谢逸枫：土地制度不改！房地产依然是中国经济支柱产业！

文/谢逸枫 著名楼评专家

这组说明房地产业是中国经济支柱产业的数据出来了，让所有去房地产化、非支柱产业化的言论统统见鬼去。1月23日，财政部数据显示，2018年全国土地使用权出让收入达到6.5万亿元，同比增长25%。2018年全国土地出让收入相关支出接近7万亿元，同比增长34.2%。卖地收入创新高，为地方在一般公共预算收入之外，再添更多可用的建设资金。

2018年全国一般公共预算收入超18万亿元，增长6.2%，卖地收入占一般公共预算收入比重约35%。而房地产相关的税收也保持了较高增长。2018年房地产业和建筑业税收同比分别增长17.3%、16.4%，主要受前期部分地区房地产投资交易仍较活跃等影响，而同期税收收入增速为8.3%。与房地产交易相关的小税种，如契税2018年实现收入5730亿元，同比增长16.7%。

按照老谢的研究发现，自1987年土地有偿转让到1994年分税制，最后到2002年土地招拍挂制的实施，截止到2018年，最高年卖地收入6.5096万亿元（2018年）。过去31年（1987年-2018年）卖地收入45万亿元，占到2018年GDP90万亿的50%，年平均卖地1.45万亿元，这是一笔史上最庞大的地方财政收入，占到地方财政的50%以上，最高超过70%。

引子

中国经济自1998年以来一直是投资型驱动增长模式，房地产、政府基建、制造业到至今依然是拉动中国经济增长的三大引擎器，即使转型都是转到住房上，家电、汽车都涉及到房地产业，没有房子、停车位怎么装下家电、汽车。2018年中国商品房销售额达15万亿元左右，占到总消费额38.0987万亿元的39.4%，占到城镇消费32.5637万亿元的46.1%。

在不包含农村食品消费的情况下，超过了全部食品消费总值1.3776万亿元，相当于房地产的1/11。2018年汽车的销售额为3.8948万亿元，相当于房地产的1/4，高铁投资最高的一年为2万亿元，相当于房地产的1/7。现在没有一个行业比房地产行业消费更大。所以经济转型就是从食品消费转型到住房消费。毫无疑问，如果经济增长模式与土地制度不改，2019年房价仍然是稳中有升。

一：经济稳 先稳房地产

为什么说房地产对解决中国经济的问题有至关重要的作用？税收方面，房地产税、土地增值税和土地使用税等占到总税收的12%左右，如果加上营业税、个人所得税大概是30%，再加上6.5万亿的土地财政，总共可以占地方财政的50%-75%。现在房地产拉动其他产业的贡献度只有3.8%，金融业是15.9%，过去房地产业可以达到20%，而金融业只有8%。

如果房地产行业不景气，地方债、银行债，甚至是金融的问题都会暴露出来。北京银行最大的坏账来源是钢贸企业，占25%以上，其次是煤炭企业，占20%左右。就房地产行业而言，购房者和开发商在银行的坏账率现在都是很低的，如果坏账率上升的话会出现问题。

房地产投资大量下降，与房地产行业中国企占比很低有关。国企只占房地产行业总投资的11%，最高达到17%。很多大国企不往二、三、四线城市发展，其实房地产行业的自我调节能力是很好的。像钢铁行业里国企很多，这些国企的逻辑就是，越被要求增加库存，就越不干活，而这就导致投资减少，并带来GDP增速下降，这样可以逼迫政府出手。

要让房地产投资恢复到正常水平，需要土地供应先行。2015年30%、2016年32%、2017年35%、2018年30%的住宅土地负增长需要补充回来。保障性住房也要补上，“十二五”期间有3600万套保障性住房，但是“十三五”期间就没有了，现在已经出台政策要减少经济适用性住房、保障性住房的政策。

只要房地产投资增速高于固定资产投资增速，GDP增长率都是上升的，反之GDP增速都是下降的，多年如此。一方面是开发商的投资，一方面是政府投资，这两方面投资都下降的话，房地产市场本身增速就上不去。要解决中国经济未来的发展问题，所有矛盾就集中在房地产行业，现在看来只有房地产能救中国经济。

二：收入稳 先稳房地产收入

除了房地产开发投资额占GDP外，另一个衡量城市房地产依赖度的指标是卖地收入对财政收入的影响。判断一个城市对土地财政的依赖度，若不考虑房地产税收贡献率，通常以“城市国有土地使用权出让金收入/地方一般公共预算收入”来衡量。

地方政府的财政收入主要来源于四项收入，分别是一般公共预算收入、政府性基金预算收入、国有资本经营预算收入和社会保险基金预算收入。其中地方一般公共预算收入主要由税收收入和非税收入构成，是最主要也是最直接反应城市财政实力的指标。而 “土地出让金”收入则计入政府性基金预算中，是基金收入的主要来源。

简而言之，一般公共预算收入主要是税收，基本代表了城市的真实财力，而土地出让金的多少，主要看卖地的数量和价格。2018年全国“卖地”收入已经超过2017年，全年6.5096万亿元，同比增长25%，意味着创过去31年土地财政收入同期最高收入纪录。

你还有什么理由相信房价会下跌，因为地方财政靠房地产收入支撑，这是调控屡次失败根源。土地财政还地方债务的主要资金来源，是城市基础设施的主要这资金。房价上涨的根子，房地产收入是地方经济发展模子的支撑力量。

三：财政稳 先稳土地收入

财政部数据显示，自2011年至2018年，全国土地出让收入分别为33166亿元、28422亿元、41250亿元、42940亿元、32547亿元、37457亿元和52059亿元、65096亿元。可发现，2018年为土地出让金收入为8年来最高，从2015年起，土地出让金收入连续3年增长。

这一数据还是在下半年土地市场有所降温的情况下产生的，可见地价之高。一方面，地方政府过于依赖卖地收入。由于经济下行压力，地方政府不得不加大土地出让。2018年土地出让收入约为同期地方一般公共预算的66.48%，而2017年的比例为56.9%。也就是说，卖地收入占到了地方预算的三分之二。

从2015年到2018年，卖地收入一年一个台阶。2015年是3.25万亿，2016年是3.75万亿，2017年是5.2万亿，2018年是6.5万亿。由于卖地收入全部归属于地方政府，可将卖地收入与地方财政收入相比，得出土地财政依赖度：2018年，卖地收入比重高达66.49%。在部分城市，卖地收入与税收收入之比，更是高达100%以上。

四：数据显示 房地产占财政收入比高

财政部数据显示，自2011年至2018年，全国土地出让收入分别为33166亿元、28422亿元、41250亿元、42940亿元、32547亿元和37457亿元、52059亿元、65096亿元。地方一般公共预算本级收入分别为52547亿、61077亿、68969亿、75860亿元、82983亿元、87195亿元、91448亿元、97905亿元。

自2011年-2018年，全国土地出让收入占地方财政收入分别为63.12%、46.53%、59.8%、56.5%、39.22%、42.95%、56.92%、66.48%。如果是具体到城市，大部分超过50%以上，甚至超过70%以上。

财政部数据显示，房地产税收与土地相关税收之中，五项税收2018年共1.7968万亿元，占到全国一般公共预算收入中的税收收入183352亿元的9.79%，占到地方一般公共预算本级收入97905亿元的18.38%，占到全国一般公共预算收入中的税收收入156401亿元的11.48%。

如果包括其他企业税得税、个人所得税、土地增值税、城市维护建设税、印花税、教育附加税六项税收，税收收入会超过4万亿元以上，如果是4万亿元，占税收收入的25%，这才是真正的中国经济晴雨表。

五：数据显示，地方收入主要靠房地产

财政部数据显示，自1987年-2018年，全国卖地总收入高达45万亿元，说明土地财政收入一直以来依然是地方最主要的财政来源。房地产收入由土地与税收（五税）两部分构成，占到地方财政收入的60%以上，到具体城市看，超过70%以上，大部分城市。

2018年，全国国有土地使用权出让收入6.5096万亿元，同比增长25%。其二是土地和房地产相关税收1.7968万亿元。因此，二项总收入8.3064万亿元，占到地方财政政收入（地方一般公共预算本级收入97905亿元）的84.84%，占到全国财政收入（全国一般公共预算收入183352亿元）的45.30%，占到全国一般公共预算收入中的税收收入156401亿元的53.10%。

如包括企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、印花税、教育附加税的五项税收收入，总共达到106064亿元（预计2.3万亿元+8.3064万亿元），占到全国财政收入（全国一般公共预算收入183352亿元）的57.84%，占到地方财政政收入（地方一般公共预算本级收入97905亿元）的108.33%，占到全国一般公共预算收入中的税收收入156401亿元的67.81%。