上海第三机场又有实锤?海门土地成功出让!附南通投资价值研究

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  热点追踪上海第三机场选址南通始末

  据上海证券报2月14日报道,最新召开的海门市工商业联合会(总商会)所属商会企业家新春座谈会上传出消息,作为上海的第三机场,南通新机场选址尘埃落定。新机场确定选址于江苏海门四甲及周围乡镇,规划面积20平方公里,一年吞吐量设计是5000万人次,控制面积120平方公里。

  受这一重大项目影响,目前,江苏海门四甲等镇即将采取户口冻结、土地冻结、房产冻结等措施,为机场建设作准备。

  会议还指出,新机场确定下来以后,沿江高铁也会确定下来,上海到海门的几条通道会同时规划建设。

  随后,这一消息在核实过程中,华尔街见闻从民航总局华东局相关人士处获悉,上海第三机场的选址目前还在比选过程中,候选方案有南通海门、崇明、奉贤和苏州等地,还未最终敲定,一切以民航总局的官方发布为准。

  最新消息显示,2019年2月20日海门四甲一宗工业用地被上海航天精密机械研究所拍得,使用权面积121430平方米。

   无论上海第三机场的最后选址情况如何,江苏省南通市已然高调跃入近期公众视野。若机场定址南通最后建成,必将对当地城市发展与经济产业有极大利好。结合同策南通的《2018南通房地产年度报告》,同策研究院将把南通市现阶段房地产拿地和销售的情况逐一分析。

  

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  宏观市场环境分析

  南通位于中国东部海岸线与长江交汇处,长江入海口北翼,与上海市隔江相望,是江苏唯一同时拥有沿江沿海深水岸线城市。南通是上海大都市圈北翼门户城市、中国首批对外开放的14个沿海城市之一,长三角北翼经济中心、现代化港口城市和国家历史文化名城。

  由于地理位置的特殊性,“靠江靠海靠上海”是南通发展非常大的优势之一。过去,由于长江天堑阻碍了南通向南发展,随着2008年6月苏通大桥、2011年12月崇启大桥建成通车,北沿江高铁与城际轨道交通的开工建设,今天的南通正处在接轨上海新“风口”上。南通的发展定位可谓经历了“接轨上海—北上海—上海北—上海‘北大门’”的变迁。现在的长三角经济圈内,南通是属于重点关注的环沪城市,受上海需求影响深远。

  

  如果第三机场成功落户南通,会给南通带来什么。据第一财经报道显示,航空运输是几十年来全球最重要的产业之一。从1949年第一架喷气式飞机开航以来,全球商业航空运输量膨胀了70多倍。同时,依托机场,会产生巨大的非航空收入,比如免税店、餐饮、纪念品等。以世界知名城市机场为例,2016年,法兰克福机场收入中非航空业务占比达63%,新加坡樟宜机场约有七成的收入来自非航业务。德国慕尼黑机场建设有约4万平方米的餐饮娱乐设施,2017年自营商品销售额就超过15亿元人民币。如果上海第三机场可以在南通成功落地,那上海的这扇“北大门”将彻底对外展开,随之带动南通机场周边土地价格、机场相关制造业、南通市的就业等,意义不言而喻!

  

  放眼南通市现状,2018年南通完成地区生产总值8427.0亿元,按可比价计算,增长7.2%,增速分别高于全国、全省0.6和0.5个百分点。增长幅度全省第三,人均总量首次超全省。其中,第一产业增加值397.8亿元,同比增长2.2%;第二产业增加值3947.9亿元,同比增长6.5%;第三产业增加值4081.4亿元,同比增长8.4%。

  

  经济增速领先的同时,全市人均总量迈上新台阶。2018年全市人均GDP达到115320元,首次超出全省平均水平(115168元)。

  

  除了GDP外,我们再来关注一下南通的人口。南通城市常住人口持续呈微弱增长,2015年突破730万,位居全省第三位;2017年南通市区常住人口121.20万,市区人口在全市人口中约占到17%。2018年末南通市常住人口总量731万人,比2017年末增加0.5万人。

  

  2

  土地与商品住宅分析

  从土地方面来看,过去一年南通市全市供应土地总建面233.21万㎡,同比下降37.02%;成交土地总建面244.65万㎡,同比下跌29.37%;成交土地平均楼面地价9248元/㎡,同比上涨39%。南通市土地供求稍有回落,但仍处近几年高位水平,年中年末优质地块遭疯抢。

  

  

  而在商品房住宅方面,2018年南通市商品住宅供应28472套,同比去年供应30145套下降5.5%,供应面积373.31万㎡。2018年南通市商品住宅成交26358套,同比去年成交31657套下降16.74%,成交均价为14224元/㎡,同比去年均价12260元/㎡上涨13.8%。全市商品住宅呈现量跌价升态势,楼市稍有降温

  

  2018年南通市商品住宅成交总面积324.95万方,同比去年成交408.07万方下降20.37%,成交总金额462.2亿元,同比去年成交507.2亿元下跌9.7%。

  

  我们还分析了一下2018年全市商品住宅市场成交总价结构中,140-180万元总价段成交占比33%;其次是180-250万元、300万元以上总价段。近几年,成交单价段呈逐年增长趋势,房价的上涨必然带动总价段的上涨。2018年成交总价结构中,140-180万元总价段是市场主力需求,非常受到市场欢迎!

  

  从土地到商品房,从商品房成交套数到成交总价,我们再来细分看一下2018年南通市住宅年度成交面积TOP10的项目。

  

  从表中我们可以看到,绿地新里城位居第一,均价11918元/平米,共计成交2232套,总计224888平米。并且前十项目中开发区占据6席。对于关注南通市场的普通购房者来说,开发区值得大家重点关注一波啦!

  

  

  根据同策研究院数据显示,南通商品住宅市场成交量价周期均为42-43个月。从价格周期来看,目前南通进入房价增速下行周期,预计2019年2季度达到周期谷底。从量来看,随着长三角一体化加深,南通的桥梁、铁路与机场建设规划等利好不断落地,加上调控政策相对较松,虽然南通房地产销量进入下行周期,但整体过度平稳,根据同策研究院研究的《长三角经济圈城市投资价值建议》,我们认为南通的中长期投资价值仍然值得重点关注,情况较为乐观!

  

  总结 受土地楼面价上涨影响,2018年南通市场上高价项目增多,2019年刚需楼盘减少,拥有资金实力的改善型客户,将成为主要客群;成交量预计将有一定程度下降,但由于高价项目支撑,成交均价仍将稳步上涨。所以寻找到合适的项目,该出手时要及时出手哇!

   目前二三线城市房地产市场降温,显示持续严厉的调控政策取得明显成效,市场预期出现积极变化,房价上涨势头得到遏制,房地产市场总体保持平稳运行。预计未来一段时间仍会贯彻“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。保持调控定力不变,加快房地产长效机制的建立,遏制房价非理性上涨。

   虽然上海第三机场的南通选址暂还未最后确定,但是作为重要的“上海北大门”,在南通楼市整体较为平稳的过渡中,我们仍然较为看好南通的楼市。期待南通市场在2019年的2季度之后表现出优异的成绩!

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