毛利率创新高，盈利能力增强，金融街须警惕负债率攀升

一方面控股股东不断增持公司股票，另一方面公司业绩由降转升。双重利好下，金融街（000402.SZ）股价也在缓慢回升，2019年以来股价已上涨20%。

1月30日，金融街发布业绩预告，预计2018年净利为30.36亿元-33.07亿元，同比增长1%-10%。

而此前，金融街所发布三季报显示，2018年前三季度公司实现营收86.90亿元，同比下滑45.38%；实现归母净利润10.41亿元，同比下滑27.91%；加权平均ROE较去年同期下滑1.66个百分点至3.53%。2018年第四季度，金融街盈利水平由降转升，也让市场恢复了对公司的信心。

在新华社《环球》杂志与中国投资协会投资咨询专业委员会、标准排名联合出品的《绿色信用“筑基”绿建时代”2018中国上市房企绿色信用指数TOP50报告》中，金融街以66.12的综合得分，位列第21位。

去化压力不减

近五年，金融街在2015和2016年连续增长之后，2017年签约销售额出现下降，当年同比下降14.6%，但在2018年上半年公司逆势增长，实现销售签约金额92.2亿元，同比增长11.5%。

目前，公司进入的重点城市如北京、上海、广州等地商品房销售金额均同比下滑。在地区分布方面，一方面受到调控政策的显著影响，公司所在的一线城市收入占比下滑。其中，北京地区收入占比由历年的50%左右大幅下滑至23%；另一方面，公司坚持“深耕五大城市群中心城市，拓展环五大城市群中心城市一小时交通圈的卫星城”的区域发展战略。

截至2018年6月底，公司在成都、武汉、重庆、廊坊、常熟、遵化等城市新获取12个项目，新增项目权益投资额87.1亿元，同比增长94.9%，占同期销售金额94.5%，项目拓展节奏明显加快。

2013年至2018年上半年，金融街存货/平均预收账款呈波动状态， 2016年急速下降后又开始有所回升。2018年上半年存货/平均预收账款指标数值为7.07，高于标准排名100家上市房企的3/4分位数4.19。

2013年至2017年，金融街的预收账款周转率波动不大，但在2018年上半年有明显下降，降至0.65，高于100家上市房企行业的中位数0.42。

总体来看，金融街的存货去化压力较大，销售收入结转速度适中。

毛利率提升，盈利水平增强

2014年以来，金融街毛利率一直在30%以上，2018年上半年急速上升，由2017年的29.43%升至45.48%，上升16个百分点。超过100家上市房企3/4分位数38.33%。2018年上半年，金融街期间费用率升至近五年新高，为16.16%，略低于100家上市房企的3/4分位数17.71%。

1月31日，金融街发布公告称，2018年预计净利最高可达33.07亿元，比上年同期上升10%。增长的主要原因一是金融街开发销售业务毛利率较去年同期有所提升；二是公司建立健全“大资产管理体系”，经营效能持续提升，资产管理业务收入、利润均实现稳定增长；三是金融街加强费用管控，控制费用支出。

短期无偿债压力，负债率处行业高位

近五年，金融街调整后的速动比率在0.73-2.03之间浮动，2018年上半年速动比率为0.99，略高于100家上市房企的中位数0.98；近五年，公司调整后的现金比率在0.33-1.05之间浮动，2018年上半年该项指标数值为0.56，略高于100家上市房企的3/4分位数0.5。由此可见，金融街的短期偿债能力略高于行业的中上水平，短期偿债压力较小。

2018年上半年，公司有息负债规模继续扩张，融资金额达759亿元，同比增长41%，资产负债率为75%，净负债率则大幅提升至188%，财务杠杆水平处于行业高位，值得警惕。

绿色地产行业领军

过往二十余年，金融街通过探索创新实践，建立了绿色、高品质的商务地产领军品牌，为国内外企业和消费者提供健康、舒适、安全、高效的物业产品和绿色环境。

金融街打造了多个获得国家绿色建筑以及美国绿色建筑LEED认证的项目。以北京金融街中心区为例，通过生态环境和公共空间的打造，将整个区域的办公、商业、居住空间有机串联，构成一个活力24小时的中心城区。各建筑遵循绿色建筑环保要求，整体生态设计、绿色空间营造、围护结构保温节能、新型节能技术应用、环保材料使用、智能化运营管理等方面均有广泛应用，代表性项目包括金融街中心、金融街购物中心、国家开发银行总部等。

金融街在全国项目建造和使用过程中致力于推动最大限度节约资源、保护环境和减少污染，践行节地、节水、节能、节材，这都离不开绿色技术体系支撑。据悉，金融街内部根据不同项目分别采用技术：恒温恒湿系统、个性化送风系统、空中花园、立体绿化、自然采光、智能照明、新风系统、地源热泵、能耗监测系统、空气监测系统、同层排水、中水利用、垂直绿化、屋顶花园；采用自然通风设计、雨水收集等。

金融街还建立了绿色地产研究院，未来要将绿色星级全项目覆盖。除了已经建造完成的绿色建筑，还不断有绿色建筑项目也在近两年陆续推出：如金融街（广安）中心申请绿标二星LEED金级双认证、金融街（长安）中心申请新标准新三星认证、人民银行外汇储备中心申请新标准新三星认证等。