征地拆迁时，集体土地和国有土地的补偿相差很大

有人来咨询的时候我们问的最多的问题就是，您家的土地是集体土地还是国有土地？这是因为法律上对这两种土地的法律规定其实是不一样的。

集体土地适用的是《土地管理法》《土地管理法实施细则》以及国务院、国土资源部相关文件的规定；而国有土地上房屋的拆迁，适用的是《国有土地上房屋征收与补偿条例》。那具体的不同又表现在哪里呢？

首先，征收国有土地上房屋的，是由市、县级人民政府作出房屋征收决定，；而集体土地上房屋拆迁则需要由国务院、省自治区以及直辖市人民政府作出土地征收的批复。

其次，国有土地上房屋拆迁一般只是对房子的补偿，主要依据房屋价值评估来给予补偿，这里的价值评估必须是经过有资质的评估公司依据房屋的市场价值确定的。考虑的事项主要包括房屋的构造和面积以及建造的时间，而且房屋所在的地理位置、用途等因素也需要考虑进去。但是集体土地上房屋拆迁除了包括对房屋本身的补偿还包括对土地使用权的补偿。而且这样的房屋的补偿一般是以重置成本为标准来补的，补偿的数额相对会少一些。

除此之外，国有土地上房屋拆迁过程中，如果被拆迁人不满意，在征收补偿方案确定的期限内达不成补偿协议，那作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当按照征收补偿方案作出补偿决定，在征收范围内予以公告。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又不在规定期限内搬迁的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府会依法申请人民法院强制执行。而集体土地上房屋的强制拆除一般由国土资源部门作出《责令交出土地决定》后，向法院申请强制拆除。

除了这种分类，也有一些根据征收拆迁的目的不同进行分类的情况，比如为了修公路、铁路进行征地的等等，在这里就不一一列举了。

最后我们想说的是，不论征地属于哪一种类别，该有的文件还是要有，该走的程序也一个不能少。拆迁程序繁琐，文件也很多，我们这里提醒大家注意最重要的文件，也就是拆迁协议。拆迁协议的约定必须是明确的，不能是空白的，口头协议更是不可信。拆迁补偿面积、补偿标准、搬家费补偿奖励这些东西都要在协议里写明，不仅如此，补偿什么时候到位也是需要写明白的。为了避免日后产生争议，还需要在协议里写清楚违约责任的条款，这样一旦拆迁人不兑现承诺被拆迁人可以要求他们承担相应的责任。