绿地接手中民投资产未获股市祝福 “捡便宜”的张玉良同样缺钱

一方面，获取董家渡项目对于绿地控股极不均衡的土储布局杯水车薪；另一方面，不菲的代价势必进一步加大其短期资金缺口，融资或迫在眉睫

《投资时报》记者 王宏

下挫1.2%！当很多人认定63岁的张玉良捡了一个大便宜时，2月15日的股市却给出了相反的回应。

此前一天，因流动性问题引发债券兑付危机的中国民生投资股份有限公司（下称中民投），终于走出“丢车保帅”一步。而在经上海市政府一番斡旋之后，本土色彩浓厚的绿地控股（600606.SH）从五个潜在买家中脱颖而出。

中民投抛出的是位于上海核心地区的董家渡地王项目。该项目占地面积12.67万平方米，也是上海外滩仅剩整块尚未开发的土地。据悉，该项目一直是中民投手中最核心且最具价值的资产，亦是这家由59个知名民营企业联合发起的集团5年前成立之初的“开山之作”，因而此次资产出售迅速引发外界极大关注。

2月14日晚间，绿地控股发布公告称，以121亿元的代价收购中民投旗下中民外滩房地产开发有限公司（下称中民外滩）50%股权以及相应债权。中民外滩的主营业务正是上述上海黄浦区董家渡项目。

关于绿地控股可能介入上述项目的消息2月13日已在小范围内流传。“价格问题是关键，中民投最先出价为160亿元”，一位知情人士向《投资时报》记者表示。

“一方面不能让中民投崩盘进而引发更大负面影响，一方面又要考虑张玉良的承受能力，毕竟绿地控股的资金面并非同业中最佳”，上述人士说，“还有一个，肥水不流外人田”。

事实上，此次交易对价确实引人注目。2014年中民投联合其他两位主体以248.5亿元的代价竞得董家渡项目。如果考虑到时间成本和资金成本，相较于五年前50%权益124.25亿元的价值，此次绿地控股以121亿元将50%权益收入囊中折价颇多。

钢铁、光伏、地产，这是董文标时代中民投主攻的三大领域，不过相对于大部分长回报周期且利润率平平的项目，地产尤其是上海董家渡项目始终被视作该公司的“压舱石”。然而事急从权，自2019年1月现金流危机引爆以来，中民投除了忍痛割爱已再无其他方式可以自救。据了解，1月29日，中民投发行的30亿元非公开定向债务融资工具因未能及时兑付出现技术性违约。连锁反应下，其持有的中民外滩价值49亿元股权和中民嘉业价值83.3亿元的股权均被冻结。

外界敏感的注意到，根据中民投在上清所公布的三季报，截至去年9月30日，该公司账上货币资金仍达221亿元，而此次仅30亿元的私募债兑付却无能为力，显然证明这家过去几年激进扩张的企业的真实财务状况，特别是紧急变现能力及市场再融资能力已遭遇相当大的麻烦。

据悉，绿地控股首笔52亿元的土地支付款已帮助此前违约的中民投30亿元私募债成功兑付。然而，危机并没有就此结束。据Wind数据统计，只2019年内，中民投还需兑付62.6亿元的超短期融资券，以及52.15亿元的公司债。也就是说，仅凭出售地王项目获得121亿元，中民投单一年内的偿债资金缺口还达33.2亿元。

颇有意味的是，虽然被外界认为“检漏”，但与一个月前融创中国（1918.HK）以148.87亿元接手泛海控股（000046.SZ）一份包含与中民外滩相邻的董家渡地区资产包相比，绿地控股仍然“买贵了”。要知道，融创中国获得的董家渡项目面积为12.03万平方米，且为100%权益。

当然，刚刚迈过63岁国企领导人退休线却成功实现连任的张玉良，也不会做火中取栗之事。斩获董家渡项目，对于总部位于上海却在沪上地区只拥有22.94万平方米土地储备的绿地控股而言，意义重大。不过，这仍不能缓解其一线城市土地储备持续紧张的局面。

截至2018年上半年，绿地控股待开发的土地项目共计198个，但其中仅有11个项目位于北上广深一线城市。即便从开发土地面积来看也是类似情况，四大一线城市待开发面积占总待开发面积的比例仅为2.18%。

过去三年来，围绕着“大基建、大金融、大消费”三大战略转型，绿地控股将重心押注在三四线城市。中国指数研究院的数据显示，2018年前五个月，绿地共斥资313.25亿元拿地，而其中大部分位于三四线城市。

随着三四线城市棚改货币化走低，上述地区楼市风险却在不断加剧。不少市场分析师认为，2019年一二线城市成交量保持稳定，而三四线城市将面临较大调整压力。申万宏源在一份研报中提醒到：“对于在三四线城市布局集中，但是周转慢、负债率高、短期偿债压力大的房企建议谨慎”。

一方面，尽管获取了董家渡项目，但对绿地控股不均衡的土储布局依旧是杯水车薪；另一方面，121亿元的代价势必进一步加大该公司的短期资金缺口——这或许才是最终拍板前张玉良“几乎一夜未眠”的根本所在。

根据绿地控股2018年中报显示，其短期债务规模达到928.38亿元，而不受限制的货币资金只有645.65亿元，尚存在283亿元的资金缺口。

值得注意的是，在购入泛海控股资产包后不久，融创中国即于近日发行了利率高达7.875%、额度为8亿美元的优先票据。至于绿地控股，其净资产负债率已在2018年9月末攀升至197.8%，远远超过多数上市房企，这也意味着一旦发债后者或需给出更具吸引力的票面利率。

2月15日，绿地控股全日报收6.59元/股，下跌1.2%，且全天最低股价摸至6.56元/股一线。而持有董家渡地王项目45%权益的安信信托（600816.SH），则全天上涨1.14%。

是喜是愁，浪里分不清欢笑悲忧；成功失败，浪里看不出有未有。无论是新入局的张玉良、高天国，包括孙宏斌，还是身影远去的卢志强、董文标，这块紧临黄浦江的黄金宝地再次见证了上海滩上的商界沉浮。只是，故事并非就此终结。