未取得土地使用权证书的建设用地使用权转让合同,是否有效?

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  依照《城市房地产管理法》第39条第1款的规定,以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当取得土地使用权证书。转让方只有取得土地使用权证书才可借此表明其为出让土地使用权的权利主体,才依法享有处分该土地使用权的权利。

  

  土地使用权转让是出让方和受让方以合同形式合意创设的一种国有土地使用权的变动,在性质上属于物权变动的范畴。因此,土地使用权转让应当受到物权变动原则的规制。合同行为为基础行为,不动产权属变更登记属于合同履行问题,标的物是否成就、能否交付,物权是否发生变动,只是合同履行的问题,并非是合同的生效条件,对此,土地使用权转让合同只要符合《合同法》有关合同成立生效的条件,即可依法生效。

  

  广东省高级人民法院审理的(2013)粤高法民一终字第40号案件涉及上述情况,该院经过审理认为,《城市房地产管理法》第三十七条关于未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定,是关于物权变动的规定,而非影响债权合同效力的强制性规定。

  

  涉案土地使用权仍然登记在空军广州办名下,转让方秦龙万通公司尚没有取得权属证书,不影响本案转让合同的效力。涉案《协议书》、《补充协议(一)》、《补充协议(二)》均是当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,为有效合同。

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