从零起步到1.0阶段，旭辉领寓产品研发前行的智慧

2018年11月上旬，旭辉领寓正式发布了1.0产品，在此之前，还有0阶段，0.1阶段，0.5阶段等。作为旭辉领寓核心竞争力，产品研发一直是领寓不断坚持深耕的。站在时代的风口，回望历史的长河。旭辉领寓产品团队从一个世纪前现代主义的经典教义中汲取创新的灵感和前行的智慧。

旭辉领寓产品研发基地英文名称为DOM-INO lab，多米诺（DOM-INO）是柯布西耶在1915年提出的建筑思想，它不仅仅是一种能够解放平面功能和建筑形态的建造技术体系，更隐喻了像骨牌一样标准化的人居单元，此研发基地不仅向经典致敬，更是代表设计师匠人精神的产品宣言。

从2016年底创办领寓至今，短短20个月的时间我们用奔跑的速度走过了其他人通常多年才走完的道路。从最初没有团队依托地产兄弟事业部代建浦江项目的0起步时代，到领寓产品蹒跚学步自己开始操盘九亭项目的0.1时代。到产品战略体系初现曙光的杭州“西子阳光” 0.5时代，再到标准化手册和产品部品集采落地的1.0时代。过去的时间里领寓产品每隔6个月就会历经一次迭代。随着标准化柚米和博乐诗的完成，在广州、北京、天津、无锡、武汉、全国各大城市领寓项目落地开花。在市场喧嚣背后领寓对产品持续的投入和不懈追求开始渐渐收获回报，客户对产品的满意度在持续提升。

。去年底到今年初，旭辉领寓的产品已经实现了标准化，步入式衣帽间（如下图）还获得了一个专利，并且在今年开业的项目进行了复制，但张爱华依然觉得还未满足“租得起，住得好”，将其称之为产品0.5。

步入式衣帽间功能解析

步入式衣帽间实景图

2018上半年，张爱华带队去日本考察，得到不少启发，回来之后结合客研，开始做模型，最终于今年五月份找到了答案——旭辉领寓的产品，只需要同行80%的面积，但能实现同样多甚至更多的功能。如此一来，单套的成本就缩减了20%，如果成本不降的话，就相当于每平米上面的投入是竞品的1.2倍，会更有品质感。而且，在租金上，旭辉领寓可以是竞品（同等面积）的九折，坪效却依然高于对方。这样一来，旭辉领寓的坪效提升了，租户的负担降低了，居住品质却没有降低，真可谓是两全其美。

找到答案以后，旭辉领寓并不急于将产品推向市场，而是于今年6月份启用了自身的产品研发基地，打磨产品。事实上，早在四五月份的时候，就有几个产品设计出来，之后在产品研发基地进一步打磨。

明源君在其研发基地见到有人均五平米的生活单元，7、11和13平米等的独立空间，分别满足不同层次年轻人的需求。

以五平米的生活单元为例，采用上下铺的形式（如下图），但是，又不乏私密性，共享的淋浴间、卫生间就在房间对面。这样一个产品，在上海的中环、靠近地铁口，月租金只要1000左右，对一个刚毕业的大学生来说，也是完全可以承受的。这个产品属于菁社产品线。

菁社创新户型Cabin （7㎡）

菁社创新户型上床下桌

针对工作两三年以上的白领推出的产品——柚米寓，则是完全独享和私密的。市场上该类产品普遍在20平米以上，旭辉领寓的标准是控制在20-35平米左右，极小户型可以做到13平米，可以容纳一张双人床，一个独立卫浴，简易厨房和工作台空间压缩后，又不影响舒适性，对收纳的要求非常高。

13平米的柚米寓

17平米的柚米寓（家具做的loft）

此外，还有满足高端商旅客群的博乐诗服务公寓（如下图），月租金6000~12000，这样一个产品，市场上存在巨大的空白。

博乐诗服务公寓装配式样板间

张爱华表示，三条产品线，都是为了解决对应客群的痛点。虽然价格段不同，但旭辉领寓只做不同品类里的中高端产品，因为消费在不断升级，不管是花1000租生活单元，还是花12000租博乐诗的客户，他对生活品质都是有要求的。旭辉领寓的产品是小户型、大空间，将收纳做到极致，让租客可以在房间里过得井井有条。

科学收纳（点击可看大图）

此外，旭辉领寓还倡导小房间、大空间的理念，即睡觉的时候在房间，平时下班回到家，则鼓励租客在公共区域会客交友。领寓的公区有阅读区、咖啡区、演示区（可以做一些小型活动）、娱乐区、公共厨房、公共健身房等。张爱华指出，虽然长租公寓的租金比城中村的农民房要贵一些，但公区的存在大大降低了租客的成本，因为公区里的公共厨房、公共健身房都是免费的，会客也可以在公区。

柚米寓杭州link city店公区

旭辉领寓不太会刻意去推活动，主要是提供让租客可以使用的道具和舞台。比如很多门店都设置有公共厨房，配置很好的洗碗机、烤箱等，他们称之为“共享生活奢侈品”。对于交通不是特别方便，周边不是特别繁华的门店，租客如果想做饭，厨房就会变成一个很好的道具和舞台，某个租客特别会做饭菜，自然就会成为一群人里面的核心，大家自然而然熟络起来。

即便是公区，旭辉领寓也不浪费哪怕一丁点面积，因为浪费的面积最终也是要摊到租客头上的。因此，在运营的过程中，旭辉领寓会根据实际情况不断进行调整。比如，有些门店交通很方便，周边就有很多小吃，可能就不设公共厨房了。再比如，多功能公区——平时可能用于喝咖啡、看书，必要的时候可以用作路演厅，做活动。

柚米寓上海宜山路店公区

目前，旭辉领寓的三条产品线——菁社、柚米寓、博乐诗服务公寓的占比分别是10%、80%和10%。利用实验室平台，旭辉领寓将迅速转化产品模型并不断创新，通过项目实践对城市存量建筑进行改造，重现社区活力。让向往美好生活的人重拾身心平衡，回归本真生活！