明明是国有土地,征迁方却按集体土地标准给予补偿,坚决不行!

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  北京吴少博律师事务所近期代理的一个案件,涉案企业的土地性质是属于国有土地,大家了解的可能知道,国有土地的市场价值是远高于集体土地的,面临拆迁评估的时候,补偿价值差距甚大,面对拆迁方此类不公平对待,我们律师和企业方该如何应对呢?

  案情介绍

  湖南省甲市的吴先生居住在距离市高铁站仅3公里的乙村。2005年,吴先生在乙村通过转让土地使用权的方式受让一块近13亩的国有土地,在该地块上建设工厂开展生产经营。2018年2月,甲市政府作出征收土地方案公告,将乙村列入本市2017年度第18批次城市建设用地。2018年12月,甲市丙区政府发布改造项目房屋征收决定书和征收补偿方案,将乙村列入改造项目征收范围。征迁方亲自上门对吴先生受让地块上的附着物进行丈量摸底调查,并作出分户评估报告。吴先生拿到评估报告后发现,对地上建筑物的补偿价格极低,并未依据国有土地上征收补偿条例的相关规定进行补偿,把土地补偿费用排除在外。

  

  吴先生对补偿结果不满,向征迁方提出质疑。征迁方却答复称“你自己去走法律程序,法院判多少,我们就给多少”。无奈之下,吴先生来到我所寻求帮助。接案后,律师和当事人一起分析案情后,得出的结论是,因为吴先生受让的土地虽然是国有土地,但这块地块却是吴先生从乙村村委会处受让过来的。再加上该地块的土地使用权证在使用权类型上注明的是国有土地使用权,而非划拨或出让。 这就使得本案存在几个风险点:

  

  一是国有使用权类型不明,如果是划拨的,则存在需要吴先生补交出让费的风险;

  二是吴先生在涉案地块上建设厂房时虽然向发改部门进行了立项申请,并取得了环评文件,但并未向规划部门申请批复,存在被认定为违法建筑的风险;

  三是因为涉案地块在乙村内,乙村村委会有截留土地补偿费用的风险。而这个风险从现下征迁方不给土地补偿费用来看已经变成现实。

  

  办案过程

  

  第一步,我所律师到吴先生处进行调查取证,因为吴先生之前告诉我们征迁方并没有作出项目征收相关文件,所以需要我们律师到拆迁现场进行拍摄,重点拍摄村内拆迁情况,包括拆迁告示牌、横幅标语等,用于证明存在征收行为。但等到我们来到村内公告栏旁才发现此次改造项目的房屋征收决定、房屋征收补偿方案等文件已经进行公示,因此现场取证改成通过申请信息公开进行取证。

  第二步,我们针对征迁方作出的分户评估报告提出异议,主要是以项目征收房屋补偿方案的标准和国有土地征收补偿条例的规定为依据。

  第三步,向征收主体、征收部门、征收实施机关发出沟通函,向征迁方发出我们愿意就补偿事宜进行沟通的意愿。

  

  这是我们第一阶段的工作,如果征迁方不愿意坐下来与我方进行沟通,我方则开展第二阶段,即以信息公开获取的征收文件为依据,针对征收过程中存在的违法行为提起诉讼。这一阶段主要以诉讼为主,并请评估公司对涉案地块地上附着物进行评估,以此合法合理的评估结果作为主张补偿的标准。

  

  本案的争议焦点是土地补偿费用应当补偿给谁的问题。

  依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定可知,征收补偿项包括:被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿和地方政府给予的补助和奖励。根据损益相补原则,房屋的价值应当包括土地的市场价格。但在实践中,不少地方对被征收人房屋进行评估时,对房屋以重置价格计算,对土地则以国土部门公布的土地基准价格计算,评估的房屋价值远低于实际的市场价格。本案中,征迁方对吴先生的厂房只以几百元一平方的价格给予补偿,对土地的补偿费用压根没提。我方猜测征迁方可能把对土地补偿的费用给了乙村村委会。因为吴先生当时是与乙村村委会签订的土地转让协议,近30亩土地的补偿费用数额庞大,为了减少征地成本,搞好政府机关之间的关系,征迁方选择对吴先生的土地补偿费用搁置不理。

  在本案中,首先既然征迁方对吴先生的厂房进行了评估,就实际上承认了该厂房的合法性。其次,吴先生可以到有关部门去查询涉案地块的原始凭证,查看该地块的使用权类型。最后,该征收项目存在先有实际征收行为,后有征收文件的公示,显然有违征迁程序,这一违法点值得我们以诉讼方式去突破。总之,本案还在推进中,国有土地上征收非得要按集体土地征收标准来操作,既不合法也不合理。既然征迁方非得让当事人走司法裁判程序才给予补偿,那就随征迁方的愿吧。

  预知后期进展如何,请关注我关注我们,我们会持续报道案件进展。

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