大手笔收购,成为全球最大豪华酒店拥有者的富力地产

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  富力地产近年来通过购买及自建酒店,目前已经拥有88间运营中的豪华酒店,再加上约29间在建及规划中的酒店,共计117间,是全球最大的豪华酒店资产拥有人。

  是的,世界第一!

  

  2月17日,富力地产发布盈利预告,2018年利润2017年减少约60%,主要为2018年收购产生的非经常性议价收购收益减少。

  这个非经常性议价收购收益是怎样产生的呢?竟然影响净利润这么多。

  我们回顾一下富力地产的大手笔收购。

  2017年,富力地产与万达商业战略合作,收购万达商业70间酒店及一幢办公楼,对价181亿元,平均每间酒店2.55亿元,并于年内完成68家酒店资产的交割。

  

  这68间酒店成本为176.77亿元,但可辨认净资产为307.6亿元!

  便宜,5.75折,直接产生130.83亿元的营业外收入(负商誉)。

  在疯狂溢价收购,商誉满天飞的年代,这样的收购简直百年一遇。

  万达为了转型付出巨大的代价,富力地产也乘机捡了个大便宜,怪不得李思廉笑的那么开心。

  

  完成收购后依然亏损

  众所周知,酒店资产的投资回报期非常长,投资回报率也很低。

  在收购前,富力地产自身酒店业务已经连续亏损5年,那么收购酒店资产后,酒店业务经营情况有没有改善呢?

  

  (来源:富力地产2018半年报,单位:人民币千元)

  依然亏损!

  2018年1到6月份酒店业务亏损1.84亿元,扣除非经常损益后亏损金额为4.77亿元。

  亏损的原因一是营运成本很高,折旧及摊销、材料及能源消耗、职工薪酬、融资成本等,这些成本不论营业额高低,都将发生;

  二是富力酒店资产分别由万豪、洲际、希尔顿、凯悦、万达等酒店管理集团管理,管理费用也是很大一笔支出;

  三是高端酒店近年来竞争加剧,租住价格逐渐下探,经济整体下行,影响酒店的营业额。

  酒店行业比较特殊,由于客房数量的限制及入住率影响,其营业额并不能持续稳定增长,也就是说也许开业的那一天,就可能已经知道了营业额的天花板。所以,想要实现赢利,成本控制是非常重要的手段。

  酒店资产真的一无是处?

  很明显不是。

  五星级酒店一般都是一个城市的形象和门面,其品牌知名度比较广,被富力收购后,万达文华/嘉华已经改为富力万达文华/嘉华,富力品牌得到了推广。

  酒店业务属于消费业务,一般情况下可以及时回款,所以报表中并不会体现太多的应收账款。正是因为这一点,以酒店业务为主业的公司利润表即使亏损,经营活动产生的现金流量净额依然为正,并且会高出净利润很多。酒店业务会给公司带来持续稳定的现金流,这是非常重要的一点。

  通过以上分析,我们回头看一下富力地产发展酒店业务的目的:1、品牌得到推广,世界第一的位置还是很吸引眼球的。2、获得持续稳定的现金流。3、酒店资产抵押可以再融资、4、未来不排除将酒店资产拆分上市的可能。

  总结

  富力地产通过买买买,成为全球最大的豪华酒店拥有人,但也正是买买买,导致其负债迅速增加,2018年三季报中显示其负债总额为2863亿元,而货币资金仅为337亿元,资金使用非常紧张。规模这么庞大的负债,酒店资产带来的那点现金流根本不值一提,所以看到公司不断发债融资,缓解资金压力。

  酒店业务是不是块烫手山芋,能否实现盈利尚待观察,我们静待年报发布。

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