121亿收购中民投董家渡地王50%股权 绿地负债猛增资金承压

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  见习记者 李贝贝 华夏时报(chinatimes.net.cn)记者袁晓澜 上海报道

  2月14日晚,绿地控股(600606.SH)发布公告称,公司全资子公司绿地地产集团有限公司收购中国民生投资股份有限公司及其子公司上海佳渡置业有限公司持有(合称“转让方”)的中民外滩房地产开发有限公司(“标的公司”)50%股权及转让方对标的公司的全部债权,交易价格共计121亿元,绿地须承担债务为353亿元。

  绿地控股2018年三季报显示,上市公司资产负债率同比上升至89.31%,一年内到期非流动负债及短期借款亦远高于现金及现金等价物。而去年绿地未完成4000亿年度销售目标,但却大手笔斥资917亿元拿地,新增权益建面同比增长一倍多,而董家渡地王的这笔交易让本已高负债的绿地控股资金再承压。

  对于这笔交易,中民投官方对外界回应称“退出董家渡项目”属于战略转型的部署,但仍被业内认为是无奈之举。另一方面,尽管绿地通过该笔交易获得上海核心区域超百万平方米的优质土地,获得了对上海土储的有力补充,但因自身的高负债率、项目体量巨大、开发难度大等诸多问题,绿地能否顺利消化这个“烫手山芋”亦受到了不少质疑。

  中民投无奈放手

  公开资料显示,2014年11月,中民投联合上海外滩投资、中民嘉业控制的上海佳渡置业,共同斥资248.5亿元拿下了董家渡地王——13、15地块。彼时,这一价格刷新了2013年徐家汇中心项目创造的记录。

  地处上海南外滩的董家渡地王,位于黄浦区目前全力建设的外滩金融聚集延伸带。中原地产首席分析师张大伟称,董家渡地块是中国土地历史上总价排行第3的地块,且地块升值非常明显,区域属性稀缺,价值非常高。

  之所以出售这一“压舱石”项目,对于中民投来说无疑是无奈之举。58安居客首席分析师张波直言,上海市中心如此优质核心的地块已经很难从一级市场取得,中民投如非因资金压力绝不会放弃这个优质地块,面对生存问题,出售优质大额资产则是不得不面临的选择。而中原地产首席分析师张大伟也表示,中民投转让股权主要原因还是集中于获利离场和资金压力两种。

  根据中国民生投资股份有限公司公开发行2018年公司债券(第一期)信用评级报告,截至2018年4月30日,成立于2014年8月的中民投共有64位股东,实收资本401.46亿元。

  从去年年下半年开始,中民投屡屡传出资金紧张的问题。上海清算所于去年12月底披露的《中国民生投资股份有限公司2018年度第七期超短期融资券募集说明书》透露,中民投流动负债中短期借款、其他应付款、一年内到期的非流动负债占比较大。截至2018年9月末,中民投的负债总额为2327.92亿元。其中,近三年及2018年三季度末流动负债占当期总负债的比重分别为67.35%、51.25%、59.34%和62.00%。截至2018年9月末,公司短期借款为398.45亿元,其他应付款为214.11亿元,一年内到期的非流动负债为429.76亿元,面临较大的短期偿债压力。

  中民投提供给外界的数据则显示,截至去年三季度,中民投资产总规模3109亿,净资产781亿,负债率74.9%,部分为并购形成的被动负债。2018年中民投共偿还到期债务800多亿,已减少银行贷款和债券共计244亿元。

  另据多家媒体报道,2019年首个交易日,中民投旗下的一只债券“17中民G1”暴跌27.85%,交易金额创下新高2513万元,春节前该债券已遭遇连续大跌,2019年至今,“17中民G1”的二级市场价格跌幅近乎六成。随后中民投申请在上交所发行的公司全部债券(“17 中民 G1”、“18 中民 G1”、“18 中民 G2”)自2月12日起暂停竞价系统交易。此外,1月29日到期的30亿规模的“16民生投资PPN001”债券也出现技术性违约,十多日来始终未完成兑付。2月14日,有消息传出该债券兑付完毕,但中民投方面目前还未给予外界明确回复。

  “很多负债是因为并购产生,属于被动负债。随着相关资产的处置和退出,其负债也会剥离。更重要的是,中民投的净资产规模达800亿元,完全能覆盖债务和利息。我们有信心能解决当前的流动性困难。”中民投在回应中如是说。

  绿地资金备受考验

  作为董家渡项目50%股权的受让方绿地集团,业内普遍认为,其通过该笔交易获得上海核心区域超百万平方米的优质土地,获得了对上海土储的有力补充。但因标的的高负债、自身的高负债率、项目体量巨大、开发难度大等诸多问题,仍有接下“烫手山芋”之嫌。

  此次绿地控股121亿元获得董家渡项目50%的股权,作价相当于2014年该项目拿地价的一半,但绿地也将一并承担项目公司高额的负债。公告内容显示,截至2018年12月31日,标的公司总资产453.1628亿元,总负债352.984亿元,净资产100.1788亿元。也就是说,如果绿地控股除了121亿元的交易价格,还须承担353亿元的债务。

  “现在看不是肉,负债太高了,绿地应该是替政府接盘可能性大。”张大伟直言,该债务额超出了此前预算。此前中民投设定的总投资额为604亿元,刨去地价240亿元,其剩余的建设投资额几乎等于现在的公司负债,而项目规划是2021年才建成。也就是说,项目建设时间刚过半,预算已经全花完了。

  绿地本身的资金情况也并不尽如人意:2018年,绿地共实现合同销售金额3874.93亿元,没有完成4000亿元的年度业绩目标。绿地控股2018年三季报显示,上市公司资产负债率同比上升至89.31%,一年内到期非流动负债及短期借款亦远高于现金及现金等价物。过去一年,绿地还进入加杠杆拿地节奏。全年新增房地产项目118个,权益计容建筑面积约4336.78万平方米,总地价917亿元,权益建面较2017年同比翻番。

  从董家渡地王项目本身来看,除了对资金要求高,该项目体量巨大,开发难度也比较大。

  根据项目原有规划,项目融汇地标建筑群及国际办公与生活环境,办公部分包括4幢甲级写字楼及7幢总部办公楼,商业涵盖高端购物中心及开放式休闲商街,另有超高层五星级酒店及8幢住宅楼。同时,商办比例高,且受让人须自持办公部分地上建筑面积不低于60%,十年内不得转让,这意味着长期的资金投入,对开发企业的资金无疑将是巨大考验。

  而从地块区域来看,上海晟世泰平投资管理有限公司董事总经理陈立民认为,董家渡13、15号地块项目虽然具有价格优势,但黄浦区南外滩地区整体成熟程度远不及静安区的南京西路地区,绿地未来对于该项目的开发依然具有考验。

  不仅如此,张大伟亦认为,整体看,房地产行业进入2019年,房企融资难度大,2019年依然会有大量的房地产企业和项目的股权变动。房地产企业做大做强与离场将并存。从全国看,住宅类地王入市难度最大:限价下,高价地项目入市难度高,而这些地块因为拿地时对市场过度乐观,特别是从2016年下半年集中出现的部分高价地,恰好分布在调控最严格的15个核心热点城市。所以整体看,高价地面临市场与政策双风险。

  目前,针对债务问题及开发难度等问题,绿地集团媒相关负责人向华夏时报记者表示,目前不便置评,相关事宜请以上市公司公告为准。而值得注意的是,国家企业信用信息公示系统显示,2月14日,绿地地产集团有限公司向上海银行市北分行质押了其所持有的中民外滩房地产开发有限公司股份,出质股权数额为50亿元。对此,同策房产咨询研究部总监张宏伟认为,绿地抵押股权,某种程度上减轻了资金压力。

  责任编辑:袁晓澜

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