失左右手的融信 拿什么拯救“双高”?

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  闽系房企凶猛已成共识,特别是从莆田系白手起家的欧式仨兄弟。

  老大欧宗金,拥有福建欧氏投资集团;老二欧宗荣,正荣集团当家人;老三欧宗洪,融信集团创始人。

  在地产圈,欧宗洪的狠劲绝对超越两位哥哥。融信更是以黑马的角色闯荡于江湖,无法阻挡的疯狂架势。

  在那个属于房地产疯狂的年代,融信往往一掷千金,行业前辈更是表示看不懂这样的手法如何才能赚到钱。有市场人士甚至认为,融信嗜赌的特征已经显现,如同赌石一样,融信则是赌地。

  地王专业户的名头很适合融信,毕竟在多个城市斩获地王绝非易事。

  如何让融信这匹黑马停下来?那一定是让它经历一波足够疯狂的疯狂,否则永远不会懂得敬畏之心。

  就好比2016年在上海无比疯狂的融信,位于上海静安中兴社区的一幅住宅地块吸引了18家企业前来竞拍,起拍价46亿元,经过426轮竞价,最终融信中国以总价110.1亿元拿下N070202单元332-01-A、333-01-A地块。

  那时候的融信还谈不上太多的江湖地位,但这不影响他们创造历史。

  静安地块计算下来14.3万/㎡的可售面积楼板价,139%的溢价率,融信一举就创下中国土地成交史上最贵地王记录。

  静安地块成了融信的一块心病,毕竟这样的地价已经限制了未来的想象空间。迟迟不能动工入市,成为市场对于融信最大的诟病。

  一年又一年的过去了,静安地王等待着涅槃重生。好在莆田企业的睿智,融信期望用做大规模的方式来赢得市场机会,冲击千亿目标成为融信的第一目标。

  然而冲击千亿的路上融信面临诸多的压力,数据显示2015年至2017年,融信中国的销售分别为119亿、246亿和502亿。

  高企的净负债率意味着高风险的来临,而地王压顶的局面仍为解套,这使得2018年成了融信变化最大的一年。

  2018年对于融信而言,绝对是内忧外患的一年。董事会成员大调整已经让外界震惊,特别是欧宗洪的左右手,功勋老将吴剑、林俊岭纷纷辞任执行董事,其中吴剑更是出乎意料的离职。

  公开资料显示,吴剑在2004年3月加入融信。自2014年12月起成为融信中国执行董事后,他负责协助规划公司策略,协助融信中国控股有限公司主席管理集团日常运营,监督销售与营销部门,是融信二号人物。此外,也有人把林俊岭视作融信三号人物。

  两人在融信都属于高薪级别的高管人物,据悉辞职之时,吴剑持有融信中国134万股以及468万份购股权。林峻岭则468万份购股权中拥有权益。

  

  危机之净负债率

  虽然说吴剑的离开有个人原因的因素在里面,但一定程度上也跟融信主动与被动的踩刹车有关。

  数据显示,2018年上半年,融信中国新增权益拿地支出74亿元,同比下降49%。在主动放缓拿地节奏的同时,融信中国也在提升合作项目的比例,以此减少资金压力。

  2018年中期报告中融信表示:在迈向千亿级开发商的这一年里,本集团以“平衡发展”作为战略重点,坚守品质,以“保盈利”和“降杠杆”为首要目标,务求实现有质量的稳健增长。

  高负债已成融信的标签,2017年年报披露,其净负债率更是高达159%,2016年为98%。

  在2018年中期报告会上,据曾飞燕介绍,经过上半年,融信的净负债率由年初的159%降至了140%。

  此前由《投资时报》携手标点财经研究院联袂推出的《中国房企缺钱报告·2018》显示,在资产规模千亿以上的港股内房企中,作为“110亿静安地王”的融信中国控股有限公司(下称“融信中国”,股票代码:3301.HK),2017年净负债率大幅上升至159%,高居第5位;短期负债与货币资金的比值为1.18,排在榜单第8位。

  困境之融资成本走高

  通过控总债、放宽投资等方式来继续降低净负债率,“总债预计在2018年会下降,全年保守预计下降51%的金额。”

  对于负债这一问题,欧宗洪同样表示,负债太高是比较危险的,尤其是在当下政策变化如此之快的时候。

  冲击千亿的路上,融资成本的持续增加并不是一个好的现象。相关数据显示,2018年该公司三笔融资利率同为8.25%。相较于2017年平均仅为6.9%的融资成本大幅提升近两成。

  然而,融资成本走高的现象仍在持续和加剧。2018年12月20日,融信发布公告称,於二零一八年十二月十九日,本公司及附属公司担保人与初始买方就发行於二零二零年到期200,000,000美元的11.5%优先票据订立购买协议。

  据悉,票据发行的所得款项总额,未扣除有关票据发行的包销折扣及佣金以及其他开支,为196,354,000美元。本公司拟将所得款项净额用於其若干现有债务的再融资。

  11.5%意味着什么,相信地产圈的都会明白这背后的压力。

  颇具玩味的是,在2018年吴剑和林俊岭双双辞任执行董事之际,融信董事会同时宣布阮友直和张立新已获委任为执行董事。

  其中最值得注意的是张立新,因为其财务负责人。

  资料显示,张立新,40岁,2001年7月毕业于东北财经大学,并取得管理学学士学位,2004年4月取得经济学硕士学位。张立新在财务管理领域拥有丰富经验。于2003年4月至2007年9月,张立新于大连万达集团子公司先后担任财务主管、副财务经理及财务经理等多个职务。于2009年9月至2012年4月,于绿地控股集团房地产业务部先后担任副财务经理及财务总监。于2012年5月至2015年8月,彼曾任海亮地产集团财务管理中心总经理。2015年8月至今,张立新担任融信财务资金中心总经理。

  融信对于财务数据的高度重视,又意味着什么,值得思考。

  不过,这也意味着财务负责人承受着巨大压力。

  同样是在2018年,同为闽系房企、欧宗洪胞弟的正荣地产也在做一件事情,那就是降负债。

  数据显示,截至2018年6月底,正荣地产的净债务与权益比率为171.8%,较2017年末183.2%减少11.4个百分点。

  在2018年中期报告现场,时任财务总监谈铭恒公司未来的净负债率还有下降空间,具体可来自销售回款、合作项目的股权投入产出,以及下半年的结转。

  然而仅过了几个月,正荣地产11月12日则发布公告,公司财务总监及联席公司秘书谈铭恒辞职。

  三天后的11月15日,正荣地产发布公告称,董事会决定委任执行董事兼副总裁陈伟健为公司的财务总监。

  融信的下一步棋怎么走,或许都在期待欧宗洪将要亮出的底牌了。

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