿河,而且可以直眺北面的运河亚运公园,景观资源更加出色。而且,这次8号楼的房源中,有三分之二是约100方的小户型,这是整个项目乃至目前整个申花板块仅有的小户型房源,稀缺性不言而喻。

绿城建发·沁园此次54000元/平方米的价格,是申花板块首次有高层项目突破5万大关。此前,在限价行情下,申花板块的高层价格被死死的限定在5万元/平方米以下,在4万元/平方米左右的楼面价面前,一众项目几乎都是亏本或者微利。

沁园涨价的消息出来后,引发了楼市的一轮“躁动”。不论是开发商、代理公司,还是二手房中介,从业人员开始在微信朋友圈密集“刷屏”,主要内容几乎一致:杭州限价放松,房价即将上涨。

龙湖·春江天越首开均价近3万

创造大学城北价格新高

几乎与绿城建发·沁园同步,大学城北的新盘项目龙湖·春江天越也在这两天公布了销售方案,首开价格同样创造了板块新高。

2月19日,龙湖·春江天越公布销售方案:推出2号楼、7号楼共计70套精装修洋房,其中约90方户型36套,均价28500元/平方米(装修标准3500元/平方米);约139方户型24套,约167方户型10套,均价29500元/平方米(装修标准3500元/平方米)。

此前,大学城北在售唯一的新房项目为金地宋都·都会钱塘,两个项目紧挨着,产品类型一致,都是洋房加高层设计。金地宋都·都会钱塘在去年12月推出的16号楼洋房,均价为27696元/平方米(装修标准3500元/平方米),全部为89方户型。

将两者的89方洋房价格进行对比,发现龙湖·春江天越的价格比都会钱塘上涨了804元/平方米,涨幅约为2.9%。同时,记者查询春江天越的销控表后发现,在首开的70套房源中,有8套单价超过了3万元/平方米,集中在户型较大的7号楼。这也是第一次,大学城北板块有普通住宅新房价格突破3万大关,创造了新高。

龙湖·春江天越的价格有多少吸引力?前天上午,当记者来到项目现场时,看到售楼处内至少有20多组客户在咨询。销售人员告诉记者,从项目售楼处开放至今,已经积累了700多组有效客户。

二手房未满2年可部分减税

对市场整体影响或许不大

这两天,二手房也有消息“刷屏”。

2019年1月23日,浙江省财政厅发布《关于浙江省贯彻实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》。经省政府批准,浙江省小微企业普惠性税收减免政策有关事项调整实施。

《通知》中提到,对增值税小规模纳税人,按照50%幅度减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

根据《通知》,即日起,在杭州过户未满2年的二手住宅,增值税附加税及印花税减半收取,即以往我们通俗说成5.6%的住宅二手房交易增值税,调整为5.3%。计税价格200万元总价、不满两年交易的住宅,能减税5715元。

杭州我爱我家品牌总监周包军告诉记者,这项减税政策目前在杭州已经开始执行。“对买卖个体来说是个利好,减少了交易成本。不过,对于客户决策不会形成刺激性影响,也无法推动实际成交的上涨,对市场整体影响不大。”周包军说道。

据他介绍,二手房从去年12月开始从谷底回暖,12月和1月的成交量都增长明显,接下来的3月份还有可能会出现“小小的惊喜”。不过,他认为这只是正常的回升而已,并不是市场高峰期的表现,而且从价格来看,并没有出现回涨的情况。“事实上,价格水平的明显回调,是这波二手房成交量走高的重要原因,”周包军表示。

最低能申请到基准上浮7%

杭州首套房贷款利率调回一年前

不过,对购房者来说,最激动人心的消息还是贷款利率下调。

近日,有二手房中介发布消息称,春节后杭州的广发银行和建设银行下调了首套房贷款利率,降为基准利率上浮8%。

昨日,记者分别致电这两家银行进行求证。据广发银行工作人员张先生介绍,目前该行针对二手房的首套房最低贷款利率确实为基准利率上浮8%,“一手房目前不确定,得看具体合作楼盘。”张先生说。

中国建设银行中山支行的工作人员徐先生告诉记者:“目前针对我行优质客户,二手房首套最低贷款利率可以申请到上浮8%。”不过,徐先生也说明,针对不同楼盘、不同中介、一二手情况,可以申请到的利率都不同,“比如一手房首套房的贷款利率最低是上浮10%,不像网上说的都是8%。”徐先生说。

花旗银行的利率甚至可以更低。该行客服人员在接受记者采访时表示,目前首套房最低贷款利率为基准上浮7%,据记者了解,这是目前市面上能申请到的最低利率。

2018年以来,杭州房贷利率经历了“过山车”式起伏。以首套房为例,从去年开年的上浮10%—15%,到年中的上浮15%—20%,再到下半年的逐渐回落。进入2019年,继续下探,目前普遍是上浮10%,回归到去年同期水平。

信号背后是什么? 专家们有话说

从个别新盘突破限价,到二手房减税利好,再到首套房利率回落,这一连串的信号背后,是不是代表了杭州楼市风向的变化?

中原地产首席分析师荆海燕认为,这是在“稳市场”的背景之下,因城施政的体现。“政策正在向更加精准、灵活和合理的方向发展,可以看出,调控已经取得了阶段性的成果,从之前的加码转向适度宽松,从以行政手段调节为主逐步转向以市场调节为主。”

她表示,若限价放松,可以让开发商直接感受最真实市场,“但对于购房者来说,房贷利率上浮比例的下调才是最有用的利好。”荆海燕说。

对于沁园限价盘价格上调一事,知名房地产研究专家方张接有不同的看法。他认为,这还谈不上正常市场意义上的“涨价”行为,更与限价放开信号无关。

“随着一城一策方案落地的临近,最终会发现,限价允许浮动的空间其实不能太乐观。”方张接觉得,并不是所有的老盘都会调价上涨,“与市场基本面的变化无关,调整不会一蹴而就,这是一个胶着而有反复的磨人过程。”与此同时,他也提醒大家,不需要恐慌与焦虑,应该提高对不同楼盘、不同二手房的鉴别力。

而在双赢机构总经理章惠芳看来,最近楼市释放的很多信息,可能会让大家对楼市的预期发生一定的变化。“一方面,调控确实有从紧到松的迹象;另一方面,沁园调价上涨成为了热点事件,加之中介都在渲染‘房价马上要上涨’的氛围,无形之中会对购房者‘买涨不买跌’的心理预期造成影响。”章惠芳说。

不过,她认为申花现价突破算不上热点。“之前杭州很多板块或多或少都在突破,只是可能没像沁园这个单盘的变化来得耀眼。之前突破板块限价的楼盘,有些由于定价过高,也会出现销售乏力的情况,”章惠芳说,所以后续即使放开限价,也需要由市场来定价。

“我个人觉得,杭州的新房市场行情还不是很差,只是与原来的热销状态相比反差大些。目前市场还谈不上真正的回暖,只是从本来要下行的趋势中,通过最近的一些信号,达到了‘维稳’的状态。若大家对后市信心不足的话,下行趋势会不可控。包括后期即将出来的‘一城一策’,都是希望楼市能够更稳健吧。”章惠芳说。