中民投卖地纾困债务危机,绿地121亿成白衣骑士

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  债券违约、股权冻结、折价抛售资产救急……这些都纷纷围困在民企巨无霸——中国民生投资股份有限公司(简称中民投)的身边。通过中民投的多番折腾和努力,终于找到了属于自己的白衣骑士,来拯救自个了。

  2月14日,绿地控股(600606.SH)发布了一份关于收购中民外滩房地产开发有限公司50%股权及相应债券的公告。

  

  (来源:公司公告)

  具体而言,绿地控股其全资子公司绿地地产集团有限公司收购中国民生投资股份有限公司及其子公司上海佳渡置业有限公司(合称“转让方”)持有的中民外滩房地产开发有限公司(“标的公司”)50%股权及转让方对标的公司的全部债权,双方协商确定的交易价格为121亿元

  而中民外滩“压箱底”的优质资产就要属这次交易标的——上海董家渡项目。该项目地块位置优越,综合条件好,用地性质为商住办,占地面积12.67万平方米(190亩),容积率5.54,总建筑面积119.9万平方米。

  绿地收购完成后,将持有中民外滩50%的股权,属于绝对控股。另外安信信托还持有45%的股权,上海外滩投资集团持有剩余的5%的股权。

  为何要折价甩卖资产?

  2014年11月,中民投成立的第一年,就联合上海外滩投资、中民嘉业控制的上海佳渡置业,以248.5亿元的价格拿下董家渡地王——13号和15号地块。按照此前的规划,将投资600亿元,于2021年竣工。

  拿下上海地王之后的第3年,中民投开始力不从心,从外部寻求接盘手。2017年6月,安信信托通过信托计划募资240亿元,其中优先级180亿元、劣后级60亿元,获得该项目45%的股权。

  而据财新报道,从2018年12月开始,中民投就开始向各位地产大佬询价,试图以160亿元的价格卖掉董家渡剩余的50%的股权,彼时报价最高者为世茂集团,报价150亿元,但一直未谈妥。

  我们最终看到,绿地控股以121亿元的低价拿下这个项目。很显然,这属于折价甩卖。

  那么,中民投为何会如此着急想要卖掉自己的核心资产呢?这源于30亿债券的技术性违约的 “麻烦事”。

  1月29日,中民投的大型违约事件可谓是“震惊四座”。当日,中民投发行的30亿元非公开定向债务融资工具(PPN)的“16民生投资PPN001”当天到期,然而,投资者在当日下午4点前投资者未收到还款,由此构成了技术性违约,这也是中民投第一笔技术性违约的债券。

  猪年开市之后,中民投旗下债券“17中民G1”开盘后便出现异常的下跌波动,上交所对其采取临时停牌举措,但盘中两次临停都未能阻止其跳水般的跌势,盘中跌幅扩大至30%,报35.5元,较面值缩水64%,为上市以来新低,截至当日收盘,该债券收于36.65元,全天跌幅为27.85%,实在是令人咋舌。

  

  (来源:Wind)

  2月12日,中民投申请在上交所上市的三只公司债券暂停竞价系统交易。不仅如此,中民投旗下房地产公司中民外滩遭遇司法冻结。不过,2月14日,这些危机随着子公司战略投资者的引入,得以解除。

  激进扩张,酿下苦果

  中民投作为中国最大的民营投资公司,被誉为中国版的摩根士丹利。2014年,由59家民营企业发起设立,注册资金高达500亿元。股东名单包括苏宁、巨人网络、红豆股份、科创控股、宗申等公司均出现在股东名单里;以房地产相关企业入股的,则主要有泛海、亿达、阳光城、鸿坤、大连顺和、江河置业等。

  成立2年,资产规模就从300亿元扩张到了2000亿元。成立4年,中民投的资产规模就高居3000亿元。在此期间,中民投大肆激进扩张。

  2014年11月,以248.5亿元拿下上海董家渡地块,轰动一时。2015年4月,中民投旗下投资运营平台——中民嘉业全资子公司上海嘉闻出资45亿元,成为阳光城定增的唯一“金主”,持有总股本18.27%也令其成为阳光城最大单一股东;2016年11月,中民嘉业间接全资附属控股公司——嘉佑(国际)投资有限公司以30.14亿港元收购亿达中国53%股份,并逐步成为亿达中国最大股东;2017年5月,中民投与武汉市签署战略合作框架协议,5年计划投资高达1000亿元。

  几年下来,中民投的业务范围就涵盖了新能源、社区生活服务、装配式建筑、通用航空、大健康等板块;租赁、保险、资管等金融板块以及房地产板块。

  据统计,中民投狂飙突进的同时,债务规模亦与日俱增,由2014年的149亿元激增至2018年的2328亿元,四年时间负债增幅超14倍。据中民投提供的数据,截至去年三季度,中民投资产总规模3109亿元,净资产781亿元,负债率高达74.9%。

  另外,据数据显示,截止2018年3月末,中民投尚在存续期的债券合计33只,待偿金额达713.69亿元。按33只债券的平均年利率计算,中民投每年需支付利息近40亿元。而2018年前三季度,中民投净利润仅16亿元,较2017年同期大幅下降60%。

  盲目激进的扩张,终酿下苦果。总资产超3000亿的中民投为了30亿债券而“折腰”。对于绿地控股来说,或许是一笔划算的买卖。收购董家渡项目50%股权是增加了其一线城市的优质土地储备,增强了其主业综合竞争力。

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