焦点丨卖地频遭流拍 昔日四线“地王”城市阜阳悄悄取消限价

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  中房报记者 李燕星北京报道

  

  《舌尖上的中国》导演陈晓卿镜头下的“形似枕头白如玉,香甜筋道焦黄金”,是人们能够从公共视野中获取的对安徽阜阳这个四线城市为数不多的认知。最近,阜阳再次引起外界关注,则是因为阜阳市国土资源局2019年新挂出的几宗商业住宅用地悄悄取消了限价,尽管并未正式发文。

  这样的消息在当前“一城一策”及诸多城市住房政策调整之际引发市场关注。

  对于商业住宅用地取消限价一事,阜阳市国土局办公室工作人员告诉中国房地产报记者,“因为考虑到过去土地流拍的因素,我们暂时在出让土地的条件中取消了限价,未来一段时间内会维持。不过,如果以后土地市场价格又出现新的变化,不排除有可能会重新采取限价措施”。中国房地产报记者随后又致电阜阳市国土局土地利用科进一步采访,电话并未接通。

  在经历地市火热之后,阜阳的房价和地价在全国楼市的严厉调控下出现下滑,而土地流拍,只是其过去一年众多序幕中的一帧。

  从这次取消限价可以看出,这既是因城施策之举,也是三四线城市住房市场甚至是发展自救的序幕。

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  消失的限价政策

  查看阜阳市国土资源局土地出让公告可以发现,自2019年起,土地出让时的限价条款均被取消,这意味着住宅备案价格不受土地出让限制,房企可根据市场价格自行调整。

  据了解,此前的土拍信息要求:竞得人所开发的商品住宅备案均价原则上不得高于同一区域、同一类型、同一品质当月备案均价。

  对于限价条款的取消,有业内人士表示这与阜阳近几个月来不断流拍的土地有关。

  

  

  上图分别为2018年与2019年土地出让时要求,2019年已去掉限价条款。

  2018年3月份还地王频出的阜阳,在6月份很快遭遇滑铁卢。6月20日,在阜阳市民中心举行土地出让的【2017】-32地块和【2017】-55地块流拍,另一地块由拍卖转为挂牌。6月28日,阜阳迎来6月最后一场土拍,公开拍卖【2017】-1,【2017】-21,【2017】-22及等4块土地中,三宗地块因竞拍人不足全部流拍。

  彼时,上海易居研究院副院长杨红旭发消息称,“三四线阜阳,居然连续三次土拍全部流拍,最近一次,大部分土地流拍。部分地块,政府定的起拍价较高,逼到喉咙眼了,开发商不敢买了;部分地区,溢价率不高,但有配建要求。总体来看,热点城市地市多已降温。”

  多宗土地流拍牵动着阜阳的神经。随后的7月份,阜阳市国土局开始放宽条件、降低要求,这事实上已经为如今的取消限价埋下伏笔。比如【2017】-55地块,经过一次流拍后再次出让,政府降低了一般的保证金,且地块的缴款比例也调整到了30%。这宗地块于2018年8月9号再次拍卖。

  紧接着在2018年8月24日,阜阳市国土局在住宅用地出让文件中将原来的限价信息更改为“竞得人所开发的商品住宅备案均价原则上不得高于同一区域、同一类型、同一品质当月备案均价”。也就是说将原来的“2016年10月份”更改为“当月”,将“销售均价”改为“备案均价”。

  另外,中国房地产报记者查阅公开资料发现。2016年10月份,阜阳楼市整体网签均价为7289.4元/平方米,其中住宅网签均价为6393.23元/平方米,环比微降0.25%;到了2018年8月,住宅类商品房备案2250套,备案均价7774元/平方米。

  土地市场趋冷之际,阜阳市国土局似乎早已在为放宽与降低土地出让条件做着准备。在全国多个城市降低调控要求的同时,阜阳暂时取消限价政策举动也在意料之中。

  对于阜阳市此举,一位不愿具名的阜阳市地产职业经理人告诉中国房地产报记者,“取消限价肯定是好事。现在阜阳市房子不好卖,政府取消限价其实也是想给开发商和买房者信心。”

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  土地市场的火热与报告的揭秘

  实际上,在土地拍卖市场,阜阳这个三四线小城曾是小有名气。

  2017年8月的一天,阜阳国土局在出让商住土地的条件中新增一条,“竞买人在竞得土地后,所开发的商品住宅房屋销售均价不得高于同一区域、同一类别、同一品质的2016年10月份销售均价。”2016年10月是全国多个城市普遍调整房地产政策的一个时间节点。

  限价政策直接反应在了房企的备案价格上。中国房地产报记者翻阅公开资料发现,碧桂园黄金时代项目此前宣传的1.3万元至1.4万元/平方米价格,备案整体均价显示为9133元/平方米,低于预期。

  但这并未立竿见影地影响阜阳土地市场的火热。限价政策出台后的当月,阜阳市出让3宗商住用地,成交溢价率均超过150%,最高达174%。随后的一年多时间里,碧桂园、华润置地、当代置业等纷纷瞄准进击阜阳。比如仅2018年3月5日一天,阜阳就炸出3个地王,融信、碧桂园、万科等大房企竞相角逐。

  一位安徽省房地产人士表示,“2016年10月开始,以阜阳为代表的一些三四线城市地价房价都出现上升。合肥及周边大城市限购限价,促使房企选择进入阜阳这样人口规模大的城市。即便阜阳限购限价,皖北振兴战略、棚改政策等也会拉动市场保持坚挺”。

  2017年,阜阳市出让土地37块,共572万平方米,揽金192亿元,出让总金额在安徽省16个城市仅次于省会合肥。阜阳在全国地市中也不逊色,根据中原地产研究中心数据,2017年阜阳市土地出让金额在全国50个大中城市卖地中排名第39位。

  随着地价上涨,阜阳市2018年土地出让金额拔得新高。根据中商产业研究院数据,在2018年全国主要城市土地收入排行榜中,阜阳以出让48宗地揽金225亿元的成绩位列第42名。

  阜阳市,这个三四线小城因土地出让而名噪。

  市场因为调控的到来而发生着变化。

  来自《2018年阜阳市地价状况分析报告》表示,2018年上半年的阜阳楼市,房地产市场火热依旧,开盘热销、土地市场热度不减,但2018年下半年却有一系列房产相关政策在影响着楼市。2018年下半年由于政府加大力度调控房地产市场,开发商谨慎拿地,特别是2018年第四季度土地流拍现象严重,有几块商住用地拍卖转挂牌,2018年第四季度商品住宅价格有所松动。

  从具体数据来看,2018年度阜阳市城市总体地价水平值为1639元/平方米,增长率为-0.12%,其中商业用地平均地价为3881元/平方米,增长率为-0.64%;住宅用地平均地价为2731元/平方米,增长率为-0.11%;工业用地平均地价为185元/平方米,增长率为0.00%。

  

  

  来源:《2018阜阳市地价状况分析报告》

  一方面,根据阜阳市统计局发布的2018年1-10份全市经济情况统计数据,2018年1-10月份全市财政收入281.8亿元,同比增长18.1%,总量居全省第3位,增速居全省第2位。

  地价总值与经济总值呈反方向变化,反应了与其他市场要素的协调变化,地价增长明显低于经济增长,有利于土地资源的合理配置,有利于降低社会市场要素成本,促进国民经济健康发展。

  另一方面,按2018年整年阜阳的商品房的销售情况来看,商品住宅供不应求。同时,阜阳市城市化进程的加快和城市辐射功能的增强,又促进了居民的住房需求。

  “大量的土地流拍将对经济发展与住房需求会形成掣肘。”上述业内人士表示。

  自1月份以来,阜阳已推出多宗土地入市,有的土地起拍价超500万/亩,两宗位于城南,一宗位于老城中心,这些土地将受到市场的何种对待,目前还没有消息。

  责任编辑:马琳 刘凯

  审读:戴士潮

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