债务压顶:中民投转手百万平米董家渡项目,绿地集团将接盘

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  拿地51个月后,总资产超3100亿元的民企“巨无霸”中民投拥有的董家渡项目将转手。
2月13日,澎湃新闻获悉,绿地集团(600606.SH)有意接盘中国民生投资有限公司(下称“中民投”)的上海董家渡项目。对此,有知情人士表示,该消息属实。绿地集团方面表示,一切以上市公司公告为准。
2014年11月18日,中国民生投资有限公司曾联合国资背景的上海外滩投资开发(集团)有限公司,上海佳渡置业有限公司以248.5亿元摘牌董家渡13、15地块(黄浦区“小东门街道616、735街坊”)地块(简称“董家渡地块”),该地块成为当年上海的总价地王,亦为中民投最优质的资产之一。
而据媒体报道,此番中民投出售上海董家渡13、15地块是为解燃眉之急。
债务违约背后:429亿短债面临到期
摆在中民投面前的考验是较大规模的债务压力。
根据上海清算所披露的《中国民生投资股份有限公司2018年度第七期超短期融资券募集说明书》,中民投流动负债中短期借款、其他应付款、一年内到期的非流动负债占比较大。截至2018年9月末,其负债总额为2327.92亿元。其中,近三年及2018年三季度末流动负债占当期总负债的比重分别为67.35%、51.25%、59.34%和62.00%。截至2018年9月末,公司短期借款为398.45亿元,其他应付款为214.11亿元,一年内到期的非流动负债为429.76亿元,面临较大的短期偿债压力。
与之相伴的中民投1月29日到期的30亿人民币债券原定推迟3天——即2月1日——偿付,但至今未能履约。此外,中民投持有的近乎全部中民嘉业投资有限公司(下称中民嘉业)股权(832857.14万元)被上海金融法院冻结3年。
“中民投没钱”、“缺钱”成为中民投许多离职员工的评价。
绿地出手
知情人士表示,董家渡项目此前就一直在寻求意向买家。可以确认的消息是,绿地或将成为董家渡项目的最终接盘者。
消息人士透露,其最早的框架协议签订于今年春节之前。
地块信息显示,该地块位于外滩金融集聚带核心位置,东至中山南路、南至规划东江阴街、西至外仓桥街、南仓街、北至王家码头路(不包含中国人保财险大厦、董家渡天主教堂、董家渡路)。
该地块的出让一度被业界评价为“内定”,竞拍当天仅一分钟变落入中民投手中。布局董家渡地块也被认为中民投布局金融地产的第一步。
不过该地块的要求也较为严苛。为符合外滩金融集聚带开发建设,该地块采取“带规划方案”的整体出让方式,要求受让人对地块整体受让,并按照规划要求统一开发,将其打造成为具有国际影响力的滨水新兴金融中心。
拿地13个月后,董家渡项目启动建设。按照中民嘉业此前的计划,董家渡项目打造成上海全新城市地标,近115万平方米的整体开发规划将有别于陆家嘴纷杂的建筑格局,为外滩金融聚集带提供一处融合全球金融资源和休闲办公一体化的场所。
按照最初的持股比例,中民投董家渡项目的开发公司为中民外滩房地产开发有限公司,起初中民投持股85%、上海佳渡置业持股10%,上海外滩投资持股5%。
时隔两年半后,项目还未竣工,中民投就选择转手项目。
工商资料显示,2017年6月,中民投将持有的36%、旗下上海佳渡置业持有的9%(合计45%股权)转让给安信信托,目前中民投及其控股子公司佳渡置业持有项目公司50%股份,安信信托持股45%,上海外滩投资持股5%不变。
安信信托发行的“安信信托-安赢42号上海董家渡金融城项目集合资金信托计划”显示,总募资240亿元,信托资金用于支付中民外滩房地产开发有限公司不低于45%,不超过50%股权的受让价款。信托资金在支付项目公司股权受让款后仍有剩余的,可用于上海董家渡金融城项目的开发建设。
艰难的转型
偿债压力背后,战略转型被推到前台。
中民投相关人士表示,董家渡地块寻求买家与中民投整体战略转型有关。中民投正推动战略转型,对不符合总体战略的产业和项目,将逐步调整、提升和退出。而金融地产正是其中之一。
而战略转型的同时,中民投的高层也出现一系列变动。
2018年10月24日,中民投完成新一任董事局换届选举,形成了以李怀珍为董事局主席、以吕本献为总裁的新领导班子。而原董事局主席董文标仍出任董事。
被称为“民营版中投”的中国民生投资系全国工商联牵头组织,由全国59家知名民营企业发起设立,注册资本金为500亿元,涉足新能源、钢铁、矿产物流、房地产、物业管理、航空等产业领域。
其目前下设的产业投资平台包括中民新能、中民嘉业、中民投租赁、中民航旅、中民医疗、中民金服、中民筑友等。
而中民嘉业作为中民投旗下的不动产金融投资平台在成立之初动作不小。
2015年5月,中民嘉业通过定增方式取得香港上市公司东南国际集团有限公司(HK.00726)的控股权,并将其更名为“中民筑友科技”,作为拓展建筑工业化的产业延伸平台。同年10月,又以14.9亿港元入主上置集团(HK.01207),获得了其约60%的股权。
不过,2018年12月,吕本献在接受媒体采访时表示,中民投将会逐步退出金融地产和租赁板块;整合新能源和保险板块;提升物业和资管板块,完成产业聚焦,并实现由重资产经营向轻资产管理的转变。
吕本献表示,“中民投是资源整合者、平台运营者,而不是产业经营者;作为投资集团,我们的产品是股权,而不是建筑物、能源或者消费品。”

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