任泽平：中国住房并不过剩，2030年前每年新增至少11亿平米

恒大研究院院长任泽平日前撰文指出，中国城镇住房套户比尚低于1.1，并不存在总量过剩问题。综合考虑城镇化进程、居民收入增长和家庭户均规模小型化、住房更新等，中国房地产市场未来仍有较大发展空间，预计2018-2030年中国城镇年均新增住房需求在11亿-13亿平方米。
任泽平在文章中写道，如不含学生及其宿舍，2017年中国城镇人均建筑面积为34.4平方米，套户比为1.07。如果按家庭户计算，2017年城镇套户比为1.11。从国际看，当前美国、日本分别为1.15、1.16，德国为1.02，英国为1.03，因此，中国城镇并不存在总量过剩问题。
他认为，值得关注的是，当前城镇家庭住房拥有的不平衡程度较为严重。从人口普查统计的家庭户人均使用住房面积分布推测，最低20%的城镇家庭户仅拥有约6%的住房面积，而最高20%的家庭户拥有约40%或更多的住房。
任泽平表示，尽管中国20-50岁主力置业人群比例在2013年达峰值，但中国房地产市场未来仍有较大发展空间。
他指出，一方面，中国城镇化进程还有较大空间，2017年中国城镇化率58.5%，到2030年城镇化率达70%时城镇人口将再增加约2亿，新增城镇人口存在住房需求。另一方面，与主要发达经济体相比，中国城镇人均住房面积较小。
任泽平说，如果把2017年中国城镇人均住房建筑面积按照0.7的系数折合为使用面积，仅为23.0平方米，明显低于主要发达经济体水平。目前，韩国、俄罗斯的城镇人均住房面积分别为28.2、27.9平方米，日本为33.1平方米，德国、法国分别为38.6、39.5平方米，美国为66.9平方米。如果以人均使用面积28平方米，即人均建筑面积40平为标准算，未来中国人均住房面积存在至少20%的提升空间。
此外，中国现有城镇住房成套率仅85%，并且尚有20%的家庭居住在条件较差的平房，这部分人群存在住房更新的需求。
根据恒大研究院的测算，2000-2010年、2010-2017年中国城镇人均住房建筑面积分别年均增长3%、2.3%，假设2018-2030年中国城镇人均住房面积年均增长1.3%-1.5%增长，即2030年人均住房建筑面积达38.8-39.8平方米，则2030年中国城镇住房存量需达395亿-405亿平方米、较2017年净增128亿-138亿平方米。若以1.5%-2%的折旧率计算，则2018-2030年将折旧拆迁约65亿-87亿平方米，则2017-2030年城镇住房需新增193亿-226亿平方米，即年均新增14.8亿-17.4亿平方米。
考虑到2000-2010年每年约有4亿平方米属于农民带房入城和未纳入国家统计局城镇竣工住宅面积统计的住房面积，假设2018-2030年这部分仍为年均4亿平方米，则2018-2030年每年需新增城镇住房10.8亿-13.4亿平方米。