如果不注意这些,就可能掉进动迁安置房买卖雷区

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  近些年,随着房价不断攀升,动迁安置房也逐渐进入了流通市场。它和一般商品房相比,因其价格优势很受买房者青睐。但由动迁安置房引发的买卖纠纷也不少见,这让很多人难免会产生“动迁安置房能不能买”的疑惑。

  到底能不能买,买了划不划算,在买卖动迁安置房的过程中,要注意哪些坑,我们就来一一梳理一下。

  01

  

  动迁安置房也叫拆迁安置房,是指因城市规划、土地开发等原因在政府实施土地储备地块、非经营性公益项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地的拆迁过程中,而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。

  具体来讲,拆迁安置房屋一般可分为两大类:一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。按照有关方面的规定,此类房屋产权虽属于个人所有,但在取得所有权的一定期限内不能上市交易。如黄浦江两岸的世博动拆迁,按照有关方面的规定,被安置人获得这种配套商品房的,房屋产权属于个人,但在5年之内不能上市交易。

  另一类是因房产开发等因素而进行拆迁,动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别,属于被安置人的私有财产,没有转让期限的限制,可以自由上市交易。

  可见,有产权证的动迁安置房是可以上市交易的,只是需要受到时间的限制。

  02

  动迁安置房与商品房相比,最明显的优势就是它在价格上明显低于商品房。

  如分别位于上海地铁13号线金运路站左右两侧的澜茵华庭和缘圆宝邸,这两个小区均处在江桥商圈内。其中澜茵华庭是动迁房,缘圆宝邸是商品房,从上海链家网上查知澜茵华庭2月份均价为43543元/㎡,而缘圆宝邸2月份均价为46668元/㎡。同是二手房,在地段位置差不多的情况下,动迁房的价格明显低于商品房。

  此外,动迁安置房还有一些很吸引人的地方。比如:安置房是现房,有些早期的安置房地理位置优越,小区配套较完善;户型适中,以小两房、小三房、部分中三房为主,即建筑面积120平方米以内的户型占绝大多数,而且大部分为多层建筑;第一次进行出售的动迁安置房具备税收上的优势。以上海为例,若房屋持有满5年且是家庭名下在沪唯一住房,免征个人所得税,并免征增值税及其附加税。

  03

  

  虽然拥有价格优势,但动迁安置房的买卖也有很多雷区要注意。

  比如上海市在2011年8月公布的《上海市动迁安置房管理办法》通知中提到:

  动迁安置房在取得房地产权证后的3年内,不得转让、抵押,但依法发生继承等非交易类行为以及由原安置区、县的住房保障房屋管理局按照有关规定组织回购的除外。

  北京对于尚未住满5年的安置房(中低价商品房),规定不允许按市场价格出售。假如是保障性质的拆迁房则没有时间限制。

  除了时间限制,在实际买卖中还存在安置房权属人不清的问题。不少买家在购买安置房时对于房屋属于谁、谁有资格出售并不清楚,以为那个能给自己钥匙,让自己住进房屋里的人就是房屋的主人,实则不然。

  原因是动迁安置房都是先取得房屋,再有产权证。说的更通俗易懂就是很多拆迁户在取得拆迁安置房时,因拆迁房不能办理产证,所以该房子可能暂时不具备产权证。

  而产权证上登记的人才是房子的主人。没有产权证的话,一是上市交易不合法,不受法律保护;二是房子买卖以后,无法办理产权过户手续。即使在买卖双方交易合同有效的情况下,谁也无法保证会不会有意外发生,这样的买卖是存在风险的。

  另外,在现实的交易市场中也存在“一房多卖”、房价上涨卖方强行违约等情况。

  产生上述问题的根本原因在于动迁安置房的产权不清晰。所以,如果要买这类房子,一定要注意明确其产权归属问题以及产权转让事项。在确定的情况下,再进行继续交易。假如在买卖过程中出现了问题,也可以尽快咨询专业人士。

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