【千亿揭秘(5)丨龙湖集团】缓慢曲折的千亿之路

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2006年至2010年,龙湖销售金额从30多亿上升至300多亿,四年的时间业绩翻十倍。

但从2011年开始,龙湖销售额增速缓慢,行业排名也出现了下滑趋势,从2010年的第8名滑落至2015年的第15名。而2010年排在龙湖后一位的碧桂园,在2015年排名第7,2016年一举进入行业前三。


一、曲折的千亿之路




尔后,龙湖在战略上开始作出调整。2014年,主要进攻一二线城市的核心地段、低溢价的土地,并计划在2015年年底入市,为新的一轮爆发做足准备。事实上,龙湖也是通过这次转折,重新回归到行业前十的状态,并在2017年迈上千亿的台阶。随后在2018年限购、限贷及限价等调控政策的多方压力下,龙湖的销售业绩依然表现不俗,2018年的销售金额实现2006.7亿元,完成了2000亿的目标,稳居行业前十。

因此,我们将龙湖2011年至2018年按照销售业绩增速划分为两个阶段,分别为2011年至2015年放缓阶段和2015年至2018年冲破千亿并跨入2000亿阶段,来分析其中的原因。

二、龙湖千亿发展历程





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第一阶段(2011年-2015年):销售增速放缓

2011年至2015年间,龙湖的销售业绩增速逐渐放慢,主要是由于重仓市场放缓及新增项目大多位于郊区,项目去化缓慢,拖累销售业绩。

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重仓成渝市场放缓,影响业绩增长

2012年,龙湖销售增速开始放缓,销售排名呈现下降态势。主要由于,龙湖一直深耕成渝地区,重庆和成都的项目占比较高。2012年之前,重庆和成都市场表现良好。而2012年之后,两地区的市场开始放缓,销售增速明显低于全国平均水平。而在龙湖销售金额的占比中,2012年,重庆与成都两地区销售额占据了公司总销售额的50%。


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项目去化周期长,拖累销售业绩

2011年及2012年,龙湖贯彻低价拿地策略,新增土地储备主要位于城市的新区或者郊区,这些地方的项目虽然成本较低,但项目体量较大,位置较为偏远,去化周期相对较长,在一定程度上拖累了销售业绩。

从存货周转率来看,2011年龙湖的存货周转率仅为33.8%,而碧桂园及富力地产的存货周转率分别高达61.9%和41.3%,与之相比,存在一定差距。此后,2013年龙湖提出“近城区、控规模”的投资策略之后,其存货周转率逐渐提升,2013年至2017年的存货周转率分别为42.8%、47.9%、42.7%、42.6%、32.2%超越富力地产。



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第二阶段(2016年-2018年):销售增速提速

从2016年开始至2018年,龙湖的销售业绩增长迅速。主要是由于2014年开始,龙湖调整了投资策略,加大了投资力度的同时,把投资的重点转向热点一二线城市,且获取土地的成本较低,使其在2017年一二线城市限价政策调控下,仍存在利润空间,依旧可以出货,为业绩增长提供保障。

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调整投资力度,夯实千亿基础

从2012年至2016年龙湖的投资力度来看,呈现深“V”型变化的特点。其中,2012年至2014年投资力度逐渐减缓,2014年至2016年投资力度逐渐加大。

主要是由于2012年市场冷淡,集团去库存效果欠佳,存续比接近10年,因此减小了投资力度。直到2014年,存续比降至7年,龙湖开始加大新一轮的投资力度。2015年随着市场的回暖,销售面积急速放量,存续比逐年减少。2016年,新增土地建筑面积达1254.9万平方米,同比增长109.8%,覆盖26座城市,土地储备总建筑面积达4147万平方米,存续比控制在5年左右,土地储备充足,可售资源丰厚,为后续业绩的稳定增长奠定基础。

从2017年销售的项目数量来看,在售主力项目达107个,其中30个为全新项目,老项目有77个,占比达72%。

从2017年项目的可售货值来看,项目可售货值共达到1700亿。其中,2016年未销售完留至2017年的货值共475亿,由老项目推出的新一期项目共670亿,全新项目约555亿。在公司持续加速推新盘和去库存的策略下,2017年前10个月,每月均保持在100亿元以上的销售金额,销售金额保持高速增长,并提前完成1100亿销售目标。

2018年龙湖集团继续加大投资力度, 2018年上半年,龙湖新增土地储备1298万平方米,同比增长20.7%。从新增土地储备分布区域来看,西部、环渤海、长三角、华中及华南地区的新增土地储备分别占新增土地储备建筑面积的46.4%、20.7%、19.8%、7.8%、5.3%。且获取项目区域多分布在一二线城市,同时围绕都市圈内城市群适当下沉布局,单项目的开发规模也控制在合理的水平,为提升公司可售物业的周转率奠定了基础。


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前瞻性布局热点城市,低土地成本在限价下仍可出货

从2014年龙湖加大了投资力度以后,龙湖的投资策略也开始向“扩纵深”转变。从2014年的24个城市拓展到2018年上半年的38个城市,同时大力布局热点一线、二线城市,战略性的进入市场发展前景较好的城市,2015年及2016年新增土地大多分布在北京、上海、广州,此外重点布局重庆、杭州、济南、青岛、武汉等核心二线城市。因此,龙湖在一二线城市新增土地储备从2014年到2017年均保持在88%以上。

然而,在2015年、2016年热点城市的土地价格高企,地王频现的形势下,龙湖的拿地成本依旧控制在较低的水平,2016年的土地平均成本仅为4039元每平方米。

因此,在2017年部分城市调控政策不断趋严,其中包括限价政策,对于2016年竞得一线及热点二线城市高价土地的企业来说,均捂盘惜售继续等待机会。而提前布局一线及热点二线城市的龙湖,即使政府规定限价出售,仍然存在较大盈利空间。

从2017年在售的部分项目来看,其拿地时间多为2015年,平均成交楼面价均在11000左右,以2017年的销售均价来看,多数项目的平均楼面价占销售均价的30%左右。因此,在限购政策下,龙湖依然可以持续出货,获得稳定的利润。

继2017年龙湖实现千亿之后,2018年龙湖提出2000亿的销售目标,到2018年底已顺利完成。根据2018年中报显示,截止2018年6月30日,龙湖销售金额实现971亿元,同比增长4.8%。从销售金额城市占比来看,西安贡献的最多达到18.8%,福州、天津、烟台、保定较为均衡,销售额占比分别为13.3%、12.5%、12.2%、11.0%。

2018年销售目标的完成,主要得益于2017年公司所投资的项目在区位上既聚焦一二线城市,同时也围绕城市群适度下沉,如积极布局保定、常州、嘉兴等三线城市,而这些三线城市受政策调控影响较小,市场表现良好,为公司业绩的增长作出较大贡献。


回顾龙湖的发展历程,龙湖的千亿虽然到来的曲折缓慢,但却也是稳健有质量的增长。

2011年后,面对其他房企的高速增长,龙湖的销售增速却慢了下来,在追求规模和寻求结构化调整的分叉路口上,龙湖选择了后者。由规模高速增长,转向精耕细作的模式。

2016年10月开始,政府不断收紧房地产政策,在“五限”政策陆续出台并不断升级的背景下,龙湖的销售业绩却不断提升,2017年突破千亿,主要有两大原因。一是,2014年及2015年提前布局核心一二线城市,且土地成本低廉;二是,2017年加大去库存与推新盘力度,并且新盘项目多数是2014年至2016年拿的低价地,在限价政策下,仍有较大的利润空间。此外,龙湖丰富的产品业态类型,使项目需求不减。

2018年,龙湖创业25周年,销售金额也实现了向2000亿层级的跨越。同时,经过多年的周期磨炼,龙湖“先实现长远发展,再做强、做大”的理念也越发坚定。


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