成都高价拍地新房将陆续上市 2019年增量市场有望回归

楼市的风景，就像大海的风浪，有时猛有时平。

细数本轮成都楼市行情的发端，那就要从2016年10月开始，自此后成都房价开启了单边持续暴涨行情，“房事”也一度将这座城市困住。2017年末，成都进入摇号买房的新时代，火爆的楼市让新房摇号中签率低至个位数，曾出现七万人抢千套房，买房队伍绵延几公里“奇观”。

物极必反，成都发布了真正意义的“5·15”限购新政，当地疯狂无序的楼市得以缓解降温。留给大家的低价新房已经不多了！证券时报·e公司记者注意到，2019年将是前年高价拍地的兑现期，大量高价拿地新房将集中上市，新房入市价格自然会进一步水涨船高。届时，2019年增量市场有望回归，购房客需要更多的理性，而地段的重要性则会进一步凸显。

“5·15”新政显威抑炒作

2017年，成都新增落户人口36万人，在需求端源源不断的扩大背景之下，土地及房源供给端却在减少，新房成为“稀缺品”，二手房价格倒挂严重。

2018年初，成都人的日常，若不是正在售楼部交资料，就是在通往售楼部的路上；巨大的新旧房价剪刀差，使得挤破头“抢”新房成为部分成都人的第二职业，甚至于已成为主业。

彼时，全国有多个城市出台了购房摇号政策，但像成都这样超低的中签率却仅此一家。2018年3月，成都招商中央华城开盘推640套新房，超过40000人通过审核参与摇号选房，普通购房者中签几率不足1%；5月初，“捂盘”许久的中铁青秀未遮山获准销售，登记摇号人数超过6万人，但仅有1000余套新房可供出售。

2018年5月15日晚间，成都正式出台《进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》（以下简称《通知》），为保持成都市房地产市场平稳健康发展，借鉴其他城市成熟经验，进一步完善房地产市场调控政策。

证券时报·e公司记者注意到，相较此前限购政策，成都市楼市调控新政将限购对象调整为家庭，并纳入12个月以上社保作为购房必备条件，且继续实施分区域限购的政策。伴随着“5·15”限购新政的推出，2018年成都楼市迎来了关键的市场转折点，呈现出了前热后冷的局面。

“5·15”新政前，成都购房客买房就如同买“大白菜”一般，不问户型、不问地段、不问配套，只有房、有资格就登记排号。以当时的新旧二手房价差来计算，中一套新房犹如即可大赚百万元，毕竟新房中签率远大于买彩票。

（青秀未遮山历次摇号中签率）

诚然，“5·15”新政推出后，成都新房市场出现了巨变，普遍个位数的中签率被大幅拉高至30%以上。作为标志性楼盘，青秀未遮山2018年4月首期开盘，普通购房者中签率仅为0.56%；同年11月，青秀未遮山连续两次开盘，推出房源逾800套，均价上涨约2000元/㎡，而该楼盘中签率则已提升至28.78%和16.27%，刚需购房者中签率甚至超过了60%。

据悉，贝壳找房旗下贝壳研究院成都分院发布《2018年度成都楼市白皮书》指出，“5·15”前二手业主预期尚高，“5·15”后业主纷纷降价卖房；“5·15”前新房依旧全民摇号、市场火热，“5·15”后新房中签率快速回升、报名人数不足而直接认购的楼盘频频现身。种种楼市迹象表明，成都本轮上行周期已经结束，转而进入下行盘整期。

新房供应回升增量市场

“5·15”楼市限购新政施行之后，成都新房市场供需关系发生扭转。”贝壳研究院成都分院院长张键如是表示，家庭二套限购后有资质的客户骤减，而资金链吃紧的开发商于下半年集中推盘增加供应，市场供需关系发生扭转，新房市场难现2018年初火热境况。

在接受证券时报·e公司记者采访时，张键进一步指出，成都新房供应量大增，新房摇号中签率持续攀高，使客户选择面拓宽，二手房交易节奏随之放缓。由此，二手业主在这种局面下被迫降价出售，成都楼市逐步进入久违的买方市场，住宅逐渐回归居住属性。

据《2018年度成都楼市白皮书》披露，2017年及2018年上半年，受新房供应量缩减影响，二手房成交比例曾快速提升至50%。

贝壳研究院成都分院指出，随着新房供应的稳步回升，市场将回归增量市场，2019年成都新房与二手房的成交比例有望恢复至65:35的水平。新房和二手的市场成交格局重返2:1的合理区间，改善新盘成为主流，二手成交日趋刚需，二手价格回归理性区间。

具体来看，一二手房倒挂价差从最高峰的8000元/㎡左右跌至1400元/㎡附近，中心城区及天府新区新房甚至已经超过二手房成交均价。从数据来看，“5·15”限购新政使得市场话语权发生明显扭转，2018年5月-8月成都链家二手房带看客源量长期低于带看房源量，2018年10月二手房业主下调挂牌价格占比接近90%。

（成都一二手房价差）

值得注意的是，“5·15”新政将限购对象由个人转变为家庭，短期投资客手中的富余房票在一夜之间蒸发，成都二手住宅成交中投资占比由9%降至3.2%。进而，投资客们将目光投至不限购的公寓市场，新建公寓市场一度火热。但在2018下半年，随着大量新房的入市、公寓价格攀升至较高区位，投资外溢效应逐步褪去，公寓成交见顶回落。

贝壳研究院成都分院认为，下行周期中地段的重要性将进一步凸显，2019年成都以圈层为基础的价格阶梯将逐渐回归，资金实力有限的客户将有序外溢至住宅供应充沛且价格稍低的二、三圈层。

针对成都二手房住宅各圈层后市价格区间进行预估，成都核心的锦江、青羊、武侯、金牛、成华、高新等一圈层价格约13000元/㎡-25000元/㎡；龙泉驿、温江、双流、郫都、新都等近郊二圈层价格在8000元/㎡-15000元/㎡；此外，都江堰、彭州、金堂等三圈层则为5000元/㎡-10000元/㎡之间。

高价地新房入市再博弈

在成都当地楼市流传着一句话：“留给大家的低价新房已经不多了！”

（成都某施工地块）

2017年，成都土地拍卖价格持续走高，楼面价“秒杀”周边房价。当年4月6日，成都迎来限购升级后的首场土拍，此番土拍首次引入熔断抽签机制。此次土拍，成都历史最高楼面地价被3次刷新，熔断线被3次触发，进入摇号流程。

其中，中南建设以总价28.32亿元，单价11080元/㎡的价格拿下城北地块，彼时周边二手房及建成新房价格尚不足万元；此外，位于红牌楼的地块楼面价高达1.72万元/平方米，由东原地产抽签获得，刷新成都住宅最高楼面价，而该区域在售楼盘价格在1.2万元/㎡左右。

另据房天下统计显示，2017年全年，成都土地市场共出让土地260宗，总出让面积约16587.68亩，同比下降6.6%，成交面积14287.6亩；但成交总额约1245.3亿元，较2016年全年的卖地总额605.6亿元上涨105.6%。

只过去的2018年，入市新房价格大多控制住每平米两万以内，这除了新房价格被限价政策牢牢地套上“紧箍咒”的因素外，更重要的是大多数楼盘都是2017年前拿的相对低价土地。但贯穿2017年，成都主城区地拍每平米成交价格普遍超过万元，这无疑将进一步推高新房入市价格。

今年1月23日，成都住建局局长张樵曾对媒体表示，市住建局正研究“一城一策”的具体方案，此后将制定“因地制宜”的政策，精准调控房地产市场。此后，首开金茂府于2月2日正式拿到项目预售许可证，其精装房单价达到2.9万起，最贵单价更是突破3.1万元/㎡。平地一声雷，该楼盘成为成都首个预售单价超过3万元/㎡的楼盘，其最小户型面积超过160㎡，最低总价在470万元/套左右。

这似乎是一个风向标，回眸2017年4月，金茂曾以17160元/㎡（成都第二高价地）的楼面价格，拿下成都武侯新区162亩商住地块，溢价率高达90%。作为成都高端楼盘的代表，首开金茂府认购率尚不得而知，但此时的成都楼市圈已经“高潮迭起”。诸如，众多楼盘销售、中介奔走相告、频发朋友圈，“成都即将暴涨”、“现在再不买房后面就买不起了”等言论充斥其中。

（青秀未遮山销售中心大年初六实景）

此情此景，让大量的刚需及跟风购房者倍感焦急，再度陷入难解的博弈中，既是对高价地入市的恐慌，也是对未来政策不确定性的担忧，担忧限购政策的松动再度刺激房价疯涨。

博弈！成都不缺土豪，缺的是好楼盘、好地段以及购房资格。2018年10月单价约2.1万元/㎡、总价超过300万元/套的天誉被挤破头，中签率低至3%；而2017年4月，拔得城北地拍头筹的中南却门可罗雀，因地理位置及周边配套较差，2019年1月29日中南海棠集因无人报名登记，最终被终止摇号。