绿地121亿接手中民投董家渡项目，至少5家巨头都报过价

2018年8月9日，上海南外滩董家渡地区。 视觉中国 资料图
中民投（中国民生投资有限公司），卖掉了手中最优质的资产之一——上海董家渡13、15号地块（上海市黄浦区“小东门街道616、735街坊”）。
2月14日，上海本地房地产巨头绿地控股（600606.SH）公告，收购中民外滩房地产开发有限公司50%股权及相应债权，交易价格为121亿元。
国家企业信用信息公示系统显示，2019年2月13日，董家渡13、15号地块的开发公司中民外滩房地产开发有限公司股东发生变更。
该公司股东一栏原为：中国民生投资股份有限公司、上海佳渡置业有限公司（中民投孙公司）、上海外滩投资开发（集团）有限公司、安信信托股份有限公司。变更后，中民投和上海佳渡置业退出，股东一栏中新增绿地地产集团有限公司。
此外，法定代表人一栏也发生变更，绿地集团总裁助理、事业二部总经理徐荣璞成为法定代表人。
2月14日，中民投明确表示，中民投与交易对手签署了协议，完成了不符合战略转型方向的重要项目退出。所谓“不符合战略转型方向的重要项目”，指的便是董家渡13、15号地块。中民投方面称，“中民投本没有布局地产的初衷，由于董家渡项目而进入地产行业。”

多家企业都有意接盘，政府协调后绿地介入
董家渡13、15号地块最终由绿地接盘，这一消息刚传出时令市场感到有一些意外。此前，市场传言的该地块意向买家中，并没有绿地。
有知情人士向澎湃新闻透露，在2月12日之前，恒基、CPPIB（加拿大养老基金投资公司）、龙湖、平安、正大等公司都参与过接手该项目的洽谈，其中恒基、CPPIB等甚至已经报价，且报价高于121亿元。而绿地是2月12日才介入，最终在政府部门的协调下，身为国企的绿地以121亿元价格拿下了董家渡13、15号地块。
“绿地在国内许多二线城市都有著名的标杆项目，但作为一家总部在上海的企业，绿地在上海却一直没有核心地块的标杆项目。这一次拿下董家渡地块，对于绿地来说，象征意义或许比经济利益更加重要。” 上海晟世泰平投资管理有限公司董事总经理陈立民评价。
从近年来绿地的拿地策略上来看，其明显更为偏重二线城市、有高铁且人口导入较大的城市及一线城市周边地区，而对于竞争激烈、地价高昂的一线城市地块则鲜有涉足，显得颇为谨慎。
早在2017年年初，绿地控股董事长张玉良在接受澎湃新闻等媒体采访时便明确表示：最好不要做“地王”，应当合理性地拿地，尤其对于房价、地价已不再呈趋势性上涨的城市，拿地要慎之又慎。
不过，绿地显然并没有放弃在一线城市中心区域寻找投资机会。2019年1月，在接受澎湃新闻采访时，张玉良谈及未来企业发展机会是曾表示：“机会一直有，是怎么去发现的问题。”
而如今，中民投转手上海南外滩核心地块，这对于绿地来说，便是一个不错的机会。

中民投 21财经APP 图
“金融属性”的要求让中民投吃了“香饽饽”
董家渡13、15号地块有多好？
它甚至被业内称之为“钻石地块”，言下之意便是比“黄金地块”更为珍稀，它也是上海南外滩地区的核心板块。
公开资料显示，该地块东至中山南路，南至规划东江阴街，西至外仓桥街、南仓街，北至王家码头路（不包含中国人保财险大厦、董家渡天主教堂、董家渡路）。地块出让总面积126740.1平方米，容积率5.54。
在董家渡13、15号地块步入出让流程之后，它便吸引了整个房地产行业的关注。董家渡13、15地块预申请，有多达20家企业参与。然而，最终进入竞拍环节的却只剩下了两家企业。
之所以有诸多企业没有进入竞拍环节，与该地块近乎严苛的出让条件有关。例如，严格规定了各物业形态的建设占比，要求开发企业自持办公楼总体量60%，10年后才能整售等等。
而根据新华网当年对于该地块竞拍一事的报道，为了符合外滩金融集聚带的开发规划与实现金融机构和企业总部聚集的功能定位，同时兼顾对整个地区长远发展的贡献和支撑作用，在董家渡13、15号地块的出让中，上海黄浦区政府采取的是“带规划附加图则”整体出让的方式，受让人对地块整体受让，并严格按照规划要求统一开发。因此，对企业的除了要有一定的资金实力、懂房地产开发之外，甚至还要强调企业有一定的“金融属性”。
显然，“金融属性”这一特定要求，把一众对于该地块垂涎欲滴的传统房地产企业统统挡在了门外，这也让中民投的胜出如同早已写好的剧本一般，没有悬念。
中民投成为了仅有的两家竞拍者之一。令人玩味的是，另一位竞拍者是泛海控股集团（泛海控股）。而泛海控股正是中民投的股东之一。
“兄弟”同台，似乎注定董家渡13、15号地块的最后竞争并不会激烈。
果不其然，2014年11月8日，董家渡13、15号地块的现场竞价环节仅仅持续了短短一分钟，仅有两次出价。
中民投、上海外滩投资开发（集团）有限公司和上海佳渡置业有限公司组成的联合体以248.5亿元轻松摘得了这一万众瞩目的“钻石地块”。成交价格在起始价格基础上仅上浮5000万元，溢价率0.2%，楼板价35392元/平。
虽然，248.5亿元的价格已经刷新了当时上海市总价“地王”的纪录，即便到了今天它仍能排上国内土地总价排行榜的第三名，但业内依然仍为董家渡13、15号地块的价值不止这些。
此前，业内对于该地块的普遍估值在300亿元，而当时，该地块周边的高端住宅销售价已经高达10万元/平方米左右。
也就是说，中民投以低于市场预期50亿元的价格吃下了董家渡13、15号地块这个“香饽饽”。
另一值得注意之处在于，此前，上海市规土部门曾3次修改董家渡13、15号地块的规划。2013年初的“第一版”规划要求13、15号地块中的居住比例不超过15%；2014年2月的“第二版”规划限定董家渡路两侧的两幢高层塔楼最高不超过240米。但最新版的规划已将居住比例上调至18%，最高建筑物的限高提也升为300米。
可见，项目规划已经为开发企业做了一些“让步”。
四年半后，董家渡项目低于买入价抛售
彼时的中民投意气风发。
2014年8月21日，由全国工商联牵头组织、59家知名民营企业发起设立的中国民生投资有限公司在上海举行揭牌仪式。仅仅不到三个月后，中民投便完成了其在房地产投资领域的首秀，拿下上海的“钻石地块”，可谓一鸣惊人。
中民投无疑对于董家渡地块也是极度看好的，时任中民投董事长的董文标曾宣称，三四年就能回本。
但对于董家渡地块被中民投摘得一事，当时，业内却并非一边倒得看好。
《国际金融报》曾援引专家观点称，尽管59家股东的强大背景以及投资平台的属性为中民投带来了得天独厚的募资优势，但其10年成为房地产佼佼者的野心还将受到业务配置是否合理、开发能力是否达标、运营团队是否给力等多重考验。并称，“民间投资总是投房地产不是一个很好的取向。”
这一类质疑之声在中民投华丽登陆房地产界的大背景下并非是主流，但如今看来，却是一语成谶。
如今的中民投，已然面临着巨大的债务压力。
根据上海清算所披露的《中国民生投资股份有限公司2018年度第七期超短期融资券募集说明书》，中民投流动负债中短期借款、其他应付款、一年内到期的非流动负债占比较大。截至2018年9月末，其负债总额为2327.92亿元。其中，近三年及2018年三季度末流动负债占当期总负债的比重分别为67.35%、51.25%、59.34%和62.00%。
2019年2月11日，有消息称，中民投持有的近乎全部中民嘉业投资有限公司（下称中民嘉业）股权（832857.14万元）被上海金融法院冻结3年。
对于负债压力的原因，2019年2月14日，中民投方面向澎湃新闻透露，在租赁、保险、资管等类金融板块方面，2017年下半年以来，融资日益困难，业务开展受阻，加之融资成本不断提高，挤压了利润空间，造成投资收益大幅萎缩；
而在地产板块方面，自2015年开始，部分民营地产企业出现临时性困难，作为肩负抱团发展、承担纾困责任的民营联合体，中民投出资救助，开展股权收购，并计划适时退出。这加大了中民投的被动负债，使整体负债规模显著上升。
总之，中民投没钱了！
迫在眉睫的负债压力之下，中民投低价抛售了董家渡13、15号地块。尽管它是中民投旗下最优质的资产、尽管谁都知道这是一只“会下金蛋的鸡”。
四年半前总共花了248.5亿元拍地，此后国内地产市场经历了一波大牛市，但如今董家渡13、15号地块50%的股权却只卖了121亿元，价格甚至还比不上四年半之前。
事实上，在一年半前，中民投已经将原本持有的该项目45%的股权转让给了安信信托，当时的价格也远远高于现在。
按照中民投董家渡项目开发公司中民外滩房地产开发有限公司最初的持股比例，中民投持股85%、上海佳渡置业持股10%，上海外滩投资持股5%。
工商资料显示，2017年6月，中民投将持有的36%、旗下上海佳渡置业持有的9%（合计45%股权）转让给安信信托。至此，中民投及其控股子公司佳渡置业持有项目公司50%股份，安信信托持股45%，上海外滩投资持股5%不变。
安信信托此后发行系列信托产品共募资240亿元以受让这45%股权。而如今，绿地花了121亿元就买下了项目50%的股权。

绿地集团 华夏时报 图
当年“座上宾”如今成了“烫手山芋”
尚不知中民投是否能够通过卖掉董家渡13、15号地块转危为安，但此番波折对于整个董家渡地区来说，却是命途多舛。
2015年12月18日，董家渡13、15号地块举行了开工仪式，启动工程建设，原计划在2021年5年全部竣工。
但开工仅一年半后，中民投便开始转让开发公司股权，如今更是干脆卖掉了这个项目。
令人唏嘘的是，董家渡地区命运波折的不止是董家渡13、15号地块。
就在2019年1月21日，融创中国（01918.HK）发布公告透露，买下了位于上海黄浦区董家渡的一个项目，即董家渡10号、12号、14号地块。该项目占地面积约为12.03万平方米，总建筑面积约为62.8万平方米，主要用作住宅及商业开发，目前大部分尚未建设。
卖出这块地的正是曾与中民投一起参与董家渡13、14号地块竞拍的泛海控股。
不同于中民投在拿下地块后一年便启动开发，泛海则曾被质疑开发风格偏重“囤地”。早在2002年，泛海控股便以等同于零成本的价格获取董家渡10号、12号、14号三块南外滩核心区域，但要求其承担其拆迁费用。
即便拆迁时间长、难度大可以看作是拖延开发进度的一大原因，但时至今日，该项目相当一部分土地还在拆迁中。这距离泛海控股拿下上述地块已经过去长达17年之久，其开发速度可谓“龟速”。
在上海晟世泰平投资管理有限公司董事总经理陈立民看来，当年外滩重点提出要发展外滩金融集聚带，南外滩地区的优质项目选择由具有“金融属性”的企业开发便是基于这一点。但时过境迁，当年的“座上宾”如今却成了一个个“烫手山芋”。
由于泛海、中民投等“金融属性”企业对于董家渡数个地块的开发陷入僵局，这也不免一定程度上拖累了上海核心地区的南外滩的发展脚步。
早在2013年5月，上海黄浦区相关领导在接受《东方早报》采访时曾表示：3年内，南外滩所有的项目都会开工。
时光飞逝，转眼已到了2019年。
规划限制多，区域成熟度不够，或开发仍有考验
“核心地产项目开发具有很大难度，对于房地产企业的实力、团队、经验都有极高要求，从这些方面来说，初涉房地产领域的金融企业远不及经验老道的传统房企。这也是董家渡地区的核心地块开发缓慢，如今又相继被抛售的原因。”
陈立民感叹，如果当初选择由有经验、有实力的房企开发，董家渡地区大概率不会遇到如今的问题。“这或许也是这一次政府出面协调后由绿地这一国企介入的原因。”
不过，陈立民认为，尽管绿地低价拿下了董家渡这一核心地块，但未来的开发、运营依然难度不小。“这个项目开发的限制条件很多，比如要求开发企业自持办公楼总体量60%，10年后才能整售，这意味着开发商不能快速回笼资金。但好在包含一部分住宅项目。”
陈立民称，相比今年1月华润置地拍下的上海静安区南西社区C050401单元115-12地块楼板价达到6.52万元/平方米，绿地此番拿下的董家渡板块楼板价足足低了大约3万元/平方米。不过，董家渡13、15号地块项目虽然具有价格优势，但黄浦区南外滩地区整体成熟程度远不及静安区的南京西路地区，绿地未来对于该项目的开发依然具有考验。
中原地产首席分析师张大伟则对于绿地介入董家渡13、15号地块的评价更为乐观。张大伟说，对于房地产企业来说，接盘董家渡项目很正常，它属于优质土地，相比之前部分企业获得的毛地，董家渡项目开发难度小、市场预期高。“而且百亿级的股权变动，对绿地等龙头房企压力有限。”
至于绿地是否会继续接手安信信托手中董家渡项目45%的股权？
陈立民分析，当前房地产企业同样普遍存在资金压力，即便如绿地这样的大型房企资金也并不充裕，“如果能用杠杆为什么不用，绿地未必会真金白银地去买下安信手里那部分股权。”