春节前夕,武侯金茂府拿证,这是成都目前已经入市的楼面价最高的住宅项目(注:东原印长江目前所开地块还不是楼面价17200元/平米的15亩地块)。
在许多眼中,武侯金茂府的销售情况是预判成都楼市走向的一个风向标。但事实上,在武侯金茂府拿证之前,成都楼市的风向已经有所变化。
可以看到:
位于东客站板块德商迎晖天玺,建面190-235平米,房源均价21900—25700元/平米,最低都要400多万一套,最终开盘去化超过9成。
地处大面板块的泰华锦城,总价45-65万左右,首付只需十余万,但选房阶段上百人放弃,开盘去化只有两成左右。
极大的销售反差背后,是成都楼市已经迎来的新常态。
从开盘售罄到缓慢顺销
别再嘲讽那些开盘卖不完的项目了。
依托市场行情卖房已经行不通,项目自身条件, 营销水准成为销售好坏的决定性因素。除了少数性价比高、位置好的项目能够实现开盘售罄,开盘后有剩余房源,在顺销期逐渐去化成为成都多数楼盘的归宿。
2019年1月,成都新房总体中签率超过70%,达到近几个月的新高。并且,有很多项目虽然报名摇号人数不少,但进入选房阶段,放弃的人很多,即便是在曾经一房难求的主城区。
比如,乐居报道过的位于东中环的新华创客居,推出198套房源,1136组客户排号,整体中签率只有17.43%,但摇号选房结束后剩了36套房源。1月,在青白江出现有项目因为无人报名终止摇号后,成都主城区也出现因为无人报名而终止摇号的楼盘。(东中环一项目中签率仅17% 但开盘后没卖完 成都还需要摇号吗?)
目前成都的项目的开盘去化率呈现分化态势,主城区项目开盘平均去化率在80%以上,近郊项目的开盘平均去化率在50%以上,远郊项目的开盘平均去化率已经低于40%。
图据:正合研究院
正在消失的剪刀差
别再惊讶新房价格开始比周边二手房贵了。
贝壳研究院成都分院的统计数据显示,到2018年12月份,新房二手房剪刀差已经从最高时的6000元/平米下降至在1000元/平米以内。
图据:贝壳研究院
贝壳研究院成都分院也统计了成都主城区新房主要供应区域——中环区域新房和二手房的价格情况,发现,因为区域新房项目日趋高端、改善,新房价格已高于二手房均价。
事实上,随着各个区域的高价地项目入市,新房价格高于周边二手房价格已经是市场常态。当然,价格涨上去是一回事,购房者接受度大不大是另一回事儿,成都楼市已经消失很长一段时间的打折促销已经在这些高价地项目上重现。
新房二手房之间的价格剪刀差从减少到抹平,对新房市场和二手房市场的影响是明显的。
新房市场,此前因为价格剪刀差的存在,大量投资购房者逐利入市,随着剪刀差减少,不少抱着投资心态的购房者离场,这也是目前新房市场中签率提升的重要原因。
二手房市场,因为二手房和新房价格相差不大,促使不少很长一段时间都只关注新房的购房者开始把目光转向二手房市场。2018年最后几个月,成都二手房的成交量就出现翘尾,被冰封的二手房市场,开始解冻。
焦点从远郊散去
远郊已经不再是热点区域。
2019年1月,都江堰、新津、简阳、大邑、金堂、邛崃等地都有土地拍卖,“底价成交”、“流拍”成为1月份远郊几场土拍的关键词。时间倒退半年,在2018年年中,远郊的土地还都是备受争抢的香饽饽,地价屡创新高。
同样值得注意的是,近段时间远郊的土拍,除了华侨城拿下的大邑地块和华润竞得的彭州地块这些带有产业用地性质的土地之外,基本都被政府平台公司或本地房企竞得。一线房企消失在了远郊的土地拍卖市场中。
再看一下1月份远郊各个项目的销售情况。1月,超过7成的远郊项目中签率都超过100%,许多项目的报名人数都只有两位数。
1月成都远郊部分项目销售情况
不管是在土地市场还是新房市场,远郊区域都从火热回归沉寂。成都的“一城一策”正在研究制定之中,业内人士也预测,如果当下政策有所变动,远郊大概率会成为被新政“拯救”的区域。
总的来说,不管是新房市场还是二手房市场,现在的成都楼市虽然不再“暴热”,但也没有“凉凉”,它进入了经过调整后的新常态。尽管,成都楼市的“一城一策”已经在路上,但在楼市以“稳”定调的大基调下,有理由相信,这样的新常态在很长一段时间内都会是成都楼市的基本面。
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预售价格、复核名单、摇号顺序应有尽有
原创团队
出 品:蒋 瑜
主 编:银 涛
作 者:斯 达
排 版:斯 达
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