“重庆，绝对魔幻城市背后的逆袭。”

　　重庆这个城市的魔幻，从表及里都是如此。在这个没有东南西北只有上下左右的城市，任何人都容易在此迷失或者沉浸找不到自己

　　对于这个山城，你总是有各个维度去剖析和评判，而所有观点里，我最喜欢的是一组老外离开后留下的一句话：这是中国未知的超级城市。一不小心，重庆在2018年破了两万亿的产值，而能够在这个范围内探讨的，也只有北上广深了。

　　但是在两万亿的背后，重庆的骨架到底是如何

　　01

　　重庆一直是中国经济增速极快的城市。自从2002年以来多年经济保持两位数增长，2014-2016年重庆经济增速持续为全国第一，增速在10.7%-12.5%之间。

　　谈论这样的成绩获得，不少人的态度是重庆在城市基建上做了大量的投资，所以“人为的造”了这样的速度

　　这样的观点也对也不对，对是因为论砸钱在城市身上的力度，重庆一直是非常舍得的。但是不对是因为，我们看到这个城市在大量的花钱，但是和其他城市构建虚无缥缈的CBD、园区新城不同，重庆是少有的构建单体城市产业圈的城市

　　其实每一个城市都羡慕长三角经济圈，珠三角经济圈。为什么，其实就两个理由，第一因为那些城市互相之间形成良好的协作，每个人只有各司其职做自己擅长的就可以了，对于一个城市来说，做全才很难，做专长还是挺容易的。第二也是非常重要的，因为这两个经济圈沿海，生产的可以很快的出口换成钱，钱有了闭环，经济自然能够做的起来

　　而对于内陆城市来说，这两点没一个具备的，城市之间的路网不密切，贸易结算还在外面，这样的地理劣势直接断了不少城市的念头

　　但是重庆是个相对的例外，两江交汇的独特区位。早在开埠之初，汽轮沿江而上，就纳入了世界贸易体系，有了脱胎换骨的价值重塑，成为当时西部第一大贸易口岸。

　　巴山陵水孕养的重庆人，就像这个城市无处不在的火辣，从来不是靠天吃饭就满足的那种。

　　这个城市要做全才，要在单体城市内部构建产业链，且能够实现资金收口，不然一切的努力就是为别人做嫁衣

　　庆幸的是，重庆就是这样一个城市，而这背后是这个城市在花钱投资的同时，很是知道在哪里砸钱。单说重庆引以为傲的电子产业，2008年说服惠普落地重庆之后，重庆没有停止脚步，很快在2009年就引来郭台铭落地富士康做组装，然后很快的重庆又相继迎来了广达、英业达、纬创、仁宝、和硕这五大代工厂，并吸引来400多家笔记本电脑零配件公司进驻，形成了著名的“3+6+400”的笔记本电脑产业群

　　电子产业在一个重庆完成了协作，组成了产业链

　　当然这还不是终点，如果结算不在重庆，这些笔记本还要运到临海城市才能结算，这些同样是成本，所以，重庆西永综合保税区挂牌成立了。

　　重庆于2010年开始推动加工贸易的离岸金融结算，到2011年时已经突破400亿美金，2014年突破1000亿美金，给重庆带来了几十亿的税收增量

　　这就是重庆的远见和魄力，每一次招商引资和砸钱规划都用在刀刃上，也正是如此，重庆是少有的单体城市可以独立实现产业升级的城市

　　2018年12月，重庆力帆和北京车和家合作，开始转型新能源和车联网。同年8月，腾讯与科大讯飞都宣布，将各自的西南总部落户重庆。

　　2018年重庆高技术产业增加值同比增长约13.7%，对规模以上工业增长的贡献率约为411.7%。

　　此外，战略性新兴制造业增加值增长约13.1%，对规模以上工业增长的贡献率约为495.2%，是拉动工业经济增长的主要动力。

　　经济高增速是重庆的表面，产业基础是骨架，从这个程度上来说，重庆是一个很难没落的城市

　　02

　　好，下一个有趣的问题也是大家最关心的问题：

　　在经历了这样高速增加之后，这个城市的房价会不会跟上这样的速度发展？要知道在大部分地方，房价的涨幅永远在经济增幅之上。

　　说实话，这样的问题在地产圈内被讨论。在2015年之后，重庆突然成为全国热点“炒房”城市，水库系炒家直入重庆，窥视这个城市的根基也期待未来的暴涨，在2016年-2017年这两年，一波波的外地投资客进入重庆，拿下一套套房本。

　　这样的城市楼市到底会怎么发展，而重庆的魔幻也正因为这个城市的房地产市场也同样魔幻

　　很多人探讨重庆地产，第一反应就是独特的地票模式，农村城镇的土地转换构成了重庆的土地供应可以长期保持充沛，但是我更想和大家分享另外一个细节：重庆在抑制土地金融化这件事上下的苦功夫

　　而什么是抑制土地金融化，就是怎样控制我们肉身能感知到的房价快速上涨。

　　我们都知道，开发商是最直接传递房价信息的窗口，如何管理好开发商，也是一个非常重要的命题

　　而重庆也很快的找准了开发商的命脉：现金流

　　对于地产，这两年我们一般普遍提及是高周转，但是往往漠视了，地产是一个需要高资金，或者撬动大量资金行当。

　　房地产背后被金融绑架，也是因为开发商变相融资导致的，举一个很简单的例子：比如说一块地10亿拿的，他自己拿3亿，借7亿。这是比较正常的，但是后面可能会出现这种情况，如果三年后开发，地价涨到20亿，那么他那个时候开发，土地就可以作为20亿抵押，然后拿到15亿的现金

　　这样整个开发流程的融资，就到了1:9，这种时候房地产就被金融捆绑，楼市的泡沫和风险，多半都是从这个源头出发的

　　所以金融方面一定要死守底线，守住开发商的钱，本质上也就守住了房地产的风险，在重庆任何开发商拿地，必须自有资金

　　这个逻辑在当初浦东新区开发的时候就这样，也因为在浦东有这样的底线，才会有如今的陆家嘴

　　而且守住了这一条，你会发现不用半年，地王就会消失大半，开发商一年就赚这么多，他怎么可能不要命的出高价拿地王

　　所以解决了金融问题，开发商其他的想怎么玩都行，制度一定很安稳

　　正是因为这一条加上地票模式，开发买入土地的同时，必须复垦耕地

　　剔除了重庆房价的大部分泡沫属性。重庆管理房地产和管理其他产业抑制秉持一个逻辑，就是从整个产业链上入手，从重点输出口入手，为此构建一个严密且合理的游戏规则

　　所以对于重庆来说，这个城市的房价没有泡沫，任何的价格波动都是城市客观价值的真实折射。换句话来说，在房价维度，重庆同样也是一个很难衰落的城市

　　03

　　所以这就是这个城市魔幻的地方，每一步都步步惊心，但却异常的精准

　　那么未来的重庆，下一步到底在哪里

　　有两个重点或许值得留意

　　2018月，《重庆铁路枢纽规划（2016-2030年）》发布，一句话概括为，到2030年，形成衔接18条干线铁路的特大型铁路枢纽，构建起重庆“米”字型对外高铁大通道。

　　而这些铁路较差密集的地方，几乎都浓缩到了一个小圈圈上，从这个角度上来看，庞大零散的重庆似乎直指一个方向：重仓市中心

　　而重仓的理由则更加简单且让人兴奋，就是发展这么快速的城市，第三产值依然不高，到了2018年也刚刚过了50%，而这里面还有30%的空间可以提升

　　有着诸如德勤全国运营中心和华西区总部、全国小贷总部之都、中保保险资产登记交易系统、腾讯阿里西南区总部等的助力，都在改善着重庆的产业结构。

　　换句话说，工业是重庆的基石，那么服务业，则是重庆的未来。而盘活的地方，就在所有人都很熟悉但或许有点意外的：渝中区

　　作为重庆繁荣起步之地，其实在重庆各区GDP中，已经称不上龙头。2017年的1122亿的总量，位列第三，排在渝北，九龙坡之后。

　　但非常惊艳的是，唯有渝中，GDP的构成中，第三产业贡献率，达到惊人的97%。放眼整个重庆，渝中一区，为重庆三产就贡献了24%的占比。

　　这是什么夸张的概念呢？

　　众所周知，外地对重庆认知，开逐渐集中于渝中解放碑，江北嘴，弹子石三大CBD，也是各种影视和抖音中类比香港高楼林立的地方，简称“金三角”。

　　而背后折射是，重庆的多中心布局完成后，又一次在单核聚集，带动城市新一轮轮动。

　　然而，即便是以金融闻名江北嘴的江北区，三产比列也只能做到73%，在重庆占比只有14%，而实力较弱的弹子石，则更少了。

　　那来看渝中都有些什么样产业，各种如花旗这般如雷灌耳的投行，会计四大行，地产四大行，无一例外，落位渝中，从而也吸引了众多高端人才，形成了这个城市最精英的阶层。成名已久的解放碑，更是不可撼动集成了重庆商业的精华。

　　映射到人均GDP上，渝中的人均17.1万GDP，保持对其他重庆所有城区两倍的差距。

　　渝中则理所应当包揽了全年龄段的优质教育资源。从示范幼儿园的33%，重点小学的前三甲，以及重点中学的头家，巴蜀中学。

　　而科教文化向来扎堆，渝中一口气占据重庆主城区三甲的83%医疗资源。而我们还能从城市规划中窥见渝中的分量。

　　比如地铁，作为占据两江的半岛，地铁难度是相当高的，但是重庆地铁规划，依然是以渝中为核心，进行了规划。

　　而且伴随着渝中真金白银的投入建成，这一段“三江口”的路网通达性也比想象中高能级，渝中正在呈现强劲的虹吸效应，呈现重庆的过去，也浓缩了重庆的精华，也吸纳着城市的未来

　　但这并非去炫耀渝中什么，而是只有基础的累积，才有质变上的迭代。更重要的是，通过渝中去透视重庆未来的一种可能。

　　更加值得让人兴奋的是，整个渝中区的地产驱动模式，也先于整个重庆开始转型和迭代。

　　熟悉重庆的都了解，这里地产产品从20年前，人们大量涌入城区，50平户型主力起步。再到6年前，基建和转移带来的高速发展，250平大户型的崛起

　　这样的产品背后裹挟着各种各样的需求掺杂，但毫无疑问一定不是单纯居住需求所折射的产品

　　但是，重庆地产市场迭代到如今的现状，遍寻市区，你很难找到同时综合这两种需求的产品。不禁让人觉得遗憾，似乎这样的核心区对人才并不是那么友好，至高的荣耀是所有人都想来住，而不是所有人都想要来买。

　　而这个时候的渝中，出现了一个全新的产品。似乎是想用这样的产品来表达自己的态度

　　在渝中区核心的三角区位，一张图就可以完美的表明它的地段价值

　　而在这样的位置上落位了中国房地产企业里，最好的品牌里，最好的那条产品线

　　万科翡翠都会

　　在这样的区位上，不论是江景资源或者热点配套，都是整个重庆稀贵的

　　而这次却选择落位了建面约110-160平米的改善户型。在其他城市视角，本来并不突出的户型，此时此刻却弥足珍贵。这代表一个区域的思考，区域向第三产业迭代的时候，怎么释放善意的门槛留着人才，保持区域内循环的活力。

　　同时也说明了一个客观事实，在板块价值上渝中区也在转变，城市核心区的地段价值开始真正意义上兑现

　　重庆的房价没有泡沫，重庆的楼市一直有其真实的需求价值，核心地段的价值更是在被实在的资产价值托起

　　其实某种程度，这也是万科对待重庆的城市态度，他们想做的不单单是开发商，他们更多考虑的如何成为一个合格的城乡建设与生活服务商，沿袭翡翠这样的高端系产品也说明这样的态度。

　　伴随而来的化学反应，250-600万的豪宅总价段，也在说明万科在犒赏那一群先知先觉的人

　　渝中区的蜕变和五年前的重庆崛起一样，城市价值和项目价值是同时被发现的。

　　04

　　这就是2018年之后重庆呈现的面貌，这个城市在过去10年受过太多的讨论和曲解，如果没有意外未来的10年也会一如既往。但是幸运的是，这个城市一直不太在乎别人的评论，过去十年打下的根基以及如今遇到的际遇正在伴随着重庆经历一次次的重生和转变

　　而内核正是因为有一个个渝中这样的版图沟通，也有万科翡翠都会这样的项目落地，产业迭代在发生，城市也伴随着更新。

　　本质上，这需要城市每个因素的振作和共鸣。

　　未来走向何方也许很重要，但是更重要，是稳稳的向前前行。

　　最后一张图，你看像不像一艘航母，稳稳锚定重庆的航道，在魔幻的时空中穿行