精装修房退房难题在武汉被初步破解

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  精装修样板房。 视觉中国

  法治周末记者 肖莎

  近日,一份由湖北省武汉市房产交易中心发布的通知在网上被曝光,这份通知是发给武汉各区房管局的,内容包括:“为贯彻落实武汉市主要领导关于武汉市精装修商品房信访问题化解的批示,经市局研究,79个涉稳项目,凡购房人提出解除合同的可以办理备案注销手续,不要求购房人提交除身份证明、户籍证明、婚姻状况证明之外的其他证明材料。”

  精装修业主维权难度大

  公开资料显示,武汉市市委书记马国强去年在《信访与民情》第十六期“武汉市精装修商品房信访问题分析”报告上作出批示:“请市房管局阅并会同有关部门研究化解方案,依法依规加强管理,对明显不合理的要支持购房者解约。”

  截至发稿前,法治周末记者多次向武汉市房产交易中心求证此事,但对方电话始终无人接听。不过,中新经纬客户端此前报道称,武汉市房产交易中心相关工作人员已确认,如果购买了名单中的楼盘项目,在与开发企业协商一致、提交相关材料后,可以办理合同备案注销。武汉市房产交易中心会积极帮助办理,但强调购房者要与开发商协议一致、一起办理。

  去年以来,武汉、成都等多个城市的精装修楼盘被曝出精装修问题,业主维权的新闻屡见不鲜。去年年底,武汉保利新武昌、东原启城、新城阅璟台、东原乐见城、美好长江首玺等多个楼盘的数千名武汉精装房业主自发聚集洪山广场维权,请求政府规范精装修市场,规范开发商装修。

  在长江网的“武汉城市留言板”这一板块,各政府部门的年度留言量中,市房管局的留言量最多,有近一万条,其他部门的留言量均在几十条至几百条之间。

  武汉市民在市房管局的留言内容不少都是关于精装修的,比如,捆绑精装修、公摊面积也收精装费、实际装修标准远低于收取的装修费用、装修质量差等。

  其他城市的购房者关于精装修的投诉内容也大都与武汉类似。以成都为例,去年6月,成都市房管局相关负责人通过电话连线形式,做客《成都面对面·党风政风热线》节目,称该局陆续收到了一些购房业主反映部分商品住房项目质价不符合,要求开发企业公开装修价格构成,确保装修质量,选择第三方机构核查装修价格等。

  北京法学会不动产研究会理事王玉臣告诉法治周末记者,精装修问题并非今日才有,但开发商通常会在合同中设置某些条款撇清责任,所以业主的维权难度很大。

  “因而武汉市的这个做法对于购房者而言还是很有意义的,至少购房者退房有保障。有退房作为兜底条款,购房者可以通过诉讼等渠道更全面地维护自身权益。”北京盈科(上海)律师事务所全球合伙人郭韧认为。

  武汉业主诉讼会更有底气

  北京金诉律师事务所首席律师王佳红处理过很多精装修引发的纠纷,主要集中在三个方面:一是装修材料、装修质量严重不符合国家标准,比如,以次充好、以假乱真;二是装修材料不合格,导致室内空气质量不合格,比如,装修材料本身甲醛超标,从而导致空气质量中甲醛超标,对人身体伤害极大;三是装修的价格标准达不到合同的约定或者达不到开发商的口头承诺。

  “但是开发商提供的购房合同中,往往不会明确约定装修价格的标准,即便有约定,也是非常模糊,很难操作和具体判断开发商是否违约。所以购房人的维权难度很大。”王佳红说。

  王佳红曾经处理过一个纠纷,业主购房时签订的合同中约定装修款为30万元,但是业主收房后发现装修质量非常差,就起诉到法院要求对装修的规格和装修标准进行鉴定。

  “但是法院认为合同约定装修款为30万元并不意味着装修标准是30万元,而拒绝了业主的请求。可想而知业主维权的难度。”王佳红补充道。

  法治周末记者在采访中还了解到,有的开发商,为了规避自己的法律责任,也为了逃税,往往要求购房人和第三方签署装修合同,一旦装修出现问题,开发商不承担装修的责任。

  北京的一位购房者告诉法治周末记者,他在2013年购房时,开发商明确表示,如果不签精装修合同不能买房,且精装修合同的签署主体并非开发商,而是一家所谓的第三方装修公司。且那份精装修合同上明确标明:“业主确知家装费用较通常市场价格偏高,但基于装修公司和开发商的品牌价值、技术等因素,业主认为公平合理。”

  北京市京师律师事务所房地产交易法律事务部主任王琮玮告诉法治周末记者,当购房者起诉到法院,以精装修的价值远低于装修款或开发商销售违规为由,要求法院解除或变更精装修合同时,相关诉求几乎没有被法院支持的。

  “业主想要退房更是难上加难。”郭韧因此认为,武汉的做法其实是给业主一个保底的结果,业主如果想要在退房之外有更多的诉求,那就更有底气去法院起诉,如果法院支持了自己的诉求最好,即便法院驳回诉求,还有政府的文件兜底。

  郭韧告诉记者,现在出现纠纷的项目,大都是一两年前销售的,而这一两年里武汉的房价有一定幅度的上涨,现在退房对于有些业主而言并不是最优选择,因为用等量的资金很难再买到同样面积的房屋,势必会有业主要求开发商在退房的同时,赔偿因房价上涨造成的差价损失。

  精装修合同应更细化

  据王佳红分析,精装修房屋之所以纠纷很多,主要有几个原因:第一,房屋竣工验收环节中,只规定了政府对毛坯房的验收,政府并不对精装修的房屋进行验收,所以导致开发商以次充好、以假乱真是无法受到监管的,开发商也不会因此受到政府的行政处罚,违法成本极低;第二,在精装修合同中,往往没有明确约定装修材料的标准、品质等;第三,有的开发商,要求购房人签署装修合同,合同中写明是赠送精装修,但实际上精装修的费用已经放入了房款中,但是发生纠纷的时候,开发商会认为这是免费赠送的,购房人不能有过高的标准。

  “实践中因为精装修合同的约定不明确、约定模糊而发生的纠纷非常多。”王佳红说。

  武汉市此次是列出了79个涉稳项目,购买了这些项目的业主可以跟开发商协商退房。那么未来如果其他项目有类似问题怎么解决?

  王佳红认为,靠行政手段并非长久之计,武汉市市委书记虽在批示中提到“明显不合理的可以支持解约”,但什么是“明显不合理”,法律上没有明确的标准。

  “从长远来看,应该强制推行精装修合同范本,而且精装修合同的签订主体最好是开发商。”王佳红建议。

  郭韧认为,如果真的强制推行有精装修合同范本固然好,但是当前来说这么做有一定难度。因为装修相对而言是个性化的,标准化会比较难。“举个例子,假设在合同中约定使用的某个材料的品牌型号,但是等到实际装修时,这一型号产品停产了怎么办?”

  但在细化合同、增加开发商违约难度这一点上,郭韧和王佳红的意见都是一致的。

  郭韧补充,在购买精装修房屋时,不能笼统地约定“进口”“高档”“国内名牌”“国际名牌”等,而应该尽量细化,尽可能就装修所使用的材料、品牌、型号、安全环保标准等作出明确约定,还可同时约定,如果某一产品停产,用同等价值的产品替代。

  “购房者在验收时还应检查装修内容是否与合同约定相符,防止开发商弄虚作假,以次充好。”郭韧补充。

  针对很多开发商在销售精装修房屋时,要求业主和第三方签订精装修合同的情况,王佳红还提醒,购房者可以要求开发商同时作为合同主体,与第三方承担连带责任。

  责任编辑:高恒涛

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