海外置业攻略:英美澳房产与柬埔寨房产的优劣势对比

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  汇兑损益也被称作汇兑差额,是由于汇率的浮动所产生的结果。例如企业在发生外币交易、兑换业务和期末账户调整及外币报表换算时,由于采用不同货币,或同一货币不同比价的汇率核算时产生的、按记账本位币折算的差额。

  

  就拿“英国脱欧“一事来说,受此影响,英镑暴跌,引了大量中国投资客狂扫伦敦地标。万科、华大地产、渝太地产等多家企业纷纷购置伦敦的写字楼酒店物业,其中中民控股的上置集团更是在脱欧后两度出售购置两座金融城写字楼。

  在当时看来,用人民币去英国买房比之前“省钱”,不过因为脱欧的影响,英镑未来涨跌的不确定性比较高。所以说,虽说欧洲在汇兑损益的考量中属于有优势,但也有风险。

  美元作为全球最受欢迎的储备货币,被视为“硬通货”的代表,因而美元资产颇受海外置业者喜爱。但这并不意味着何时购入美元资产都是适宜的,比如在过去的2016年里,人民币兑美元的趋势持续走低的时间里,用人民币去美国置业是有些“不划算”的。

  相较而言,从汇兑损益方面来看,配置东南亚置产风险最低。东南亚市场是一个相对稳定的市场,各国间汇率波动小,带来的汇兑损益风险也最低。

  柬埔寨是全球第三大美元资产国,全世界能够使用美元的地方其实是屈指可数的,但是美元又是一个全球硬通货,作为全球的第一大货币,它的利率政策的调整对全球的经济都会产生影响,所以很多人会把持有美元作为一个对冲其他风险的一种方式。

  如果你看整个东盟十国东南亚这一地区,你会发现很多国家主要的货币都是本国货币,可是柬埔寨使用的是美元。

  可以说,在汇兑损益风险的考量中,如果你想选择一个最安全的置业地区,那么东南亚的柬埔寨是首选。

  投资成本

  海外购置房产的投资成本,主要参考房价和维护费用两个标准。

  首先,从房价上来比较,英美澳各国置业门槛是比较高的。美国的平均房价中位数在$183,500,折合成人民币也就是126万元左右。

  

  而东南亚整体房价相较英国、美国、澳大利亚及中国一线城市更便宜,使得更多的家庭可以承担。以柬埔寨首都金边为例,目前房价仅为2000美金左右,近年来房地产市场持续稳定增长,房价平均涨幅已高达15%。

  以美国为例,用一句话概括为:“买房容易养房难”,因为购置美国房屋不仅每年要缴纳房产税,还要缴纳保险费、相对较高的物业费等。另外,房屋出租或出售时还要上缴相对高额的个人所得税、过户税等。其中,最遭人诟病的要数遗产税!

  从购房税务政策以及房屋维护费用来看,置业英美澳的维护费用明显高于东南亚。而东南亚各国的物业费仅仅能算是一个零头,平均每月也就几块到十几块人民币。而且在东南亚各国中大部分国家是没有遗产税的,购置的房产可以毫无压力地传宗接代。

  投资回报

  投资回报主要参考房屋的升值空间和租赁回报两个要素。在升值空间方面,作为新兴市场的代表,东南亚地区在升值空间上具有明显优势。

  以柬埔寨为例,柬埔寨是“一带一路”在东南亚的重要节点,近年来正在迅速崛起,一跃成为东南亚的“新兴市场”。柬埔寨房产价格目前还处于洼地阶段。同时年轻化的人口结构、自由的经济体制和大量涌入的旅游业促使柬埔寨成为目前最佳的海外房产投资国家之一。

  

  柬埔寨被评为“相当值得投资”的国家。《全球房地产指南》曾分析指出,柬埔寨房产市场具有无限潜力,以首都金边为例,近年来房地产市场持续稳定增长,房价平均涨幅已高达15%,而目前柬埔寨核心区域平均租金回报率高达10.8%。

  反观欧美澳国家,其作为老牌发达市场的代表,市场相对饱和,升值空间小,所带来的投资回报率自然低于新兴市场。但这也不是说英美澳等国置业就十分鸡肋,毕竟稳健就是其最大的优势所在!

  置业目的和需求

  置业英美澳地区的置业者一般看重其人文环境,在置业目的上,以移民、留学为主,投资理财为辅。

  以英国为例,作为老牌资本主义国家,历史悠久,社会稳定,经济发达,人文气息浓厚。作为西欧的一个岛国,其土地面积的限制导致房产资源也变得相对稀缺,这使得英国房产目前以每年10%的比例增值,成为世界上抢手的房源之一。

  同时,享誉全球的高质量教育水准使得英国成为全球留学生人数最多的第二大国家,学生公寓短缺率几乎维持在25-40%,这也造就了学区公寓高投资回报率的情势。

  

  而将东南亚地区作为首要目的地的置业者,主要看中其自然环境和气候优势,一般度假、自住、投资需求等目的皆有之。

  作为中国人海外出行的首选地区,东南亚置业有很强的地理及价格优势。3-5小时的飞行距离,相较数十小时飞到欧美及澳大利亚,中国人会更容易去到东南亚。并且,东南亚大多数地区对中文有较高认可度,相较讲英文的国家给了中国人更多选择。从这点上来说,东南亚等国似乎更适合中国人进行海外资产配置。

  从受欢迎程度上来说,老牌发达房产市场以澳洲为首对海外购房者持抵制态度,相继出台各种政策限制境外购房者;而东南亚各国一般都对海外置业者持欢迎态度,甚至针对海外置业者出台各种福利举措,2010年,柬埔寨通过《外国人持有产权法案》,开放外国人买卖不动产,只要年满18 岁,凭护照就可以自由买卖2楼以上的集合式住宅、公寓大楼,并拥有永久居住权,而且没有遗产税,这无疑是留给子孙后代的一笔巨大财富。

  另外,很多选择在海外置业、居住的投资者,多少会有移民的考虑或打算。关于移民政策,老牌国家与新兴国家的移民政策可谓差异悬殊;欧美国家对移民持限制态度,相比于持鼓励政策的东南亚,移民门槛要高很多。

  “寻找安全可靠的投资方向,回避高风险的项目”无疑是全球投资者的共同点,未来海外房地产仍将是投资热点,而不断向上发展的经济、较高的租金收益都是投资东南亚国家房产的利好原因,相较于英美澳发达国家,东南亚地区国家税费相对较低,是值得考虑的。

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