水皮：张弛有度 方显从容——辩证看泰禾“高负债”

最近几年，有不少优秀的房地产企业通过合理负债迅速做大规模，有的人就质疑是不是负债率太高，风险太大了？水皮认为，其实应该辩证来看待这个问题，动态看待房企负债率的高低。

房地产对资金量的需求特别大，需要加杠杆才能做大，这种杠杆需要在可控范围之内，就是企业的资产能够覆盖负债，如果不能覆盖的话，一旦碰到紧缩周期，那么很可能资金链会断裂。这个杠杆如果在可控范围之内，对于房地产企业来讲，杠杆就是他们盈利和扩张的一种捷径。

比如在货币宽松时期，房地产企业融资也相对容易，成本也低，主动增加负债，能够帮助企业做大规模，拿到更多的土地，为未来发展蓄力。外部金融环境宽松，对于房地产销售来说，也助推房地产市场的量价齐涨。

而一旦银根收紧，宏观调控对房地产市首当其冲，房地产开发贷、购房按揭都将受影响，房地产企业的现金流将承受严峻考验，高负债也意味着高风险。

据水皮观察，泰禾集团就是这么一家将杠杆用得溜的房地产企业。

根据泰禾集团年报显示，2017年，泰禾在银行贷款、信托贷款、中期票据、私募债、境外融资、资产证券化等领域展开多元化、低利率的融资手段，获得1211亿元融资，泰禾抢在融资窗口期，拿到大量低成本现金，为项目开发和公司发展奠定了坚实基础。也是在2016、2017年，泰禾迅速进入一二线城市，加快全国化发展。

手中有粮，心中不慌。

水皮注意到，在2016年以前，泰禾集团频繁出现在公开市场拿地，抢下不少优质地块；2016年之后，泰禾土地拓展全面转入到以并购为主的阶段，90%都是通过合作并购，土地成本只有公开市场的一半甚至1/3。通过并购方式获取土地可以降低拿地成本和风险，缩短项目开发周期，快速扩张公司土地储备规模，形成逆周期拿地。

在2016年、2017年，泰禾集团的负债率分别为82.40%、87.83%，负债率有所上升，这是一个主动扩张的结果。在这个时间段，社会融资成本低，楼市销售火热，市场好的时候，泰禾集团借机做大规模，销售规模呈现成倍增长，分别达到408亿元、1007亿，同比增长147%，成功突破千亿大关。

在2015-2017年的这轮楼市大牛市中，水皮看到，像泰禾集团这样，早年低成本融资实现规模扩张，大胆运用杠杆，逆周期拿地，为企业的快速发展占得先机的，还有融创中国、恒大等品牌企业，也有一批太过于谨慎而失去扩张机会的老牌房企被甩在后面。

进入2018年，各个领域都在去杠杆，融资收紧，钱也更贵了，首套房利率甚至飙升到较基准利率上浮40%，而多轮调控下，房地产市场销售和回款将放缓，房企融资渠道收紧，显然房地产企业现在加杠杆不明智且危险。

2018年开始，泰禾集团、恒大、融创、华夏幸福都开启降杠杆模式，谋求稳健发展，加快周转，缩短开盘周期，促进回款，有的还引入新的资本方，增强资本实力，降低负债率。如泰禾集团2018年三季报显示，其负债率为84.78%，成功降至行业安全线以内，降杠杆已见成效。

据水皮观察，泰禾集团董事长黄其森金融专业出身，是地产圈内少数既懂金融又懂房地产的企业家，他认为，房地产是资金密集型行业，合理负债、高周转能有效规避市场和政策的风险。根据对市场、融资环境所做的前瞻性预判，泰禾的杠杆加减法做得张弛有度、恰如其分。

水皮常说，2018年以后是现金为王的时代，谁手里有现金，谁才是大爷，今后的现金将显得更加珍贵，融资难度加大，成本飙升。对于资金密集型的房地产行业而言，从以后的资本环境、市场增量空间来看，想学TOP20的房企以前大规模融资扩张、低成本进入一二线城市已很难实现。

机不可失，失不再来矣。

责任编辑：张蓓