绿城踹开了杭州限价的铁门︱刘德科

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  文︱刘德科

  1st

  第一脚不是绿城踹的。此前,不少房企都踹过,温柔地,猛烈地,都有。

  绿城这一脚不太一样:踹出了所在区域的房价新高,踹掉了此前的限价规则。

  这种踹,当然得要政府愿意。

  2nd

  今天(2 月 20 日),杭州房管部门公示了一张销售许可证:绿城建发·沁园,均价 54000 元/㎡,创了所在区域的房价新高。

  这是绿城建发·沁园第二次开盘。第一次开盘的均价是 49500 元/㎡,现在涨了 4500 元/㎡,涨幅约 9%。

  在限价政策紧绷时,这是不可能发生的。但是现在发生了。发生在杭州,发生在杭州市中心的这个绿城楼盘。

  铁板一块的限价政策,开始像冰一样慢慢消融。

  限价松动,杭州没有发文件。这很符合杭州的套路,那种小心翼翼、蹑手蹑脚、走路不带风的套路。

  只做不说。

  ◆杭州绿城建发·沁园两次开盘价格对比

  价格

  第二次开盘

  第一次开盘

  均价

  54000元/㎡

  49500元/㎡

  最高单价

  57600元/㎡

  53900元/㎡

  最低单价

  45950元/㎡

  41900元/㎡

  3rd

  为什么第一次开盘只能是 49500 元/㎡?因为绿城建发·沁园所在的区域,其它在售楼盘都被牢牢限制在 50000 元/㎡ 以内——限价政策的伟大胜利。

  绿城建发·沁园的楼面地价是 40766 元/㎡。如果整盘都按均价 49500 元/㎡ 销售,只能是亏。绿城的楼盘,精装交付,建造档次低不了,成本价至少是 53000 元/㎡。

  亏本卖。绿城建发·沁园的股东中,绿城是央企,建发是地方国企,但还是得忍痛亏本卖。

  为什么?开盘的时机不对。地是在 2017 年 1 月拿的,熬到 2018 年 10 月才去拿预售证,在所有房企都讲究快周转的时代,一年之内必然开盘;这个楼盘从拿地到首次开盘耗时 22 个月,宛若怪物。没办法,限价时代房企拿不到自己想要的价格,拿不到不亏的价格。熬到 2018 年 10 月份,挥泪:算了,认亏吧。

  当时,如果绿城再熬一个月,或许可以拿到稍微高一些的价格。2018 年 11 月,龙湖在杭州市中心的一个楼盘,按照官方的限价逻辑,本来只能拿 47000 元/㎡,结果拿到了 49000 元/㎡,多了 2000 元/㎡,大约 5%。

  为什么 10 月份还在严防死守,11 月份就略有松动?上头吹出的风声,变了。来看这两次政治局会议——

  ◆2018 年 7 月 31 日:坚决遏制房价上涨

  ◆2018 年 10 月 31 日:没有提房地产

  2018 年 10 月 31 日之后,嗅觉敏锐的杭州,开始让限价局部松动,特别是那些按限价必然亏本的高价地。

  2018 年 12 月 13 日的政治局会议,还是没有提房地产。

  进入 2019 年,杭州的限价松动已经更加稀松平常。2019 年 1 月,杭州西郊的国开东方·凤凰台,拿到了 3 万元/㎡ 的均价,边上同样精装的在售楼盘,不到 2 万元/㎡。整整相差 1 万元/㎡,差了 50%。

  这么看起来,绿城建发·沁园涨个 9%,不算什么。

  这事发生在绿城身上,发生在杭州市中心,所以舆论关注度自然是要高很多,带来的心理冲击自然要大一些。

  所幸,杭州是只做不说,没有发文件说取消限价。

  4th

  年前,衡阳傻呵呵地发文件,说要取消限价。所幸,第二天就撤回了,成为著名的「一日游」政策。

  我们反对发文件取消限价。

  限价当然是扭曲的政策;但一个不合理政策的退出,也应该给它设计足够夯实的台阶,让它缓缓退场,让观众不慌,而不是发一份文件,粗暴地退出。如果发文件取消限价,则会营造出一种更强烈的氛围:每次房价要下跌,政府真的是会出手救市的。

  这个道理说起来很别扭。但负责任的操作,从来就不是简洁明了的非黑即白。

  但愿杭州不会发文,但愿所有城市都不会直接发文取消限价。取消限价,应该悄悄然地做,把对市场预期的冲击降到最低。

  接下来,很多城市都会发布「一城一策」的调控文件。但愿不要提及取消限价。

  但愿类似的这种表述,不会被写进「一城一策」的调控文件:「房价环比涨跌幅不超过 GDP 数字,约在 5%-8% 之间。」

  可以这么做,但是千万别写成白纸黑字。

  调控的要义是对市场预期的管理。管理市场预期,要更多关注政策的象征意义,而非它的机械意义。

  5th

  元宵节后,一下子冒出三个新闻。

  ◆杭州:市中心楼盘突破限价涨了 4500 元/㎡,涨幅约 9%。

  ◆阜阳:取消限价(针对后续新出让的土地),房企可根据市场价格自行调整。

  ◆合肥:房贷已结清的二套房,可按照首套利率执行。

  如果春天一定要来,那让一切慢慢发芽;别拔苗助长,就好。

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