总体来说，现在是不建议买商铺的，其实我的看法是三年内商铺和住房最好都不要买的好。45万元买28平米的商铺，不知道这45万元是到手的价格还是没加上税费的价格。要知道商铺过户成本是非常高的，税费5-8万元很正常。从租售比来看，45万元的商铺只能出租1万元，租售比只有2.22%，是非常低的，连三年期存款基准利率都跑不赢，可以说完全没有投资价值。
假如把45万元存入银行三年期大额存单，按照4.18%的年利率来看，一年下来起码能有1.88万元利息，有这个钱都可以租差不多两套这样的商铺了，为什么要去买呢？商铺作为不动产，流动性远低于住宅。住宅遇到房价下降时，只要肯降价，总是容易卖出去的，但是商铺过高的过户成本，将来降价都不一定有人接手。
如今的经济走势很明显，网购兴起，平均购物成本远低于线下，但凡是网上可以轻易买到的商品，线下就容易受到冲击。如今经营状况不错的实体店，往往更多是蛋糕店、美容、按摩、干洗等等线上不适合经营的业务，或者对新鲜程度要求更高的水果蔬菜、熟食等等。
随着新的商铺不断推出，商铺产能过剩问题突出，有经营得好的，自然就有入不敷出的。租的商铺可以打一枪换个地方，这里经营的不好可以随时换更合适的场地。买的商铺一旦经营不好，就只能考虑出租之后再找其他商铺了，生意难做的时候，一旦出现长时间空置，年均一万元的租金也是很难保障的。
一方面是实体店的衰败，另一方面是房价下行趋势明显，加上过低的租金，花45万元去购买这样一个商铺是很不划算的。
从你目前月租金约833元可以猜测，这家门面房所处的地段不是很好，门面所处位置非常重要，位置能决定门面的价值和升值空间。如果你这家门面除外中心地段出租几千元一个月是可以的，有些中心街门面就10多个方月租金都会过万元。从这个对比可以说明你这门面肯定太偏没有什么升值价值，既然没有升值价值就更加没有投资价值。
总之每个问题都有两面性，萝卜青菜各有所爱，以上观点有人反对有人赞同。至于你最后是不是值得花45万购买这家门面，自己做主，祝你投资愉快。
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