高效投资、装配式内装，预租模式，旭辉领寓着眼运营效能的提升

长租公寓是一个薄利的行业，旭辉领寓的目标是进入稳定运营期的门店实现单店全部盈利。其到底是通过什么样的方式做到的？一般来说，要提高运营的效能，关键是以下几点：缩短拿房、装修和出房的周期，而在以上几点上，旭辉领寓一一给出了答案。

首先，高投资效率，降低拿房成本。

一个地产开发项目的成败，有个4321原则——拿地研判占了40%，设计规划占了30%，销售企划占了20%，市场机会占了10%。也就是说，地拿错了，或者在错误的时间拿了地，就算设计、销售、企划推广做得再好，市场机会每次都能捕捉到，整个盘做完也就勉强及格，赚钱是不用想了，不赔就算不错了；如果地拿对了，或者在正确的时间拿了地，哪怕设计中规中矩，哪怕后期销售、企划推广很普通，点又很背，各种小反弹，各种小阳春都没有捕捉到，这个盘还是可以拿到70多分，赚点钱没有问题。

到了长租公寓领域，拿房就类似开发领域的拿地。如果拿房成本过高，后续你怎么努力都很难赚钱。现如今爆仓的运营商，不少就死在拿房上。

领寓合作模式

领寓的规模扩张很快，但其相当尊重商业逻辑，绝不为了房源而房源，而是有严格的财务指标考量。领寓在拿房时有2个重要的指标：一个是IRR要达到15%以上，一个是在签约年限的一半以内要回本。这是两本账，一个是现金流的账，一个是利润账。张爱华表示，过去很热的时候，有三家去争夺的房源，领寓会直接放弃。

那么，领寓凭什么拿到价格合适的房源呢？张爱华告诉明源君，拿房要么拼价格（谁出价高谁得），要么拼速度，旭辉拼的是速度。此前，业内从接触一个项目到出成果，一般是半个月到二十天，领寓的标准时间是一周到十天，最快三天，但这绝不是拍脑袋出来的，而是经过周密的3个漏斗、9道防火墙筛选出来的，并且走完了所有流程（包括过投委会），所以即便在竞争最激烈的时候，领寓的发展也非常快。现在抢房没那么疯狂了，但大家的效率都在提升，领寓也还在不断提升以保持足够的竞争力。

其次，装配式模块化，缩短装修时间，确保安全。

装修是一件特别费时费力的事，领寓要求，营建端要确保投资交房起租日算的时候，必须是开工的时候，中间消灭掉所有招标、设计的时间。这就是领寓做产品研发的价值，由于全部标准化了，即便图纸还没有出来，但标准化的东西可以先做，分阶段先施工，抢一个月的工期，就多出一个月的租金出来。

此外，随着装配化和模块化越来越成熟，领寓大部分项目都采用装配式干法施工。过去，湿作业，200间房，需要4个月，还要办理手续，减少了湿作业以后，至少可以缩短1/4的工期。目前，公区还不大好做装配式（因为形状各异），但领寓已经在做模块化的研究，未来力争将装配化率做到50%以上。

特别值得一提的是，通过装配式模块化施工，还可以避免甲醛问题。如果装修材料中有甲醛的话，去甲醛有一定的效果，但最好的方法还是在施工的时候就开窗、通风。那么装配式模块化施工怎么避免甲醛问题？

首先，领寓使用的所有材料是E1级（这个是甲醛释放量的等级，板材E1级的环保标准是小于等于1.5mg/L），达不到E1级进不到领寓项目的施工现场，即便是湿作业，这个含量已经对人体没有伤害了。

为了保证用材安全，所有跟甲醛有关的材料，领寓都采用战略集采，跟大供应商合作。对容易产生甲醛的东西，比如窗帘、家具，领寓给供应商一定的供应量，让供应商提前两个月备货，只要领寓开工了，供应商就备货，在对方的厂里面发散两个月。

其次，旭辉领寓采用装配式科技内装，以创新引领变革，通过全干法施工，在缩短工期50％的同时在源头上保证用材环保，确保室内环境的安全健康。经过工厂标准化生产，施工现场快装快配，从根本上减少了硅胶收口、胶质粘合等行业痛点问题，整套装修工期在半个月内完成，且室内空气质量标准检测合格，保证安心入住，工业化生产让产品更精准，稳定性更高。

再者，领寓会在合同里面跟总包约定，如果甲醛检测不合格的话是不能交房的，每延期7天就要扣罚一次，如果合格甚至超出标准，则可以得到更多的业务，确保总包在施工的时候有动力每天去开窗户（湿作业时，不可避免还会产生一些甲醛）。领寓的免租期通常是6个月，有4个月左右的装修时间，足够让仅存的甲醛充分发散。

最后，交房时，领寓会找第三方权威机构，做甲醛含量等的检测，全部合格之后才宣布开业。

张爱华表示，装配式模块化装修有诸多优点，但很多同行望而却步，是因为成本过高。旭辉领寓通过一年多的研发打磨，已经大幅的消除了无效成本，目前已经跟湿作业的成本差距不大了。多出来的成本，已经完全可以消化，因为品质提升以后，会带来溢价。同时，未来15年的翻新、维修成本将大幅降低。这么算下来，是划算的。

由于装配式装修几乎没有甲醛，一交房就能入住，虽然成本比别人的高，但效率大幅提升。

最后，通过预租，大大缩短招租期。

目前，长租公寓行业最核心的利润来源还是租金差。想要盈利，出房的速度要足够快，出租率要达到一定的水平。

比如一套成本3000一个月的房子，租出去4000一个月，可以赚1000块的价差，但如果有一套房子没租出去，就需要3套房子的价差来填补这个窟窿。

传统模式下，出房速度大概是2.5间/天，前期领寓通过人海战术，可以做到5.5间/天的出房速度。目前，其策略已进一步升级。通过运营跟营建结合，做预租，项目开业的时候百分之三四十的房已经租出去了，招租期自然可以缩短。关键是流量从哪里来？领寓建立了一个流量中心，通过集中管控的模式链接线上的各种资源，结合领寓自身的官网、官微导客，为所有的门店提供流量支持，实现了出房速度是别人2-3倍的水平。