实锤!中民投急卖董家渡地块,绿地控股已确认接盘

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  中新经纬客户端2月14日电(赵竞凡) 中国民生投资股份有限公司(下称中民投)债务违约的故事还在继续。

  近日,关于公司转让优质资产董家渡项目的传言甚嚣尘上,中民投总裁吕本献今日回应称,“退出董家渡项目”是战略转型部署,公司早在2017年便已出售45%的董家渡股权。

  此前有报道称,为解债务燃眉之急,中民投曾寻求出售其于2014年联合多家公司斥资248.5亿元拿下的董家渡13、15地块。2月13日,媒体消息称,绿地控股集团股份有限公司(下称绿地控股)有意接手前述地块。截至发稿,绿地控股的回应仍是“一切以公司公告为准”。

  不过,中新经纬客户端查询第三方机构天眼查发现,中民外滩房地产开发有限公司于2月13日出现股东变更,其中,中国民生投资股份有限公司、上海佳渡置业有限公司(中民投孙公司)退出,绿地地产集团有限公司为新增股东;法人代表亦变更为绿地集团高管徐荣璞。

  

  工商信息变更记录 截图来源:天眼查

  昔日黄金资产,今朝被急卖求生

  2月11日,中民投旗下公司债“17中民G1”,在春节后首个交易日盘中大幅下挫,当日报收于36.65元,跌幅为27.85%,较票面价格跌去六成。

  此前,中民投已被上海金融法院列为被执行人,而其持有的中民嘉业投资有限公司(下称中民嘉业)约83.3的股权、中民外滩房地产开发有限公司(下称中民外滩)49亿元的股权被冻结。执行裁定书文号为2019法执74字第2、3、4、5号,冻结期限均为2019年2月1日起三年。

  中民投由全国工商联发起,59家行业领先企业联合设立,于2014年8月21日在上海成立,注册资本为500亿元。截至2018年4月30日,公司共有64位股东,实收资本401.46亿元。

  公开资料显示,中民嘉业为中民投旗下房地产业务板块,中民投对其持股比例为67.26%。此次被法院冻结的股份占中民投持股比例的92.07%。据悉,中民嘉业负责董家渡项目的管理运营,而中民投及其旗下公司持股50%的中民外滩负责对董家渡项目进行开发。

  董家渡项目由中民投于2014年11月联合上海外滩投资开发(集团)有限公司及上海佳渡口置业有限公司以248.5亿元拿下,是当年上海总价地王,亦为中民投最优质的资产之一,其土地总面积为175143.1平方米,出让面积为126740.1平方米,容积率5.54。该地块是上海黄浦区近些年重点打造的外滩金融集聚带,是黄浦江沿岸除了陆家嘴、外滩之外的次核心区域。

  根据规划,董家渡地块所在的外滩金融集聚带将成为中国新金融业态独一无二的实践舞台,并建成集商业、办公、居住、文化休闲功能为一体的生活中心。曾有分析人士称,从该地块的开发潜力来看,住宅价格完全可以达到15万/平方米以上的水平,周边物业价值上涨50%也是可能的。

  然而,2月1日起执行的上海金融法院2019法执74字第2号、3号、4号、5号冻结了中民投对中民嘉业、中民外滩的股权。经层层冻结后,中民投持有的董家渡项目在未获债权人允许解冻的前提下,已难以转让。

  此前有报道称,中民投正在寻求出售其拥有的上海董家渡13、15地块,以解债务燃眉之急,融创、恒大是可能的接盘方。2月13日,财联社消息称绿地控股有意接盘中民投董家渡项目。然而伴随股权被司法冻结,中民投卖地自救的路恐怕行不通了;而对于接盘一事,绿地控股对媒体的回应是,一切以公司公告为准。

  中民投方面则表示,中民投本没有布局地产的初衷,由于董家渡项目而进入地产行业。自2015年开始,部分民营地产企业出现临时性困难,作为肩负抱团发展、承担纾困责任的民营联合体,中民投出资救助,开展股权收购,并计划适时退出。

  债务压力高企,融资之路受挫

  根据上海清算所披露的《中国民生投资股份有限公司2018年度第七期超短期融资券募集说明书》,中民投流动负债中短期借款、其他应付款、一年内到期的非流动负债占比较大。

  截至2015年末、2016年末、2017年末和2018年9月末,中民投的负债总额分别达到988.46亿元、2004.45亿元、2292.47亿元和2327.92亿元。其中,近三年及2018年三季度末流动负债占当期总负债的比重分别为67.35%、51.25%、59.34%和62.00%。截至2018年9月末,公司短期借款为398.45亿元,其他应付款为214.11亿元,一年内到期的非流动负债为429.76亿元,面临较大的短期偿债压力。同期,资产负债率从2015年末的67.23%上升至2018年三季度末的74.95%。

  

  中民投债务情况 截图来源:新世纪评级报告

  从负债结构来看,中民投的刚性债务占比逐年提高。公开资料显示,2015-2017 年末,公司刚性债务占负债总额比重分别为65.86%、70.99%和75.74%。2017年末,除刚性债务以外,公司的债务主要分布于其他应付款和其他非流动负债,其在负债总额中占比分别为5.14%和5.75%。其中其他应付款117.75亿元,主要来自于预收投资转让款、应付债券和收益权转让款项、应付固定资产建造工程款及其它资金往来款项等;其他非流动负债131.73亿元,主要由保险合同准备金、投资者增资款、融资租赁保证金等构成。

  对于中民投的债务问题,新世纪评级在2018年7月出具的评级报告中指出,中民投利用资本及债务杠杆快速扩张,负债水平快速攀升,目前已积累了较大规模的刚性债务。然而随着并购投资的开展及融资租赁、新能源业务的扩大,公司未来仍存在资金补充需求。

  为缓解资金压力,中民投曾采取借新还旧的方式,但伴随融资环境趋紧、融资成本抬高、2018年年末一笔35亿元的公司债取消发行,其融资风险逐步上升。发债之路遇阻,卖地又逢舛途,作为民企巨无霸的中民投该如何重整旧山河,恐怕还是个问题。(中新经纬APP)

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