网慧验房 北京楼市现行规定：新房交付前业主先查验房屋质量

北京市住房和城乡建设委员会关于对新建住宅交付使用前实施房屋质量查验的通知

京建法〔2018〕17号

各区住房城乡建设委（房管局），东城、西城区住房城市建设委，经济技术开发区建设局（房地局），各有关单位：

为确保房屋居住使用安全和正常使用功能，保障当事人合法权益，根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国建筑法》《建设工程质量管理条例》《北京市建设工程质量条例》《房地产开发企业资质管理规定》等有关规定，现将新建住宅交付使用前进行房屋质量查验的有关事项通知如下：

一、本市实施新建住宅交付使用前房屋质量查验制度。本通知所称的住宅,依据《住宅设计规范》（GB50096-2011），结合管理实际，是指供居住使用的建筑，包括商品住房，回迁房以及经济适用住房、限价商品住房、定向安置住房、自住型商品住房、共有产权住房等政策性住房。本通知所称的交付使用前查验，是指依据国家和本市相关法律法规、标准规范及施工图设计文件等，在房屋单位工程质量竣工验收合格后交付使用前，由建设单位组织购房人对房屋施工质量进行的查验。

二、建设单位应当保证交付查验的房屋质量符合国家和本市相关法律法规、标准规范及施工图设计文件等的要求，并具备以下条件：

（一）已完成住宅工程质量分户验收，且分户验收合格，有经建设、施工、监理单位签章确认的《住宅工程质量分户验收表》；

（二）已完成单位工程质量竣工验收，且单位工程质量竣工验收合格，有经建设、勘察、设计、施工、监理单位签章确认的《单位工程质量竣工验收记录》。

三、建设单位应当明确专门机构和人员具体负责相关查验工作。房屋具备本通知第二条规定的查验条件后，建设单位应当在查验7日前书面通知购房人进行查验的日期、地点及应当携带的证件、文件等事项。

四、购房人应当依据国家和本市相关法律法规、标准规范及施工图设计文件、合同等对房屋施工质量进行查验；因故不能亲自到场查验的，可出具书面授权文件，授权他人或者其他组织办理，建设单位应当配合进行查验。

五、建设单位与购房人可以就查验的时间进行约定。双方有约定的，购房人应当在约定的查验时间内查验完毕；双方没有约定的，购房人应当自查验之日起7日内查验完毕，并与建设单位就查验结果进行书面确认。购房人逾期未进行查验的，由建设单位进行书面记录。

六、经购房人查验有质量问题的，按照房屋买卖合同约定的处理方式进行处理。

七、房屋交付使用后发现质量问题的，按照国家和本市工程质量保修相关法律法规、标准规范规定以及合同约定进行处理。

八、市和区住房城乡建设行政主管部门要加强监督管理,对建设单位违反本通知规定的，责令改正，并进行记分处理,纳入市场行为评价系统。对房屋质量查验中发现违反强制性标准质量问题的，购房人可以向建设行政主管部门投诉，由建设行政主管部门依法处理。情节严重的，有关行政主管部门可以限制该建设单位企业资质升级、相关项目的网上签约或参加政策性住房项目建设。

九、各区建设行政主管部门可依据本通知，结合实际情况制定具体实施办法。

十、本通知自2018年12月1日起施行。施行之日未交付使用的新建住宅，适用本通知。原《关于规范预售商品住宅交接前房屋查验的通知》（京建质〔2007〕1231号）同时废止。

北京市住建委发布《关于对新建住宅交付使用前实施房屋质量查验的通知（征求意见稿）》。根据征求意见稿，对于提供居住使用的建筑，将依据国家和本市相关法律法规、标准规范及施工图设计文件，在房屋单位工程质量竣工验收合格后、交付使用前，由建设单位组织业主（也就是房屋所有权人），对房屋施工质量进行的查验。

查验范围扩大到所有住宅

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哪些房子被列入到查验范围了呢？据了解，与此前北京市发布的《关于规范预售商品住宅交接前房屋查验的通知》相比，此次房屋查验制度扩大了房屋查验的范围，由预售商品住宅扩大到新建住宅。同时根据《住宅设计规范》和管理实际，对住宅概念进行了明确，是指供居住使用的建筑工程。值得一提的是，除了商品住房外，回迁房、经济适用住房、限价商品住房、定向安置住房、自住型商品住房以及共有产权住房等政策性住房也可以提前进行质量查验。

细化房屋查验规定

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除了范围有所扩大，征求意见稿也细化房屋查验的具体规定。对于房屋查验条件、查验程序、查验出质量问题如何处理、房屋交付使用后出现问题如何处理进行了细化。要进行质量查验的新房，首先要过的一关就是工程质量验收：已完成住宅工程质量分户验收，且分户验收合格，有经建设、施工、监理单位签章确认的《住宅工程质量分户验收表》；或者已完成单位工程质量竣工验收，且单位工程质量竣工验收合格，有经建设、勘察、设计、施工、监理单位签章确认的《单位工程质量竣工验收记录》。

房屋具备上述查验条件后，建设单位应当在查验7日前书面通知业主进行查验的日期、地点及应当携带的证件、文件等事项；建设单位不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件等作为业主查验的前提条件。

查验过程中，业主应当依据国家和本市相关法律法规、标准规范及施工图设计文件对房屋施工质量进行查验；因故不能亲自到场查验的，还可出具书面授权文件，授权他人或者其他组织办理，建设单位应当配合进行查验。

对于查验时间，建设单位与业主可以进行约定。记者了解到，双方有约定的，业主应当在约定的查验时间内查验完毕；双方没有约定的，业主应当自查验之日起7日内查验完毕，并与建设单位就查验结果进行书面确认。业主逾期未进行查验的，由建设单位进行书面记录。

业主查出质量问题可多渠道解决

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一旦查验出来了质量问题，业主也有渠道进行解决。征求意见稿明确了业主对房屋质量查验中发现违反强制性条文质量问题时可向政府主管部门投诉，由政府主管部门依法处理；情节严重的，政府主管部门可以限制该建设单位企业资质升级、相关项目的网上签约或参加政策性住房项目建设。

根据征求意见稿，如果是经业主查验有质量问题的，将按照房屋买卖合同约定的处理方式进行处理；如果是房屋交付使用后才发现质量问题的，按照国家和北京市工程质量保修相关法律法规、标准规范规定以及合同约定进行处理。此外，这份文件也要求市和区有关行政主管部门加强监督管理。对房屋质量查验中发现违反强制性条文质量问题的，业主可以向工程质量监督机构投诉，由工程质量监督机构依法处理；情节严重的，有关行政主管部门可以限制该建设单位企业资质升级、相关项目的网上签约或参加政策性住房项目建设。