选南沙还是选增城?这个问题终于有答案了!

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  在广州楼市,有两个最经常被问到的“死亡问题”:

  “现在适合买房吗?”

  “买增城还是买南沙?”

  这第一个问题,其实是近半年来才比较多人问的。可这第二个问题吧,是年年都会有人问,我已经记不清被问了多少遍了。

  如今,这个问题终于有了答案。

  为什么大家喜欢对比南沙和增城?

  大家讨论买南沙还是买增城的时候,其实到底在讨论什么?

  在购房者眼里,增城和南沙就像是势均力敌的对手,难以分出胜负。

  在距离方面,如果以珠江新城为起点,各区政府所在为终点的话,南沙距离广州市中心40多公里,而增城距离广州市中心大概50公里左右。就目前拥有的地铁线路来说,到市中心的通勤时间也差不多都是一个半小时左右,两者相差不大。

  在价格方面,目前南沙的房价大概在1.7万~3.5万之间,新盘比较多的金洲板块房价大概在2万出头,增城的房价也差不了多少,朱村、新塘等板块目前房价大概也是1.65万~2.6万之间。

  距离和价格,其实是比较清晰明了的,大家实地看房几次,也就了解得一清二楚了。所以大家讨论选南沙还是选增城,其实并不是在意他们的距离和价格,真正让大家在意的,是“究竟哪个区更有潜力?”

  而在这方面,我们必须说到的,就是政策。广州的发展战略是“南拓北优,东进西联”,东进、南拓都是广州未来发展的两条主线,而且近年来南沙和增城的利好都不少,在政策倾斜上似乎也是不相上下,要选出更有潜力的那个,不太容易。

  这才是大家举棋不定的真正原因。

  南沙VS增城 究竟哪个区更有潜力

  1.区域定位

  一个区域的定位,基本奠定了这个区域发展的天花板。想要知道哪个区域的潜力更大,就必须了解区域的天花板在哪里。

  在这一点上,南沙无疑是胜出的一方。

  目前南沙的定位,有(广东)南沙自贸试验区、南沙粤港澳全面合作示范区、国际航运中心、粤港澳大湾区海上门户。

  南沙被提升至国家级层面,同时也是大湾区的地理中心,协调整个大湾区经贸物流。

  在前几天发布的粤港澳大湾区规划纲要中,“南沙”二字足足被提了14次,而“增城”在全文中仅仅出现了一次。

  

  在广州市的定位来说,南沙也是略胜一筹的。2018年发布的《广州市城市总体规划(2017-2035)》中明确提出,南沙是广州唯一副中心,是功能完整的滨海新城。

  增城只是属于外围城区,是区域性陆海空交通枢纽,承接主城区人口、功能疏解的主要区域和外围综合性服务地区。

  2、经济水平

  判断一个区域是否有发展潜力,必然要看这个区域近些年来的经济状况。

  

  近五年来,南沙GDP增速曾连续四年夺得全市第一,不过2018年增速降低,排名回落至全市第五。

  增城的GDP增速则比较不稳定,2016年的GDP增速曾达到8.5%,但是2017年又大跌至0.6%,2018年虽然有所回升,但是在全市范围内,增速的排名还是垫底的。

  而且,增城的GDP已经连续五年排名倒数第二了。

  从过去五年的GDP上来说,南沙的GDP和GDP增速均比增城要高,这就说明了,南沙本身的经济底子要比增城好,并且近些年来的发展速度也比增城快。

  3、人口密度增长率

  看完GDP,我们来看一下南沙和增城的人口密度。

  一个地区的常住人口密度越高,就越能反应当地的人地矛盾高,经济发展水平较高,同时也在一定程度上体现了该地区的住房投资价值潜力。

  南沙总面积为784平方公里,增城总面积为1616平方公里,增城的面积是南沙的两倍有余。

  那南沙和增城的人口又有多少?

  我们先来看看下面这张表。

  

  

  从上面两张图中,我们可以明确得知,在过去的6年中,南沙人口总量虽不如增城高,但是南沙的人口增长率是高于增城的,换句话说,南沙对人才的吸引力大于增城,并且南沙人口的增长速度要比增城快。

  通过人口密度增长率来看,就更简单粗暴了。

  

  

  2018年,南沙的人口密度是971.56,并且人口密度增长率是5.06%,而增城的人口密度为754.02,增长率只有1.69%。

  也就是说,目前南沙的人口密度已经比增城的人口密度要高了,而且南沙的人口还在快速的增长,未来人口密度会远超增城。

  南沙的人地矛盾比增城更为突出,将来也会进一步加大。

  

  来源:中国指数研究院

  况且,增城本身面积更为广阔,土地资源比南沙要多,近些年来的土地供应,也是多于南沙的。2018年南沙成交地块只有26宗,而增城成交地块有38宗,占了全市的21.59%。相比之下,南沙的土地资源就更为稀缺了。

  End

  有人说,“5年看增城,10年看南沙”,这句话说得也不无道理。

  长期来看,我更看好南沙的发展前景。南沙目前规划得很好,但大部分规划还未实现,还是有很长一段路要走。

  而反观增城,这些年增城的成交量远远超过了南沙,除了占了不限购的优势之外,也是有可圈可点之处的。

  俗话说,“地段、地段、地段”,如果说要买增城,那就买增城中更有潜力的地段,例如增城新塘也是个不错的选择。

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