鏖战失利又被挤出行列前十，旭辉控股的隐痛谁人能懂？

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2019年刚刚起始的首两个月，市场已经被一众房地产企业集体融资的消息刷屏，鉴于资金弹药的充足程度在房地产这个高投入高周转行业中不言而喻的重要性，房企们在新年伊始便积极融资的举动也只是常规操作罢了。不过这样一来，大伙儿们都扎堆于同一个竞技场，相较之余就不免要在各个方面争个高下了。

就拿今年2月份首批进行融资的房企来说，融资成本的高低也很能说明一些问题。2月15日一早，港股主板上市的内房企业旭辉控股（00884-HK）便公告宣布发行于2023年到期的3亿美元优先票据为其现有债务进行再融资及作一般企业用途。

融资压力大体小于同行，奈何仍输劲敌

有意思的是，旭辉新年首次发行票据的年息为7.625%，这在同批次进行融资的房企中已经是较低的：本月早些时候公布融资计划的路劲（01098-HK）、中国奥园（03883-HK）、正荣地产（06158-HK）及融创（01918-HK）等同行的融资成本都高于旭辉，一定程度上可以认为旭辉的融资压力要小于上述这些同行。

说来也巧，尽管旭辉在融资这块较之大部分的同行都可算不落下风，但偏偏在融资成本的管控上却还是“输”给了自身的一大劲敌。在旭辉今日公布发行票据之前，昨日（2月14日）还有两家内房企业也进行了债务再融资，分别是世茂房地产（00813-HK）与时代中国（01233-HK）。当中时代中国于14日公布发行了5亿美元优先票据，年息7.625%，与旭辉相当；而另一边厢的世房则发行了10亿美元优先票据，不过其年息就便宜得多，仅为6.125%。

其实时代中国的规模体量较之旭辉还有一定的差距，因此两相对比倒不是特别得当，而世房与旭辉之间的小火花就要有趣得多：曾经与旭辉销售规模不相上下乃至稍稍落后的世房，在过去的2018年迅猛发力成功“上位”，一举将旭辉挤出了港市内房企业TOP10榜单。

在竞争日益激烈的地产行业，几乎没有什么比输给同业劲敌更令人在意的了。不过对于旭辉而言，也许更大的苦闷还在于，竭尽所能奔跑多年，也曾一度将机会攥在手里，但其却始终没能坐稳行业前十的一把交椅，现如今更是被强劲对手甩开游离于十强的门外了。

中小型房企奋斗“模板”，在快车道疾驰数年

成立发家于上海的旭辉，于2012年11月顺利在港交所主板挂牌，成为又一家赴港上市的内地房企。全面拥抱资本市场的旭辉，在发展策略方面也提出了更高的追求，那就是要实现“持续、均衡而有质量的增长”，公司希望以高于行业平均及龙头企业的增速拓展运营规模，同时用均衡的增长指标，避免激进拿地、高负债及低利润率地扩张。

2016年，旭辉又开始实施“房地产+”的业务计划，在主营房地产开发基础上，针对地产业务相关新业务进行投资。到了2017年末，旭辉的“房地产+”业务已拓展至提供物业管理服务的永升物业（永升物业已从新三板退市并于去年12月以“永升生活服务”之名转向港股主板上市，代码：01995-HK）、提供长租公寓服务的领昱公寓，以及提供工业化预制建筑服务的毅匹玺建筑。

与此同时，旭辉在规模扩张的道路上乐于通过合营手段来分散自身的财务承担并实现合作共赢。旭辉在过去多年来与众多知名房企同行都发展了合作关系，包括万科（02202-HK）、龙湖（00960-HK）、首创（02868-HK）及“四叔”李兆基旗下恒基中国等都是其合作伙伴。

在“三观极正”的发展策略及“房地产+”业务布局以及与众多业内巨头的良好合作基础上，旭辉在上市之后实现了综合业绩的稳健增长，从2012年销售规模仅有95亿元（人民币，下同）到2017年挺进千亿俱乐部，旭辉的成长史堪称中小型房企奋斗的“模板”：

如上表可见，自上市以来旭辉的综合业绩表现基本没有太失色的时候，多年来公司的销售规模增速都非常可观，尤其自2016年至今，旭辉的各项业绩指标继续加速发力，势头正猛。可以说自上市以来，旭辉在自身发展的快车道上已经疾驰了多年。

或许正是曾经难掩锋芒的希望过于真切，2018年在同业竞争中的失利对于旭辉而言才更加戳痛背脊。

规模扩张增速放缓，旭辉失守10强名分

2017年，旭辉销售额首次突破千亿元关口，并在同年挤进港市内房销售榜单第十位，略微领先世茂房地产（世房紧随其后排名第十一位）。2018年，这份排名出现了轻微的变化，上年屈居人后的世房以超高的规模增速跃升至第九位，与此同时销售增速放缓的旭辉被挤出前十，跌至第十一位：

细究旭辉去年在竞争中败下阵来的原因，一是世房本身的扩张势头确实强劲，其75%的销售增速在前十企业中都是最高的；而反观旭辉，在前两年极速扩张之后，2018年的规模增长明显放缓，年度销售增幅为46.2%，2016及2017年的增幅则分别为75.5%及96.2%。

眼下对于旭辉来讲，更为焦灼之处在于，差不多同一梯队的房企里面，仍有诸多表现相当强势的“后来者”正紧追不舍，但其自身在越发白热化的竞争中表现出的优势已经不若从前明显了。除了外部竞争衬托出来的紧迫感，旭辉自身由于前些年的激进扩张也留下了一些“隐患”，比如融资需求的增加导致负债率高涨等。2016年度、2017年度及2018年上半年，旭辉的净负债率分别为50.4%、50.9%及72%，后期净负债率走高明显。

尽管从当前越发复杂的竞争环境来看，旭辉的前路挑战重重，要补上临门一脚重回十强行列压力也是不小的。但近一两年国内房地产业无论从政策环境还是市场氛围来看，大有再迎重新调整及洗牌机遇的架势，或许值此“非常”时期，旭辉能够把握时机在竞争出找到突围出路也未可知。

截至2月15日收盘，旭辉股价终报4.97港元，全日跌1.19%。18日早盘，股价走势靠稳。

作者：彭小留

编辑：黎璐璐