房屋买受人无购房资格时是继续履行还是解除合同？

在房屋买卖合同约定的过户时间届至或过户条件满足时，如果买受人不具备购房资格，现在的司法实务大多数是支持解除合同。究其原因，应该是主要考虑到法律关系的稳定性，解除的依据主要是法定解除。而解除的后果，则考虑是否受新政的影响：不受新政的影响，则买受人构成违约；受新政影响，则双方互相不负违约责任（有些法院认为如果房价上涨过多，卖售人要给予买受人一些补偿）。

一、参考案例（裁判观点摘要）

根据上海市青浦区人民法院、上海市宝山区人民法院、上海市第二中级人民法院、上海市第一中级人民法院等法院的相关案例，由于房屋买受人没有购房资格导致合同履行不能的，应当认定为房屋买受人构成违约，卖售人有权解除合同并向买受人主张违约责任。其中，若房屋买受人没有购房资格是由于签订买卖合同之后新的限购政策的影响，则应当认定为因不可归责于双方当事人的事由导致合同履行不能，卖售人有权解除合同，双方互相不承担违约责任。

上海市青浦区人民法院（2016）沪0118民初4222号民事判决书认为，因2016年3月25日上海市出台了新的购房政策，导致原告不符合新的购房资质，双方无法签订买卖合同，属于情事变更。双方之间的居间合同因不能实现合同之目的，应予以解除。合同解除后，原告有权要求被告返还定金2万元。原告要求被告支付利息损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。

上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第818号民事判决认为，限购政策在房屋买卖双方签订合同前即已发布，而限购政策系政府公开信息，原告作为购买方应当了解自己是否具备购房资格。现因房屋买受人不具备购房资格，且在合同约定的付款时间未支付相应的首付款，进而导致双方买卖合同无法履行，系房屋买受人违约，房屋卖售人有权没收定金。

上海市第二中级人民法院（2017）沪02民终11340号民事判决书认为，房屋买受人系因不符合“3.25”新政出台之前的限购政策、不具备购房资格，从而未能办理系争房屋的产权转移登记手续。易言之，房屋买受人与房屋卖售人的房屋买卖合同无法履行的原因并非“3.25”新政内容所致。房屋买受人应事先了解自己是否具备购房资格，故房屋买受人对于合同未能按约履行存在过错，并构成根本性违约，根据合同约定房屋卖售人有权解除合同并要求房屋买受人承担违约金。

上海市第一中级人民法院（2018）沪01民终163号民事判决认为，本案的争议在于房屋卖售人是否具有合同单方解除权。根据合同约定，双方应于房屋卖售人取得系争房屋小产证后五个工作日内进行网签并办理审税、过户手续，而房屋卖售人系在2017年1月取得了产证，系争房屋也已经满足了上市交易的条件，但根据本市2016年3月出台的购房政策，房屋买受人于该时仍属于限购对象，双方当事人在当时的客观条件下无法依约继续履行，属于履行不能。本院认为，“合同目的”具有整体性，在房屋买卖合同中，转移所有权并进行过户登记系最重要的“合同目的”，该目的需要出卖人与买受人共同配合履行方能实现，而不应以当事人合同地位为准将“合同目的”割裂开来。故一审认定涉案房屋买卖合同于2017年1月属履行不能，其合同目的无法实现，于法不悖，本院予以支持。并且，造成上述合同履行不能的原因系由房屋买受人自身不符合购房条件所造成，虽然其中有本市购房政策变化的因素，但购买动迁安置房本就具有一定的风险，房屋买受人应合理预期，谨慎判断，风险自负，其无权要求在合同履行过程中并无过错的房屋卖售人延长合同履行期限。房屋买受人于2017年4月仍不符合购房条件，早已超过了合同约定的履行期限，被上诉人于该时无论从双方约定还是法律规定来审视，均已具有单方合同解除权，一审据此确认房屋卖售人于该月向房屋买受人发送《合同解除函》的效力，于法不悖，本院予以支持。虽然买受人主张其于本案二审期间已经符合购房条件，但合同已于2017年4月解除，故其要求继续履行的诉请，本院实难支持。

二、合同解除的法律后果

1、由于新的限购政策导致购房者失去购房资格，导致房屋买卖合同不能按照约定的时间过户，房屋买卖双方互相不负违约责任。但是，在房价上涨较多的背景下，有些法院基于所谓的公平原则判决卖售人给予买受人一定的补偿。但是，不论是《合同法》及其司法解释，还是《民法总则》等法律司法解释在合同责任中并未规定所谓的公平责任。

2、购房者没有购房资格和新的限购政策无关，即便没有新的限购政策，购房者也没有购房资格，买受人需向卖售人承担违约责任。

三、合同解除的法律依据

合同解除权分为约定解除【《合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。】和法定解除【《合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。】

（1）约定解除

如果房屋买卖双方所签订的合同约定了由于买受人不具备购房资格导致无法过户则房屋买卖双方任何一方都有权解除合同的，则从其约定，卖售人有权解除合同。

但是，如果双方约定的是由于买受人不具备购房资格则等待买受人具备购房资格时再办理过户手续，则卖售人无权解除合同。

简单讲，即有约定的从约定。

（2）法定解除

a.不可抗力

《合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。” 有些法院认为，新的限购政策的出台导致买房人不具备购房资格，应当属于不可抗力，并据此解除合同。如：（2016）沪0113民初12930号民事判决。

b.当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的

适用这个条款需要解释两个概念“违约”、“合同目的”。看房屋买卖合同，有些约定了过户是买卖双方共同的义务，有些只强调了过户是卖售人的义务。但是，不论合同上是否明确载明买受人有义务配合过户，根据交易流程，过户需要买卖双方共同办理才能完成，因此说过户是卖售人的义务，也是买受人的义务。买受人不履行此义务即构成违约。再说合同目的，有些法院认为卖售人的合同目的是取得房款，取得房子的所有权是买受人的合同目的，只要卖售人取得了全部房款，不过户不影响卖售人的合同目的实现。其实这种说法不太准确，有些机械。因为房子不过户到买受人名下，就还在卖售人名下，卖售人无法将之提存以完成自己过户的义务，这就会给卖售人带来很多潜在的成本和法律风险，也可能会给卖售人另外购房带来购房资格上的障碍。因此，将房屋过户到买受人名下也是卖售人的一个很重要的合同目的。（2018）沪01民终163号民事判决的观点和此观点很类似。

c.情势变更

《合同法解释二》第26条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。有些法院认为新的限购政策属于情势变更因素，因新的限购政策导致的合同无法履行，当事人可以基于情势变更原则解除合同。当然，有些法院变通请示变更原则为因不可归责于双方当事人的事由导致合同无法履行，并以此为由解除合同。