宅基地“三权分置”改革新动态，农民的宅基地有望这样赚到钱！

■本文作者： 谢天泽 北京在明律师事务所

导读：之前，在明律师曾为大家介绍过于今年1月1日起施行的新版《农村土地承包法》，这部经过修改的法律确立了农村集体土地所有权、承包权、经营权“三权分置”原则。而关于宅基地“三权分置”的改革，当前又有哪些新的动态呢？土地承包领域的“三权分置”和宅基地“三权分置”又有怎样的区别呢？究竟广大农民朋友在2019年能够怎样让自己的宅基地赚到钱呢？本文，在明律师结合2018年此方面改革的新动态为大家做一番梳理和介绍……

中央文件释放国家层面改革信号

2018年初，国家曾公布《中共中央 国务院关于实施乡村振兴战略的意见》。其中第九部分意见如下：

深化农村土地制度改革。系统总结农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革（此即所谓“三块地”制度改革）试点经验，逐步扩大试点，加快土地管理法修改，完善农村土地利用管理政策体系。扎实推进房地一体的农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记颁证。完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权，不得违规违法买卖宅基地，严格实行土地用途管制，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。

中央农村工作领导小组办公室主任韩俊在新闻发布会上曾表示，宅基地“三权分置”改革是借鉴农村承包地“三权分置”办法，在总结有关试点县（市）探索经验的基础上，提出来的一个改革需要探索的任务。

地方制定政策响应改革试点

2018年7月，山东省就响应国家政策，印发了《关于开展农村宅基地“三权分置”试点促进乡村振兴的实施意见》。

《意见》要求，完善集体经济组织对宅基地所有权实现方式。探索宅基地作为集体经济组织所有的确权登记，明晰集体土地产权归属。保障集体所有权人对集体土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利，依法依规行使村庄规划以及宅基地分配、使用、退出、流转等的管理职责，实事求是处理历史遗留问题。

这里再次强调了宅基地所有权归属于农村集体经济组织，并且要办理权属登记手续，巩固了我国作为社会主义国家的土地制度。

《意见》要求，健全农村集体经济组织成员资格认定程序，严格执行“一户一宅”政策，探索以户为单位落实集体经济组织成员宅基地资格权，完善宅基地资格权细化到人的确认方式。拓宽实现形式。改变单一以宅基地使用权作为资格权的实现方式，探索允许符合条件的农民申请公共租赁住房和换股权、换货币等多种实现形式。

这就区分了集体所有权与农户资格权，同时拓宽农户资格权的实现形式，允许农户不仅可以像以前一样单纯使用宅基地建房居住，还可以申请公共租赁住房和换股权、换货币等。这样一来，农民的宅基地就能够被“闪转腾挪”出来，给接下来的“适度放活”以赚到钱埋下了伏笔。

《意见》要求，探索退出和重获办法。鼓励有条件的农户自愿有偿退出资格权；对有退出意向但又不想彻底失去宅基地资格权的农户，可探索采取“留权不留地”、颁发地票期权等方式保留资格权。探索建立宅基地资格权重获制度，自然灾害造成宅基地使用权灭失的、进城落户农民自愿将宅基地无偿退给集体的，可以重新获得宅基地资格权。

这一条让农户可以选择退出资格权，也可以在暂时不实际占用宅基地的情况下保留资格权，让进城落户的农民有了重新获得宅基地资格权的机会，使得进城落户与“失地”不再划等号，从而鼓励更多农民享受市民的生活，推进城市化进程。

《意见》也考虑到了历史原因造成的超标准占用宅基地、“一户多宅”问题以及非本集体经济组织成员除继承房屋以外占有和使用宅基地的问题，要求针对这些情况探索建立由农村集体经济组织主导下的有偿使用制度，明确有偿使用标准，超出规定面积部分实行有偿使用。

《意见》还要求探索宅基地和农民房屋使用权放活方式。按照房地一体的原则，合理确定宅基地和农民房屋通过转让、互换、赠与、继承、出租、入股等方式流转的适用范围，设定流转期限、途径和用途。探索放活宅基地和农民房屋使用权，城镇和乡村居民可以利用自有住宅依法从事休闲、旅游经营等。实践中，已有一些村庄据此探索吸引大城市来的文化创意产业投资者，利用乡村良好的生态环境和极具改造空间的房屋状况开展文化创意产业建设，所得收益由投资者与乡村按比例分享。

喜讯！已有成功试点使农民朋友受益

据《浙江日报》报道，2018年4月24日，浙江省象山县鹤浦镇小百丈村村民王定龙领到该省第一本属于宅基地资格权人的不动产权证书。该村旅游资源丰富，有老石屋、千亩柑橘园和张苍水兵工厂遗迹，被安可乡建团队看中。受益于象山县当地的宅基地“三权分置”实施办法，年久失修的石头屋明确了权属，开发团队也将租借村民房屋打造精品民宿。石头屋年租金每平方米50元，土地年租金每平方米6元，租金五年一付。村民王定龙有两处石头屋共242.97平方米，加上834.93平方米的土地，他一次性获得第一笔8.5万元的租金，整个租期可以获得租金34万元。该次试点颁发的不动产权登记证分为三种证件，村民领到资格权人证（登记为宅基地资格权和房屋所有权），向村民租借房屋的开发团队领到使用权人证（登记为宅基地和房屋使用权），村委会持所有权人证，这就是明确的宅基地“三权分置”！

两种地的“三权分置”有何区别？

农户承包的土地是用于耕种的农用地，而宅基地则是用于兴建住宅的集体建设用地。土地承包是为了分田到户，解决农民的温饱问题。但随着城镇化发展和人口流动，农民生活来源不再局限于土地耕种收益，而更多地依靠年轻人的进城务工求学，对承包地的依赖逐渐减弱，但又不愿失去土地承包权，所以对承包土地的改革让承包农户可以安心流转土地，也给土地经营者打造了安心营商环境，更加适应农村劳动人口向城市转移、人地分离的现实情况，也有利于农业产业创新发展。实践中许多土地经营权人利用农用地搞起了“有机农业试点”，完全不使用农药和化肥，这种在开始阶段“草长得比庄稼都高”的新尝试显然不是一般农民所敢于尝试的。无疑，农村承包地“三权分置”改革为这种尝试创造了良好机会。

宅基地改革是在其保留建设用地性质不变的前提下，让部分不需要宅基地的农民（例如已进城落户、成家立业的）可以自愿有偿退出资格权，让部分跨乡镇异地迁居的农民（例如原居住地发生地质灾害）可以重新获得宅基地，避免土地资源浪费荒废，同时试水使用权流转、吸引社会资本进村，使一些“空心村”“荒废地”重获价值，进而带动乡村产业建设，助力2020年将要实现的农村贫困人口完全脱贫摘帽。

在农村土地承包领域，农民集体对承包土地有所有权，农村集体经济组织成员有承包权，因流转而受让承包地的人有经营权，这些已经有新版《农村土地承包法》的规定作为保障。而宅基地“三权分置”仍处于试点改革阶段，要求保证宅基地所有权在农村集体经济组织，农户享有宅基地资格权，宅基地使用权可以在农户手中，也可以根据各地的改革政策以转让、出租等形式流转包括城市居民在内的其他人。

当前在各试点地区已经有了不少“三权分置”并确权登记的成功案例，改革试点区域仍将继续增多扩大。宅基地“三权分置”改革，在不损害居住保障功能的前提下，适度放活宅基地使用权，使宅基地能够更好地得到利用，也将增加农民朋友的财产性收益，还从一定程度上缓解了宅基地和农房闲置造成的资源浪费，无疑是一件利好众多的事情。不过在明律师也要提醒广大农民朋友，您要根据自身情况合理地选择，要充分了解所在地方的改革政策，注意及时办理权属登记手续，谨慎对待使用权流转，保护好自身权益。对于个别地方将“自愿有偿退出”异化为“强制退出”的不当做法，农民朋友有权坚决予以拒绝。而在尝试适度放活的具体做法中，农民朋友也要及时咨询专业律师及所在地政府的意见，确保自己的改革举措能够得到法律和地方政策支持和保障，避免不必要的风险和麻烦。