购房人的实际损失到底应该怎么计算?如何赔偿?

裁判要旨

一、对于政府机关及其他职能部门出具的证明材料，人民法院应当对其真实性、合法性以及与待证事实的关联性进行判断，如上述证据不能反映案件的客观真实情况，则不能作为人民法院认定案件事实的根据。

二、因出卖人所售房屋存在质量问题，致购房人无法对房屋正常使用、收益，双方当事人对由此造成的实际损失如何计算未作明确约定的，人民法院可以房屋同期租金作为标准计算购房人的实际损失。

案情简介

一、2007年6月7日，李明柏与金陵置业公司签订《商品房买卖合同》，约定：李明柏向金陵置业公司购买280平方米的别墅一套。同年6月24日，金陵置业公司向李明柏交付了房屋。

二、2008年，李明柏向金陵置业公司报告该房屋存在质量问题。2010年4月21日，金陵置业公司完成对房屋进行加固修复，但双方仍对质量问题存在争议，并约定以鉴定结构出具的鉴定结论判断房屋质量是否合格。

三、2011年3月28日，鉴定机构出据鉴定报告，结论为房屋质量已达到合格标准。但是，金陵置业公司直至2011年7月21日方才将该鉴定结论交给李明柏。

四、因为李明柏仅主张了2010年4月20日前的租金损失，其再次诉至法院，要求金陵置业公司赔偿租金损失357000元(自2010年4月21日至2011年9月21日止，按21 000元／月计算)；金陵置业公司认为自2010年4月21日房屋已修复合格，不同意支付租金。

五、南京市江宁区人民法院认为李明柏于2011年7月21日已知晓房屋质量合格，仅支持至2011年7月21日的租金；并按照江宁区物价局给出的咨询意见9000元/月向其支付租金损失。

六、李明柏不服上诉至南京中院，南京中院维持上述判决结果。此后，李明柏又诉至江苏高院再审，江苏高院指定南京市江宁区人民法院重审，南京市江宁区人民法院判令按照市场同期租金标准（18760元/月）赔偿租金，该结果后又被南京中院予以维持。

裁判要点

人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判，无论是当事人提供的证据，还是人民法院依职权调取的证据，均应客观真实的反映案件事实，并经双方当事人质证后，才能作为定案的依据。对于政府机关及其他职能部门出具的询价意见、咨询意见等证据材料，人民法院应当对其真实性、合法性以及与待证事实的关联性进行判断，如上述证据不能反映案件的客观真实情况，则不能作为人民法院认定案件事实的根据。本案中，李明柏请求以同期房屋租金为标准计算其因房屋质量问题而造成的实际损失，人民法院应予支持。

关于租金损失的计算标准问题，原审法院以物价局价格认证中心咨询的意见作为涉案房屋的租金标准，并以此计算房屋租金损失，有失公平。根据市场一般行情，决定房屋租赁价格的因素主要包括房屋面积、户型、地理位置、装潢档次、周边环境等因素，物价局价格认证中心出具的询价意见仅是认定房屋租赁价格的参考和证据材料，而不应成为认定涉案房屋租金标准的直接依据。根据法院查明的事实，物价局价格认证中心出具的房屋租金标准远低于涉案别墅区位的同类房屋实际市场租赁价格，故该询价标准不符合当时涉案房屋租赁市场价格的实际情形。因此，原审法院仅以向物价局的询价标准来认定涉案房屋租金损失显失公平，在计算涉案房屋租金实际损失时，应当综合房屋市场租赁价格真实情况据实予以认定。

实务经验总结

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议和提醒：

第一、对于政府机关及其他职能部门出具的证明材料，人民法院应当对其真实性、合法性以及与待证事实的关联性进行判断，而不能因其为政府机关出具则直接将作为定案证据，而应对该类证据进行质证，如上述证据不能反映案件的客观真实情况，则不能作为人民法院认定案件事实的根据。对于当事人而言，即使政府部门出局了证明材料，但如材料认定的内容并不真实，也可要求人民法院不予采信该证明材料。

第二、因房屋质量存在问题致使购房人不能使用时，购房人有权按照可以房屋同期租金作为标准计算购房人的实际损失。而房屋的同期租金应根据市场一般行情，决定房屋租赁价格的因素主要包括房屋面积、户型、地理位置、装潢档次、周边环境等因素综合判断，可以向当地住建局调取的同区域房屋租金清册载明的价格进行参考。

相关法律规定

《合同法》

第四十四条　依法成立的合同，自成立时生效。第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

以下为该案在法院审理阶段，判决书中“本院认为”就该问题的论述：

本院认为：人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判，无论是当事人提供的证据，还是人民法院依职权调取的证据，均应客观真实的反映案件事实，并经双方当事人质证后，才能作为定案的依据。对于政府机关及其他职能部门出具的询价意见、咨询意见等证据材料，人民法院应当对其真实性、合法性以及与待证事实的关联性进行判断，如上述证据不能反映案件的客观真实情况，则不能作为人民法院认定案件事实的根据。本案中，金陵置业公司违反合同约定，交付的房屋存在质量问题致李明柏不能正常居住，应承担违约责任。李明柏请求以同期房屋租金为标准计算其因房屋质量问题而造成的实际损失，人民法院应予支持。关于租金损失的计算标准问题，原审法院以南京市江宁区物价局价格认证中心咨询的意见作为涉案房屋的租金标准，并以此计算房屋租金损失，即 2010年涉案房屋租金认定为9000元／月，2011年认定为9900元／月。根据市场一般行情，决定房屋租赁价格的因素主要包括房屋面积、户型、地理位置、装潢档次、周边环境等因素，物价局价格认证中心出具的询价意见仅是认定房屋租赁价格的参考和证据材料，而不应成为认定涉案房屋租金标准的直接依据。根据法院查明的事实，物价局价格认证中心出具的房屋租金标准远低于美仕别墅区位的同类房屋实际市场租赁价格，故该询价标准不符合当时涉案房屋租赁市场价格的实际情形。因此，原审法院仅以向物价局的询价标准来认定涉案房屋租金损失显失公平，在计算涉案房屋租金实际损失时，应当综合房屋市场租赁价格真实情况据实予以认定。而李明柏提交的同地段房屋租赁协议虽证明涉案小区有业主出租房屋租金可达到每月21 000元以上，但该租金价格仅系个别业主根据自己房屋的区位及装修情况，结合租房人的实际需求，协商达成的价格，并不具有普遍性。

基于上述事实和理由，江苏省高级人民法院于2014年10月8日作出裁定，认为李明柏的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第(一)项、第(二)项规定的情形，裁定指令江苏省南京市中级人民法院再审本案。江苏省南京市中级人民法院于2014年12月18日作出裁定：撤销江苏省南京市中级人民法院(2013)宁民终字第2605号民事判决及南京市江宁区人民法院(2012)江宁开民初字第808号民事判决，并将本案发回南京市江宁区人民法院重审。

案件来源

江苏省高级人民法院，李明柏诉南京金陵置业发展有限公司商品房预售合同纠纷案，该案被最高人民法院选入公报案例（2016年第2期）