2019年国内房产周期大顶将至?新中产阶级把目光移向海外

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  房地产市场的变化一直以来都是舆论焦点,国家统计局最新数据显示,一线城市商品住宅销售价格环比下降,二三线城市涨幅回落。据此,有一种声音认为,中国房地产已经步入寒冬。那么,一些城市“环比下降”和“涨幅回落”就代表房地产市场进入寒冬了吗?

  今天,我们从几个维度数据分析一下19年国内房产市场走向。

  由债务危机演化的房价上涨

  国内的房产市场,房价涨跌很大程度上跟政策息息相关。国内的这一波房价上涨始于2014年大量城市放开限购,基准利率不断下调。但这一轮房价的上涨,其实根源是债务问题。

  中国的债务问题,在2008年之前,没什么特殊之处,但是当四万亿政策出台之后,中国债务占GDP的比重就开始飞速增加了。

  在2009-2014年,举债的主力军是铁路基建,以地方债为主导,各地的高铁、高速、高架和地铁都开始大干快上,以高铁为例,在2017年,中国的高铁里程已经发展到了如此程度。

  

  为什么要修这么多基建,因为海量的货币总得投入社会,又不能直接给每个人的银行账户打钱,那么由政府主导修建各地的基础建设,把钱散发出去,然后层层流转到社会各阶层、各行业,无疑是一个非常不错的选择。

  从2007年12月到2018年3月,中国的货币供应量可谓是爆发式增长,这么多的货币在前几年,大部分都以基建的形式散发下去。

  

  但是慢慢的就有一个问题出来了,政府举债已经到了极限,虽然这些钱是自己印出来的,但是从资产负债表上,还是属于地方向向央行的债务。既然是债务,那就是要还的,本金可以先放着,至少每年的利息要还上吧。

  但是铁路基建这东西,回收周期都是很长的,年化回报率非常低,个别项目甚至无收益,四五年的积累下来,由于欠债本金规模的急速膨胀,利息也不是一个小数,还利息都已经成为了一个沉重的负担。到了2014年,继续由政府举债刺激经济发展的模式已经难以为继了,地方债务规模实在是太过庞大。

  

  所以到了2014年之后,必须有另外一个人代替地方政府出来举债,承接大量新增的货币以使得货币体系正常运转。本来政府选择的是股市融资上杠杆,但是股市意外崩盘之后,最终选择了楼市,2014年之后,个人住房贷款出现了爆发式增长,3年直接翻了一倍,已经涨到了令人目瞪口呆的地步。

  在宽松的信贷刺激下,本来沉寂的国内楼市瞬间被激活。2015-2016年,中国房地产销售市场再度火爆,根据百城价格指数,两年全国平均房价涨幅超过20%,一线城市平均涨幅超过40%,部分热点二线城市涨幅甚至超过一线城市。

  中国的房地产是否到了“历史大顶”

  截止2017年,中国房贷的累计额度,差不多是制造业贷款的3倍,在各行业的对比中已经是一骑绝尘的领先姿态。

  

  在没有新一轮的收入增长之前,居民部门的住房贷款总额已经没有能力再爆发式的上升了,而如果没有大量新增贷款涌入市场,房价也很难涨的动,毕竟房价本质上是一个货币游戏。

  我们的邻居日本,其房地产在1991年到达了历史大顶,然后一蹶不振,从下图可以看到,房地产具有长周期性,对大顶的判断尤其重要。

  图:日本房价(蓝线)和日本房租(红线)

  

  但是对大顶的判断,需要一个标尺。通过对美国和日本的简单比较,我们可以看到,房租,可能是房价的一个基准,就像地心引力,无论房价飙到多高,终究会向租金靠拢。

  图:美国房价(蓝线)和美国房租(红线)

  

  
房租是一个慢变量,决定于人均收入水平,而人均收入,又决定于人均GDP,即经济发展水平和社会生产力。这就启发我们,房地产的大周期,取决于经济的大周期。

  其实,房价近期已经传递出了见顶的信号:那就是居民消费能力的萎缩。CPI与房价,或者说居民收入能力与负债能力,这两组对应关系,基本说的一个事情。

  因此,一旦CPI出现下降通道,也就是我们所说的通缩威胁来临,那么房价的上涨空间,也就差不多到头了。

  这一点,我们可以看看,近5年来的中国房价涨速与CPI之间的对应关系。

  
蓝色线条为CPI,黑色虚线为房价增幅

  可以看到, 在房价到达价值均衡点之后(也就是房价收入比,达到一般认可的水平,鉴于中国人爱房子国民性,以及房子所包含的福利边界特权,让中国的合理房价收入比,可以适当看高一线,2012年左右大概是发达国家的3倍左右,基本是均衡水平了),房价与CPI之间的关系,更能够反映它们之间的真实互动。

  不难看出,2012年之后,房价的大幅度上涨,都是在CPI的爬升阶段(上图红色箭头区间)。 而房价增幅的下滑,则是在CPI下降阶段(上图蓝色箭头区间)。

  可见,在此次12个城市主动降杠杆之前,房价自然顶部已经来临。

  连续六年成为美国房产最大海外买家

  除了内部居民的杠杆已经到极限之外,外部的吸力则是中国房价见顶的一个重要因素。

  目前,北京上海的房价已经与纽约看齐。考虑到人均收入,北京人估计只有纽约的1/8,这个涨幅已经超越了中国的发展阶段。

  要知道,纽约是靠全球最富裕的人的资金支撑,是包括中国有钱人在内的全球供养模式,才有今天的价格。

  北京上海深圳等一线城市,至少在10年里,是无法有美国这种全球供养模式的。

  房价过高必然会必然会导致资金外流。今年5月,美国亚洲协会发了一个报告,2010年到2015年,中国人到美国买房,贡献了1100亿美元。加拿大、英国、澳大利亚都有大量的中国钱流入买房。

  据美国房地产经纪人协会(National Association Of Realtor,NAR)的最新数据显示,在美国的海外购房者中,中国买家无论是在购买数量还是交易金额上,都已经连续六年独占鳌头。而现在,中国买家正在向一个新的领域拓展:中低价格的房产。

  NAR的统计数据显示,2018年,中国人在美买房的中间价从前一年的53万美元下降到43.9万美元。上述报道称,在以往并非购房热点地区,如得州、佛州等地也正迎来更多的中国买家。

  NAR的报告显示,外国投资者在美国所占据的房地产市场,由这5个国家的买家占据了半壁江山:中国、加拿大、英国、印度和墨西哥。

  

  在五大外国买家来源国中,印度人申请美国房贷的比例最高,约78%,而加拿大人选择全款买的比例最高为78%。中国有58%的人在美国选择全款买房,37%的人申请了美国贷款。
数据显示,52%的外国买家购房目的为自住。除了自住,中国人最普遍的购房目的是为了子女的教育。69%的中国买家在美国买了独栋的房子,17%的中国买家买了公寓,10%的人买了联排别墅,1%的人买了土地自己造房。

  

  NAR的统计数据显示,2018年,中国人在美买房的中间价从前一年的53万美元下降到43.9万美元。上述报道称,在以往并非购房热点地区,如得州、佛州等地也正迎来更多的中国买家。
中国人仍然把美国视为避风港;他们来这里投资不仅是为了自己,也为了孩子。
得州达拉斯-沃斯堡地区的房产经纪巴奈特注意到,当地来自中国的需求正在稳步上升。她说,尽管在当地,绝大部分外国购房者仍然使用现金,但已经开始有人使用贷款。

  在目前的市场环境之中,海外资产配置是高净值富裕阶层和中产不可或缺的一环,相对于国内房产的出租回报和房价比,以及人民币贬值的预期,海外资产正在显示出投资、环境和教育等多方面的配套优势。但对于不了解当地政策的中国投资者,仔细甄别和选择合适的投资标的是非常重要的,千万不要人云亦云,需根据自身的具体情况和风险承受能力做决定。

  注:图文综合自网络,文中引用图片如无特殊说明,版权均归原作者所有。如有侵权,联系删除。

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