房贷利率降了新房成交量却跳水 买房的人该怎么办？

来源：中国基金报记者 林雪

最新房贷利率数据出炉了！在去年12月首次出现下降后，今年1月全国首套房贷款平均利率再次出现下降！等着买房的人要笑了？可以出手了吗？

基金君发现，今年很多买房的人仍然是持观望态度，跟往年的热度相去甚远。一些分析师认为，未来房贷利率还有下降空间，有望持续下行。那么，现在最新的房贷利率情况到底是怎么样的？今年房地产市场的交易、成交量情况如何？房企销售情况怎么样？房价有没有真的松动？一起来看看。

首套房贷利率再降！

多个城市在下降后保持稳定

融360大数据研究院监测数据显示，2019年1月全国首套房贷款平均利率为5.66%（相当于基准利率1.155倍），环比上月下降0.35%。这是在2018年12月全国首套房贷款平均利率23个月以来首次出现下降后，再度出现下滑！

但是，同比2018年1月首套房贷款平均利率5.43%，该数字仍然上升了4.24%。

融360数据显示，从35个主要城市首套房贷款平均利率来看，目前最低的还是上海5.09%，较上月持平；最高值是武汉6.16%，较上月下降8BP。本月共有7个城市利率出现下降，分别是哈尔滨5.74%较上月下降31BP、天津5.48%较上月下降21BP、青岛5.69%较上月下降13BP等；但是这个数字较上月17个城市有所减少，多数城市上月出现下降后本月保持稳定。

另外，北上广深一线城市中，2019年1月上海首套房贷平均利率为5.09%，广州为5.55%，深圳为5.57%，均较上月持平；但北京首套房贷款平均利率为5.43%，较上月回落2BP，为连续两个月出现下降。业内人士认为，北京对于政策以及市场的敏感度高，一般会较早反映出市场变动。

二套房贷平均利率6.02%

已连续3个月回落

实际上，二套房贷款利率已经持续下降3个月。融360大数据研究院监测数据显示，2019年1月全国二套房贷款平均利率为6.02%，较上月回落2BP，已连续三个月出现回落，本月二套贷款平均利率环比下降0.33%。

同时，融360数据也显示，35个城市533家银行分（支）行中，二套房贷利率有32家银行执行基准上浮10%，较上月新增8家；有39家银行执行基准上浮15%，较上月新增7家；有214家银行执行基准上浮20%，较上月减少11家；有220家银行执行基准利率上浮20%以上，较上月减少4家。

房贷利率下降带来哪些好处？

部分市场人士认为，房贷利率的松动，跟去年四季度央行多次定向降准有关系。

房贷利率下降，对买房者来说，肯定是件大好事。我们先来了解一下基准利率、房贷利率、银行上浮或者打折那些事，究竟是什么意思。

房贷利率，是指用房产在银行办理的贷款，该贷款要按照银行规定的利率支付利息。中国房贷利率是由中国人民银行统一规定的，各个商业银行执行的时候可以在一定的区间内自行浮动。

央行给出基准利率，央行会根据市场变化和国家政策对基准利率进行调整。最近一次调整发生在2015年10月24日，现在实行的“4.9%”就是来自于那一次调整的五年以上长期年贷款利率。

我们去买房办贷款时，银行给到的利率一般并不是跟基准利率一样。因为各个商业银行会根据经营情况，在政策允许范围内进行打折或上浮。所谓房贷利率上浮，是指在央行公布的基准利率基础上上浮。现在基准利率是4.9%，上浮10%意味着房贷利率涨到5.39%，计算方法是4.9%+4.9%X10%=5.39%。这是在办理贷款时银行给你的利率。当然也有打折的，比如九折、九五折都比较多见。

对买房的人来说，房贷利率下降有何影响？基金君给您算一下就明白了。

比如原来某银行的房贷利率是在基准利率上浮20%，现在变成上浮10%，房贷利率有所下降。如果以200万元（等额本息还款） 按照25年个人住房按揭贷款来算，每月月供是多少？在房贷利率下降的情况下，现在能省多少钱？

基金君用计算器算了一下，原来上浮20%情况下，需要还款月供是12740元左右，需要支付的利息是182.19万元；但是现在上浮10%的情况下，需要还款的月供下降到12151元左右，需要支付的利息是164.52万元，所以比起之前节省了17.67万左右。

未来房贷利率还会下降吗？

融360大数据研究院分析师李唯一表示，从目前市场资金情况以及央行的定向调整政策来看，未来银行的资金将会保持良好的流动性。预计受银行流动性利好影响，后期房贷利率有望继续下行，具体调整时间以及幅度因城市实际情况而异，总体而言未来刚需在购房贷款成本上将会有所下降。

但是，中原地产首席分析师张大伟则认为，春节前后，银行的资金面并未完全宽松，因此，预计短期内银行下调房贷利率的可能性不大。

然而，看看实际一线的感受，认为房贷利率并未松动。据21世纪经济报道采访，对上海、合肥、南京等热点城市的房贷政策进行了调查，截至目前，四大行以及招商银行在房贷利率上未发生变化，首套房上海地区扔执行9.5折，且多位大行个贷经理表示，基本无法给到9折。而南京和合肥等地区，首套房贷利率大多仍是上浮20%，少部分上浮15%-20%，二套房贷利率多数上浮25%以上。

也有媒体报道，近日走访了沪上多家银行发现，上海地区的首套房贷利率确实出现下调。在基准利率（4.9%）上打95折即4.655%的银行不在少数，还有不少银行则是新增了这一优惠。一位中信银行的客户经理表示，目前银行已经执行了95折优惠政策，不过，需要进行资质审核。而江苏银行和中信银行的95折首套房贷利率优惠是近期才有的。

据融360大数据研究院不完全统计，上海地区新增加5家银行首套最低可执行95折优惠，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、邮储银行之前就执行首套95折利率外，江苏银行、中信银行、招商银行、交通银行、上海农商等5家银行目前也执行95折利率，目前上海地区可执行95折优惠的银行数量增至10家，首套利率平均水平出现2019年首降。

开年楼市成交量大跳水

春节前后部分城市进入“休假模式”

事实上，现在很多购房者都持观望态度，没有形成强烈的购房预期，客户处于比较冷静的等待期。与此同时，伴随着成交量的下降等情况发生，楼市冬天还在延续。

2019年1月份，40城累计成交面积同比增速曲线大幅跳水。据易居研究院监测，2019年1月，40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降31%，同比下降14%。一线城市新建商品住宅成交面积环比下降36%，同比增长19%；18个二线城市新建商品住宅成交面积环比下降30%，同比下降14%；18个三、四线城市新建商品住宅成交面积环比下降30%，同比下降21%。

有媒体报道称，2019年开年，由于春节假期，有几个城市新建住宅出现网签量为个位数情况。另外，返乡置业热度不再，导致三、四线城市新建住宅成交量同比和环比均快速下降。然而，过去两年春节期间，三、四线城市楼市是成交主力。

比如某三四线城市房企人士表示，往年春节返乡置业的成交量，大概占到全年的30%。今年很多项目降价了，销售也没什么起色。

另外，易居数据也显示，1月份，30个重点城市整体成交2146万平方米，环比下跌31%，同比也有14%降幅，表现出淡市下购房意愿不振的事实，主要在于2018年下半年起市场转凉，观望情绪愈加浓厚，购买力不足后继需求乏力，与此同时1月新增供应严重不足也导致成交下滑。

一线城市成交197万平方米，环比锐减39%，同比增加17%，但较2018年月平均成交量仍有3%的不足，北上广深4城成交绝对量仍低位徘徊。其中广州高位回落，环比跌幅近六成；受极低基数影响，北京同比倍增，但成交量仍处低位。

二三线城市总体成交1949万平方米，环比下降30%，同比也有16%的下滑。分城市来看，环比仅沈阳、西安成交面积高于上月；同比则仅昆明、福州、长春、成都、苏州、厦门、沈阳、合肥、南宁9城好于去年。其余城市同环比均有不同程度的下跌，其中热门城市如杭州、重庆同环比跌幅均超40%。

业内人士分析，这种下降有偶发因素，也有市场逻辑。比如部分地区在去年12月销售量集中释放，跟年底冲刺销售目标有关，但今年初有临近放假等因素，导致交易面积环比下滑。

有意思的是，中原地产的数据也显示，从春节前一个星期开始，一线城市、部分二线城市房地产市场销售就进入了“休假模式”。春节期间，一线、二线城市的网签数据基本上暂时停止（北京、上海、广州、深圳等城市大多只有个位数的网签），春节长假房地产交易主要发生在三线、四线城市。

中指研究2月12日发布的数据也显示，春节期间（2月4日-2月10日）受监测的17个城市楼市成交面积环比下降92.2%；包括上海、广州、苏州、福州等17个城市住房销售成交同环比均有所下降。但随后，2月11日到2月17日，中指研究院的最新数据显示，成交方面，主要城市成交量较节前减少71%，23个城市无成交，青岛、福州成交量较大。

房企开年销售低迷

龙头房企同比30%跌幅

再从房企的角度看，开年以来销售低迷。中原地产数据显示，截至2月13日，30家企业年内销售总计3189.4亿元，同比2018年同期的3574.76亿元，下调了11%。

同时，据克而瑞数据，1月市场成交出现了明显的环比下滑。销售TOP30房企合计操盘销售金额3988.6亿元，同比下降19.02%，权益销售金额3365.6亿元，同比下降13.40%。2月上旬的情况也没有很大改观。有分析认为，主要因为2018年1月和12月销售高基数效应导致的同比环比走弱。

长江证券报告则表示，三四线城市受棚改货币化安置放缓的影响，购买力提前透支。返乡置业退烧，叠加改善类等需求自然回落，导致房企在1月的销售额有所下滑。

据21世纪经济报道，“三巨头”碧桂园、恒大、万科都出现了同比30%左右的跌幅，销售降速明显。万科公告显示，今年1月的销售金额为人民币488.8亿元，同比下降了28.21%；碧桂园仅公布了权益金额，为330.7亿元，中原地产测算，碧桂园出现28.1%的同比跌幅；而恒大在1月拿下431.7亿元，同比下降达32.9%。

但是，像华润置地、中海、保利等国企央企，表现突出。公告显示，华润置地实现总合同销售金额约人民币163.9亿元，按年增长46.6%；保利则实现签约金额335.91亿元，同比增长6.14%。

部分城市房价也在跌

除了房地产交易量下降，一些城市房价下降，但现在有所好转。据相关数据显示，百城二手房均价今年连续第七周下跌。

诸葛找房数据研究中心发布报告指出，2019年第7周百城二手住宅持续下行趋势，但跌幅有较大程度的收窄，均价14811元/平方米，环比上周均价仅下跌0.02%，几乎持平。经过长期的市场探底下跌，当前市场愈加稳定。2019年第7周环比跌幅最大的城市是昆明，环比涨幅最大的城市是嘉兴。

报告称，分城市等级来看，各城市等级市场均有不同程度的好转，一线、三四线城市跌幅持续收窄，二线城市止跌转涨。市场的持续下行使得下跌空间逐渐减少，叠加春节假期的利好因素，市场下跌趋势得到缓解。其中监测二线城市二手住宅挂牌均价微涨0.01%；一线城市跌幅最大，环比上周下跌0.12%；监测三四线城市均价微跌0.02%。

同策研究院总监张宏伟认为，即使利率下调，相对基准利率来说，也是上浮状态。此外，对于一二线大城市来说，房贷利率微调，背后依然是高房价的基调，对楼市的影响微不足道。只有房价真正下降，市场才会好转。

楼市政策“以稳为主”

多地放宽落户政策

关于当前的楼市政策，基金君了解到，仍然是以稳为主。

前不久，上海表示将坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松、保持调控政策的连续性和稳定性，坚决遏制投资投机性购房，着力稳市场、稳房价、稳预期。深圳表示，2019年要做好稳房价、稳租金、稳预期工作。2019年以来多省市已作出表态，整体调控以稳为主。

值得注意的是，今年多地进一步放宽落户政策，人才争夺持续升温，也将对其房地产市场产生影响。比如西安规定具有本科（含）以上学历的人员落户不再受年龄限制，全国高等院校在校学生均可迁入西安市落户。常州规定缴纳社保满一年或者租赁房屋满五年的，本人、配偶和未成年子女可以申请在常州市落户。

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